فاجأت إحدى شركات التطوير العقاري، السوق خلال الأيام القليلة الماضية، بتخفيض أسعار وحداتها بنسبة تتراوح بين 15و20%، مخالفة التوقعات المتفائلة بارتفاع الأسعار بين 15 و20 % العام الحالي.
فهل تنتشر عدوى التخفيضات في القطاع وتتحول إلى ظاهرة؟ أم سيتوقف الأمر على شركة أو شركتين؟ خصوصًا في ظل ارتفاع التكاليف.
من جانبهم، رجح خبراء بالقطاع العقاري ومطورين ، التقتهم “البورصة”، أن تكون التخفيضات مرتبطة بسياسات تسعيرية خاصة بكل شركة، وليست ظاهرة عامة ستفرض نفسها علي السوق .
قال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتطوير العقاري، إن السوق العقاري لا يمكن قراءته والحكم عليه من خلال حالة فردية كاحدي الشركات التي قامت بتخفيض اسعار وحداتها في أحد مشروعاتها بنسبة تتراوح بين 15% و20%، مؤكدًا أن هذه الخطوة ترتبط بسياسات تسعيرية خاصة بالشركة نفسها، وليست مؤشرًا على تحرك شامل في السوق.
أضاف أن السوق ينقسم إلى ثلاث شرائح رئيسية من حيث التسعير؛ وهي شريحة قامت بتسعير وحداتها أعلى من السعر الحقيقي للسوق، وهي الأكثر عرضة لضغوط تدفعها لإعادة النظر في الأسعار، وشريحة أخرى تسعر وفق مستويات السوق الحالية وتواصل العمل بشكل طبيعي، بينما توجد شريحة ثالثة لديها مساحة لرفع الأسعار خلال الفترة المقبلة.
أكد فكري، أن الفروق السعرية بين المشروعات تعكس هذا التنوع، إذ تتباين أسعار المتر بشكل كبير من مشروع لآخر وفقًا لعوامل متعددة، ما يؤكد أن أي قرار بخفض أو رفع الأسعار يظل قرارًا مرتبطًا بكل شركة على حدة، وليس بالسوق ككل.
لفت فكري ، إلى أن السوق العقاري لا يزال في اتجاه صاعد، مدفوعًا بارتفاع مستمر في تكاليف التنفيذ، وعلى رأسها الطاقة ومواد البناء، فضلًا عن زيادة تكاليف النقل والتشغيل داخل مواقع العمل، وهو ما ينعكس بشكل مباشر على أسعار الوحدات العقارية.
وفيما يتعلق بسلوك العملاء، أشار إلى أن قرارات الشراء تختلف من عميل لآخر وفقًا لاحتياجاته وظروفه، لافتًا إلى أنه لا يمكن تعميم اتجاه واحد على جميع العملاء، إذ يفضل البعض الترقب، بينما يتجه آخرون نحو اتخاذ قرارات شراء فورية.
وشدد على ضرورة التفرقة بين تحركات الشركات الفردية وحالة السوق العقاري بشكل عام، مؤكدًا أن ما يحدث في شركة بعينها لا يمكن اعتباره انعكاسًا مباشرًا لأداء السوق، الذي لا يزال يتمتع بمرونة وتنوع في آلياته التسعيرية.
البستاني: الأسعار تظل مرتبطة بشكل وثيق بتحركات الدولار
وقال محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، إن تصحيح بعض الشركات للأسعار وتخفيضها لاينعكس بالضرورة علي كافة الشركات بالسوق ، مشيرًا إلى أن لكل شركة ظروفها الخاصة التي تحكم سياساتها التسعيرية.
وأوضح أن السوق كان يشهد بالفعل نوعًا من التخفيض غير المباشر، من خلال التسهيلات القوية في أنظمة السداد، والتي تعادل في تأثيرها خفضًا في الأسعار ولكن بصورة مالية غير معلنة، لافتًا إلى أن هذه الآليات أسهمت في تحفيز الطلب دون التأثير على القيمة السعرية المعلنة للمشروعات.
قال البستاني، إن بعض الشركات قد تكون قامت بتسعير مشروعاتها في فترات سابقة وفق معطيات مختلفة، مثل فترات ما بعد التعويم، وهو ما قد يدفعها حاليًا لإعادة ضبط الأسعار بما يتماشى مع مستويات السوق الحالية، مؤكدًا أن غالبية الشركات تعمل الآن وفق أسعار محدثة تعكس التكلفة الفعلية.
وفيما يتعلق بتوقعات السوق خلال النصف الثاني من العام، أشار البستاني إلى أن الأسعار تظل مرتبطة بشكل وثيق بتحركات سعر صرف الدولار، نظرًا لتأثيره المباشر على تكلفة مواد البناء، وعلى رأسها الحديد، وهو ما ينعكس بدوره على أسعار الوحدات العقارية.
وتوقع أن تشهد الأسعار زيادات طبيعية تتراوح بين 10% و15% خلال الفترة المقبلة، حال استمرار الضغوط على عناصر التكلفة، مؤكدًا أن هذه الزيادات تأتي في إطار طبيعي يعكس تطورات السوق وليس مضاربات.
وحذر البستاني من الانسياق وراء الأسعار المنخفضة دون دراسة، خاصة حال صدورها عن شركات غير معروفة أو ليست لديها سابقة أعمال قوية، مشددًا على أهمية التحقق من مصداقية المطور العقاري واللجوء إلى خبراء لتقييم “السعر العادل” قبل اتخاذ قرار الشراء، بدلًا من الاعتماد على السعر فقط كعامل حاسم.
صقر: تكرار تجربة التخفيض يعتمد على قدرة المطورين ومدى ثقة العملاء
وقال أحمد صقر، رئيس مجلس إدارة SDC للاستثمار وإدارة الأصول العقارية، إن الشركات العقارية طيلة الوقت تحاول إيجاد بعض الحلول للعملاء مشيرا إلي أن المطور الذي قام بتخفيض أسعار إحدي مشروعاته من 15 الي 20% قام بإلغاء عدد من العمارات وتحويلها إلى فيلات، وهو ما أسهم في تقليل حجم الإنشاءات وبالتالي خفض التكاليف الإجمالية للمشروع.
وأضاف أن هذه الخطوة تعني في المقابل التضحية بعدد كبير من الوحدات التي كان يمكن بيعها، إلا أنها تتيح تنفيذ المشروع بشكل أسرع وتقديم أسعار أكثر تنافسية للعملاء، ما يمثل حلاً عمليًا في ظل التحديات الحالية، مشيرًا إلي أن بعض المطورين يلجأون إلى حلول مبتكرة لخفض التكلفة، مثل تقليل الكثافة البنائية داخل المشروع.
أشار صقر، إلى أن تكرار هذه التجربة في السوق يعتمد بشكل كبير على قدرة المطورين ومدى ثقة العملاء فيهم، مؤكدا أن الشركات التي تتمتع بمصداقية قوية قد تتجه لتبني نماذج مشابهة، بينما لن يكون ذلك بالضرورة نهجًا عامًا لجميع الشركات العاملة في القطاع.
الشيخ: أتوقع 10 – 15% زيادة طبيعية في الأسعار خلال الفترة المقبلة
وقال علاء الشيخ، خبير التسويق العقاري، إن ما تشهده السوق العقارية من قيام بعض الشركات بإعلان تخفيضات على أسعار الوحدات لا يعكس اتجاهًا عامًا بالسوق، وإنما يندرج في إطار استراتيجيات تسويقية تستهدف تنشيط المبيعات خلال الفترة الحالية.
وأوضح أن السوق لن يشهد موجة تخفيضات سعرية معلنة من الشركات، مشيرًا إلى أن البدائل الأكثر شيوعًا تتمثل في تقديم عروض تسويقية مرنة، مثل أنظمة السداد طويلة الأجل، والحوافز البيعية المختلفة، بدلًا من خفض السعر الأساسي للوحدة.
وفيما يتعلق بتوقعات السوق خلال النصف الثاني من العام، أكد الشيخ أن القطاع العقاري في مصر لا يزال يتمتع بمؤشرات قوية، مدعومًا بزيادة الطلب واستمرار توسع المشروعات الكبرى، لافتًا إلى أن السوق يشهد حالة من الاستقرار النسبي مع استمرار شهية العملاء للشراء.
وأشار إلى أن أسعار العقارات مرشحة للارتفاع خلال الفترة المقبلة، مدفوعة بزيادة تكاليف التنفيذ، وعلى رأسها ارتفاع أسعار مواد البناء خصوصا الحديد، إلى جانب تأثير مشاكل سلاسل الإمداد العالمية وتغيرات أسعار الوقود، وهو ما ينعكس في النهاية على تكلفة الوحدة العقارية.
وتوقع الشيخ أن تتراوح الزيادة الطبيعية في الأسعار خلال الفترة المقبلة بين 10% و15%، مؤكدًا أن هذه النسب تأتي في إطار الزيادات التدريجية المرتبطة بعوامل التكلفة، وليست نتيجة مضاربات أو زيادات غير مبررة في السوق.
