فوزى: القانون الحالى يتضمن تشوهات تضر بالثروة العقارية
هاشم: القانون الجديد يحل إشكاليات كثيرة متعلقة باتحادات الشاغلين
شكرى: يجب إسناد الإدارة للمطور لمدة 5 سنوات من بدء التشغيل
مختار: نحتاج آلية قانونية تمنح الاتحادات تنويع العائد الاستثمارى للإنفاق على الخدمات
شلبى: إلزام المطورين والاتحادات بالتعاقد مع شركات إدارة مسجلة بـ”الاسكان”
ناقش متعاملون بقطاع التطوير والاستثمار العقارى تعديلات قانون اتحاد الشاغلين المقرر صدوره خلال الفترة المقبلة، وذلك خلال المائدة المستديرة التى نظمتها “إنفستجيت” بالتعاون مع جميعة رجال الاعمال تحت عنوان “مقترحات لتعديل قانون اتحاد الشاغلين الحفاظ على الثروة العقارية”.
وقال المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن قانون اتحاد الشاغلين الحالى يضم تشوهات كبيرة لا تحقق الغرض منه وهو الحفاظ على الثروة العقارية، ولايوجد قانون حاكم يضع ضوابط تحد من انهيار العقار فى حالة غياب الخدمات وسوء جودة المنتجات بعد فترات من التشغيل.
أضاف أن المطور العقارى أصبح يقوم مقام الدولة فى توفير الخدمات والبنية التحتية على نفقته الخاصة داخل المشروعات السكنية الكبيرة، ومن ثم يجب وضع آليات وضوابط تضبط حركة الإدارة والصيانة وتعوض غياب الدولة فى هذه الجزئية.
وقالت المهندسة نفيسة هاشم، وكيل أول وزارة الإسكان، إن قانون اتحاد الشاغلين يعد من أهم قضايا الاستثمار العقارى خلال الفترة الحالية حيث يساهم فى الحفاظ على مجهودات الدولة فى القطاع العقارى.
أضافت أن قانون اتحاد الشاغلين لم يتم تحديثه منذ صدوره فى 2008، ومن الضرورى إجراء تعديلات لتتوافق مع توجه الدولة فى التوسع العمرانى والتحديات الجديدة.
وأشارت إلى أن وزارة الاسكان عقدت أكثر من جلسة خلال السنوات الماضية، مع المعنين بهذا القانون بجانب دراسة الحالات والمشاكل التى تواجها الوزارة من خلال مشاكل اتحاد الشاغلين، وما يؤخر القانون هو نية الوزارة فى صدور القانون ضمن مجموعة من القوانين من بينها تعديلات منظومة استخراج التراخيص.
وأوضحت هاشم أن التعديلات تناقش الإشكاليات التى يواجهها اتحاد الشاغلين ومن بينها من يقوم بمهمة تولى الإدارة، المطور العقارى أم أشخاص من الشاغلين.
وقالت إن أكثر المشاكل التى تأتى للوزارة تتركز على صراعات الإدارة بين الشاغلين أنفسهم، ومن ثم سيشمل القانون تعديل ينص على منح المطور العقارى فترة 3 سنوات لإدارة المشروع بعد تأسيس اتحاد الشاغلين وتشغيل نحو 40% من الوحدات، أو خلال المرحلة الأولى من المشروع، وبعد ذلك تعقد الجمعية العمومية للاتحاد لاختيار من يقوم بمهمة الإدارة سواء من بينهم أو شركات التطوير العقارى.
أضافت أن القانون عالج إشكالية أحقية التجمعات السكنية فى تكوين شركات إدارة وصيانة تدير اتحادات الشاغلين حيث منح القانون التجمعات السكنية المتكاملة فقط الحق فى تأسيسها، حيث يعرف القانون التجمعات السكنية المتكاملة بناء على اشتراطات تخطيطية، من بينها عدد السكان، ووجود مدرسة للتعليم الأساسى.
وأوضحت أن التعريف على أرض الواقع يشمل كافة التجمعات السكنية فى المدن الساحلية، مثل الساحل الشمالى، وبعضها مدن موسمية لا تضم منشأت تعليمية.
وأشارت إلى أن تعديلات القانون الجديدة خرجت من إشكالية المجتمعات العمرانية المتكاملة وغير المتكاملة، ومنحت كل اتحادات الشاغلين الحق فى إنشاء شركة للإدارة أو التعاقد مع شركات إدارة وخدمات للصيانة.
وقالت إن القانون الجديد، منح الأعضاء حق الإنابة لشخص واحد فقط خلال الجعمية العمومية، حفاظا على صحة التصويت وعدم استئثار الأفراد فى التصويت بالنيابة عن الغائبين عن الجمعية، خاصة فى القرارات التى تتعلق بالأمور المالية والإلزامية.
كما حدد القانون مشاركة الجهة الحكومية والتى تتمثل فى مجالس المدن والأحياء ضمن الجمعية العمومية، لكن بدون حق التصويت فى اتخاذ القرارات المالية أو الانتخابية، حيث كان دور الجهة الإدارية يتمثل فى تلقى شكاوى واستفسارات المواطنين فقط.
وقال هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية القابضة للاستثمار العقارى والسياحى، إن مشكلة اتحاد الشاغلين تكمن فى صدور القانون فى وقت لم يكن يشهد تطورا عمرانيا كبيرا، خاصة التجمعات السكنية التى تزيد عن 5 آلاف وحدة، ما يجعل من التوافق بين أعضاء الجمعية العمومية صعب، خاصة وأن الانتخابات لا تأتى بالأصلح للقيام بعملية الإدارة والصيانة لكنها تأتى بمحترفى الانتخابات.
أضاف أنه من المهم إسناد إدارة المشروعات إلى المطورين لأنهم الأقدر على ذلك خاصة مع استغلال المشرعات تسويقيا لمشروعات جديدة، ما يحقق الاستفادة للطرفين فى الحفاظ على جودة المشروعات وتلبية احتياجات العملاء وتحقيق أهداف تسويقية.
وأشار إلى ضرورة الفصل بين تولى المطور إدارة اتحاد الشاغلين وتوليه إدارة خدمات وصيانة المشروعات، وأقترح أن تكون فترة إسناد المشروعات للمطور إجباريا لمدة 5 سنوات منذ بدء التشغيل لضمان الحفاظ على الثروة العقارية وقيمتها ومنع تدهور المشروعات خلال 10 سنوات الأولى مثلما حدث فى مشروعات سابقة تعرضت للإهمال نتيجة إسنادها لاتحاد الشاغلين.
وأضاف شكرى: “أقترح تكوين لجنة من الشاغلين لا تتدخل فى الإدارة لكنها تراقب عملية إدارة أموال الشاغلين مع المطور العقارى، وجهات الإنفاق وتحديد أولوية المشروعات التى تحتاج إلى الصيانة أو التجديد الكامل”.
وقال وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان العقارية، إن من الضرورى وجود تحديد للصلاحيات لمن تؤول إليه مسئولية الإدارة سواء كان المطور العقارى أو اتحاد الشاغلين، ويجب إصدار قوانين ولوائح ملزمة لضمان إحكام الرقابة وتنفيذ القانون ضد المخالفين.
أضاف أنه بدون الصلاحيات لن يتمكن من قام بالإدارة بمعاقية الممتنعين عن دفع مستحقات الصيانة فى ظل استفادتهم من خدمات المشروع.
وأشار إلى ضرورة إسناد المشروعات لشركات إدارة وصيانة كبيرة، تجنبا لتدهور حالة العقارات وبالتالى تدهور قيمتها.
وأوضح أنه يجب أن يشمل قانون اتحادات الشاغلين على صلاحيات لتنويع العائد الاستثمارى لصالح الاتحاد، فى ظل تناقص القمية المالية لوديعة الصيانة بفعل التضخم السنوى، ويجب وضع آلية تمكن المطورين أو من يقوم بالإدارة باستغلال وديعة الصيانة أو الدخول فى مشروعات تجارية تحقق عائد يستفاد منه ويضمن استمرارية الجودة والخدمات المقدمة بالمشروع.
وقال الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، إن قانون اتحاد الشاغلين من أهم القوانين التى ستصدر خلال افلترة المقبلة، لأنه يتناول سبل الحفاظ على الثروة العقارية ومن ثم يجب التفكير فى آلية تضمن استدامة الحفاظ على المشروعات العقارية لفترات طويلة من الزمن، وقيمة العقار تحدد على مدى جودة الخدمات المقدمة بالمشروع.
وأشار إلى أهمية إلزام المطورين أو اتحاد الشاغلين بالتعاقد مع شركات إدارة وصيانة مسجلة لدى وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية ما يصنع منظومة متكاملة حاكمة وضابطة لحركة الإدارة والصيانة والحفاظ على العقار.
