قال هاني جنينة، رئيس قسم البحوث بشركة الأهلي فاروس لتداول الأوراق المالية، في ورقة بحثية، إن شركة بنيان “مقيمة بسعر أقل” من الشركات المنافسة لها في السوق.
أوضح جنينة أن القيمة الرأسمالية للشركة تبلغ 8.4 مليار جنيه، ومع إضافة صافي ديون والتزامات بقيمة 1.4 مليار جنيه، تصل القيمة السوقية الإجمالية إلى 9.8 مليار جنيه.
“هذا يعني ضمنيًا أن قيمة المتر المربع للمساحة القابلة للتأجير، والبالغة 104 آلاف متر مربع، تم تقديرها بنحو 94 ألف جنيه فقط”، تابع جنينة.
أشار جنينة إلى أن أسعار المتر المربع للمساحات المكتبية الرئيسية في شارع التسعين شرق القاهرة تتراوح بين 200 و250 ألف جنيه ، بينما تصل في القرية الذكية بغرب القاهرة إلى 150 ألف جنيه اعتبارًا من يوليو الجاري.
مع ذلك، وبحسب إدارة شركة بنيان، فإن مساحات المكاتب من الدرجة الأولى الواقعة على طول ممر 26 يوليو تُفرض عليها إيجارات شهرية أعلى، تتجاوز 20 دولارًا للمتر المربع، ما يعني أن قيمتها البيعية أعلى من مساحات المكاتب في القرية الذكية.
ولتقريب الصورة فإن شركة الملتقى العربي تمتلك 12,348 مترًا مربعًا من المساحات المكتبية الرئيسية بالقرية الذكية غرب القاهرة، وهي مؤجرة لشركة Valeo الفرنسية مقابل 17.5 دولار للمتر المربع حتى يونيو 2030. واعتبارًا من أكتوبر 2024، قدّر المستشارون الماليون المستقلون المعتمدون من هيئة الرقابة المالية القيمة العادلة للمبنى بـ1.62 مليار جنيه أو 131 ألف جنيه مصري للمتر المربع.
بناء على هذه المقارنات، يرى جنينة أن قيمة 94 ألف جنيه لكل متر مربع والبالغة 94 ألف جنيه تعتبر منخفضة نسبيا مقارنة بأسعار المساحات المكتبية في غرب وشرق القاهرة، وكذلك أقل من سعر المتر المربع للمساحات التجارية في غرب القاهرة.
رأي الخبير الاقتصادي هاني جنينة يتسق مع ما قاله شامل أبو الفضل، العضو المنتدب لشركة بنيان خلال مؤتمر قبل أسبوع، بإنه يتم طرح بنيان بأقل من سعرها في البورصة، مشيرا إلى أن هذا يعتبر طرحا أوليا ويستهدف جذب المستثمرين كما أنه تم تحديد القيمة العادلة لسهم بنيان عند 7.52 جنيه، بينما تم تحديد السعر النهائي للطرح عند 4.96 جنيه.
الجدير بالذكر أن مساهمة القطاع التجاري في إجمالي المساحة المؤجرة من بنيان تشهد انخفاضًا مطردًا.
يعود ذلك إلى سببين رئيسيين: أولاً، التخلص التدريجي من قطع أراضٍ مختارة في مشروع “ووك أوف كايرو” على مدى السنوات القليلة الماضية.
ثانيًا، والأكثر أهمية، التقليص الطبيعي لحصة “ووك أوف كايرو” في محفظة بنيان من 100% عند التأسيس إلى 36% حاليًا، نتيجة لتحول الشركة الاستراتيجي نحو استثمارات عقارية ذات قيمة مضافة أكبر وأكثر استقرارًا نسبيًا، وفق جنينة.
تغطية الطرح
السعر الجاذب لطرح بنيان انعكس بشكل واضح على معدلات تغطية الطرح، إذ بلغت تغطية الطرح الخاص الذي تم إغلاقه الأحد الماضي بنحو 7 مرات (6.88 مرة تحديدا)، بينما وصلت تغطية الطرح العام 9.4 مرة حتى نهاية تعاملات أمس الاثنين، وبينما يستمر الطرح العام حتى نهاية تعاملات غدا الأربعاء 17 يوليو، فعلى الأغلب ستتخطى معدلات التغطية الـ10 مرات.
إقبال المستثمرين على ضخ أموالهم في شركة مثل بنيان يعتمد على أكثر من سبب، أولا فرصة استثمارية في شركة يتم طرحها بأقل من قيمتها، ثانيا أن بنيان تقدم بديلا واقعيا للاستثمار العقاري في مصر بدلا من الطريقة التقليدية التي تعتمد على شراء العقار ومن ثم صعوبة التخارج منه هذا بالإضافة إلى التعرض لتقلبات السوق والاعتماد على الخبرات الشخصية بدلا من مجموعة من الخبراء.
