تبرز المشروعات متعددة الاستخدامات، كأفضل الوجهات التى تلبي رغبة المستثمرين في الحصول علي أكبر قدر من العوائد الاستثمارية.
ويري خبراء ومطورون ، تحدثوا لـ”البورصة”، أن هذا النوع من المشروعات قد تصل عوائده الاستثمارية في بعض الأحيان إلي ضعف عوائد المشروعات السكنية، بشرط وجود إدارة احترافية والدقة في التخطيط، ومدى توافق المشروع مع احتياجات السوق.
خطاب: الوحدات الخدمية تستهدف المستثمرين أكثر من المستخدمين النهائيين
قال محمد خطاب الرئيس التنفيذي لشركة بن باز للتطوير العقاري ، إن المشروعات متعددة الاستخدامات تمثل أحد أهم أشكال التطور الطبيعي للمنتج العقاري في مصر، مشيرًا إلى أنها أصبحت ركيزة أساسية في مستقبل السوق، لما توفره من خدمات متكاملة داخل المشروع منذ اليوم الأول.
أضاف أن الطلب على هذا النوع من المشروعات يعد في المقام الأول طلبا استثماريا، خاصة أن الأنشطة التي يضمها مثل “التجاري” و”الإداري” و”الطبي” تستهدف المستثمرين أكثر من المستخدمين النهائيين، وهو ما يميزها عن المشروعات السكنية التقليدية.
أشار خطاب، إلى أن إدارة المشروعات متعددة الاستخدامات لا يمكن وصفها بأنها أصعب بقدر ما هي أكثر أهمية وخطورة، موضحا أن أي خلل في إدارة المشروعات السكنية يمكن تداركه لاحقًا، بينما تتطلب المشروعات الخدمية مستوى عاليًا من الاحترافية لضمان الحفاظ على الجدوى الاستثمارية وتحقيق العوائد المستهدفة.
وأضاف أن أبرز التحديات التي تواجه تنفيذ هذه المشروعات تتمثل في ضمان جودة الإدارة منذ المراحل الأولى، بحيث تكون واضحة ومؤمنة أمام العملاء، وهو ما يعزز الثقة ويحد من المخاطر.
وفيما يتعلق بالفجوة بين الوعود التسويقية والتنفيذ الفعلي، أقر خطاب بوجودها في بعض المشروعات، مؤكدا أن الحكم الحقيقي يكون عند التسليم، وأن تكون كافة الوعود مدعومة بمستندات واضحة، وليست مجرد أدوات تسويقية.
أكد خطاب، أن النشاط التجاري يتصدر الأنشطة من حيث تحقيق العوائد، لافتا إلى أن العوائد الاستثمارية في مشروعات الـ ” Mixed-use” تتفوق بشكل واضح على المشروعات التقليدية، سواء من حيث الزيادة السنوية في الأسعار أو من خلال العوائد الإيجارية، والتي قد تصل في بعض الأحيان إلى ضعف العوائد في المشروعات السكنية.
وحذر من لجوء بعض الشركات إلى استخدام مفهوم المشروعات متعددة الاستخدامات كأداة تسويقية فقط دون تطبيق حقيقي، مشيرا الي أن غياب رؤية واضحة لإدارة المشروع حتى مرحلة التشغيل يؤدي إلى عدم القدرة على تنفيذ الوعود المقدمة للعملاء.
كما أن وجود الأنشطة الخدمية والتجارية بالقرب من الوحدات السكنية ينعكس بشكل إيجابي مباشر على قيمتها، سواء من حيث الاستخدام أو التأجير، ما يعزز جاذبية هذه المشروعات ويزيد من الطلب عليها.
الهلالي: تعدد الأنشطة يجعلها أكثر تعقيدًا ويمثل تحديًا كبيرًا في الإدارة
وقال صلاح الدين الهلالي، رئيس مجلس إدارة شركة الفتح جروب للتطوير العقاري، إن المشروعات متعددة الاستخدامات تمثل أحد أهم الاتجاهات الحديثة في السوق العقاري المصري .. لكنها لا يمكن أن تكون بديلا عن المشروعات السكنية التي لا تزال تستحوذ على النسبة الأكبر من الطلب الحقيقي في السوق.
أضاف أن الطلب على الوحدات السكنية يظل الأعلى من حيث الاحتياج الفعلي، في حين يتفوق النشاط التجاري من حيث العائد الاستثماري، ما يجعل المشروعات متعددة الاستخدامات خيارا جاذبا للمطورين والمستثمرين، بشرط إدارتها وتنفيذها بشكل احترافي.
وأوضح الهلالي أن إدارة هذا النوع من المشروعات ، تعد أكثر تعقيدا مقارنة بالمشروعات السكنية، نظرا لتعدد الأنشطة داخل المشروع الواحد، إذ يتطلب كل نشاط نظام إدارة مختلف، بجانب إدارة متخصصة في التشغيل والصيانة لضمان كفاءة الأداء واستدامة المشروع.
ومن أبرز التحديات التي تواجه المشروعات متعددة الاستخدامات، ضرورة وضع تصميمات احترافية تراعي الجوانب التشغيلية بعد التسليم، إلى جانب تلبية احتياجات السوق بشكل دقيق، لافتًا إلى أن تنفيذ هذه المشروعات يختلف أيضًا من حيث آليات التمويل والتخطيط الزمني مقارنة بالمشروعات السكنية التقليدية.
وكشف الهلالي، عن وجود فجوة بين التسويق والتنفيذ في بعض المشروعات، موضحًا أن التطوير العقاري لا يقتصر على إنشاء المباني وتسليمها فقط، بل يمتد ليشمل ضمان التشغيل الفعلي وتحقيق العائد الاستثماري على مدار دورة حياة المشروع ، وهو ما لا يتحقق إلا في عدد محدود من المشروعات.
وأشار إلى أن العائد في مشروعات الـ”Mixed Use” قد يكون أعلى مقارنة بغيرها. لكن تحقيق ذلك يرتبط بشكل مباشر بجودة التخطيط والتنفيذ والتشغيل، مؤكداً أنه ليس كل مشروع متعدد الاستخدامات يحقق النتائج نفسها، إذ تختلف مستويات العائد وفقاً لكفاءة إدارة المشروع.
فالأنشطة التجارية داخل هذا النوع من المشروعات تحقق عادة أعلى عائد، لكن ذلك يتطلب وجود ضوابط واضحة تضمن تحقيق هذا العائد بما يخدم الاستثمار ويعزز من استدامته.
وشدد الهلالي، على أن التطبيق الحقيقي لهذا النوع من المشروعات يعتمد على التخطيط السليم منذ البداية، بما يضمن تحقيق مفهوم الاستخدامات المتكاملة بشكل فعلي، إلى جانب الاعتماد على إدارة تشغيل محترفة.
جادو: النشاط التجاري يظل الأكثر تحقيقًا للعوائد داخل مشروعات الـ”Mixed-use”
وقال عبدالمجيد جادو، الخبير العقاري، إن المشروعات متعددة الاستخدامات تمثل أحد الاتجاهات المهمة في السوق العقاري خلال الفترة المقبلة، لكنها ليست نموذجا ثابتا يمكن تطبيقه في جميع المواقع دون دراسة دقيقة.
أضاف أن نجاح هذه المشروعات يرتبط بشكل أساسي بطبيعة البيئة المحيطة، ومدى توافقها مع احتياجات الكتلة السكانية والخدمات المطلوبة في المنطقة، مشددًا على أن التخطيط العمراني هو العامل الحاسم في تحديد جدوى المشروع.
وأوضح جادو ، أن إقامة أنشطة تجارية أو إدارية داخل أي مشروع يجب أن تسبقها دراسات دقيقة لحجم الطلب والكثافة السكانية ، لافتًا إلى أن المؤسسات الكبرى مثل البنوك وسلاسل المتاجر تعتمد على دراسات سوقية قبل التوسع، وهو ما يجب أن يطبق على مشروعات التطوير العقاري.
أضاف أن العائد الاستثماري للمشروعات متعددة الاستخدامات عادة ما يكون أعلى من المشروعات السكنية التقليدية، موضحًا أن النشاط التجاري يمثل العنصر الأهم في رفع قيمة الأرض، يليه النشاط الإداري، ثم السكني.
وفيما يتعلق بالطلب، أوضح جادو، أن الطلب على هذه المشروعات ليس ثابتا، بل يتحدد وفقًا للتخطيط العام للمدن الذي تضعه الجهات المختصة، مثل هيئات التخطيط العمراني، والتي تحدد احتياجات كل مدينة من الأنشطة المختلفة بناءً على دراسات سكانية متخصصة.
وأشار إلى أن هذه المشروعات تتطلب مطورين عقاريين ذوي خبرة كبيرة وملاءة مالية قوية، إلى جانب كفاءة إدارية وفنية عالية، مؤكدا أنه ليس كل مطور قادر على تنفيذ هذا النوع من المشروعات .
كما شدد على أهمية وجود إطار تنظيمي واضح يحكم السوق، لضمان تحقيق التوازن بين جودة الخدمات المقدمة والأسعار، ومنع المبالغة في تكلفة المنتجات العقارية.
أكد جادو، أن النشاط التجاري يظل الأكثر تحقيقًا للعوائد داخل المشروعات متعددة الاستخدامات، يليه النشاط الإداري، نظرًا لدورهما في تلبية احتياجات المجتمع ودعم استدامة المشروع.
وتابع أن مصر تمتلك فرصًا كبيرة لجذب الاستثمارات في هذا القطاع، بفضل موقعها الجغرافي المتميز وتنوع مواردها، مشيرًا إلى أن حسن إدارة هذه الموارد والتسويق الجيد لها يمكن أن يعزز من مكانة السوق العقاري المصري إقليميًا ودوليًا.
