عدلت الهيئة العامة للرقابة المالية، شروط تحول شركات التطوير العقاري إلى صناديق استثمار، لتكتفي بحد أدنى لصافي حقوق ملكية الشركة يبلغ 10 ملايين دولار، بما يعادل نحو 500 مليون جنيه، وفقًا لآخر قوائم مالية معتمدة، بدلًا من اشتراط ألا تقل حقوق الملكية عن 40% من إجمالي أصولها واستثماراتها.
ويفتح التعديل المجال أمام توسيع قاعدة الشركات المؤهلة للدخول في نشاط صناديق الاستثمار العقاري، بما قد يوفر قناة إضافية لتمويل المطورين وإعادة تدوير السيولة، إلى جانب توسيع أدوات الاستثمار العقاري أمام الأفراد والمؤسسات.
كما وضعت الهيئة ضوابط على حجم القروض بما يتوافق مع الحد الأقصى لنسبة الاقتراض المسموح بها للصناديق العقارية، موضحة أن التعديل يراعي طبيعة نشاط التطوير العقاري والتزاماته التشغيلية والتعاقدية المرتبطة بتنفيذ وتسليم المشروعات.
مجدي: 20 طلبًا أمام “الرقابة” والنجاح مرهون بمدير استثمار مستقل ومحايد
قال أيمن مجدي، العضو المنتدب لشركة «ناوي شيرز»، إن تعديل شروط التحول يمثل خطوة إيجابية من شأنها توسيع قاعدة الشركات القادرة على إنشاء صناديق استثمار عقاري.
وكشف عن وجود أكثر من 20 طلبًا لإنشاء صناديق استثمار عقاري أمام الهيئة العامة للرقابة المالية حاليًا، متوقعًا زيادة حجم الأموال التي سيتم ضخها من خلال هذه الصناديق خلال الفترة المقبلة.
وأوضح مجدي، أن إلغاء اشتراط ألا تقل حقوق الملكية عن 40% من إجمالي الأصول والاستثمارات والاكتفاء بحد أدنى يبلغ 500 مليون جنيه يتيح لعدد أكبر من الشركات الدخول في النشاط، مشيرًا إلى أن بعض المشروعات قد تصل قيمتها إلى نحو 5 مليارات جنيه، وكان تطبيق النسبة السابقة يتطلب حقوق ملكية تصل إلى ملياري جنيه، ما يمثل عبئًا كبيرًا على الشركات.
أضاف أن التوسع في صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن يوفر قناة تمويل إضافية للمطورين إلى جانب التمويل المصرفي وغير المصرفي، فضلًا عن إتاحة أدوات استثمار منظمة أمام شرائح جديدة من المستثمرين.
وأكد مجدي أن دخول شركات التطوير العقاري بأصولها تحت مظلة صناديق الاستثمار العقاري يتيح إعادة تدوير السيولة وتوظيف الأصول، إلا أن نجاح التجربة يتطلب وجود مدير استثمار مستقل ومحايد.
جرامون: التعديل يعيد هيكلة سوق الاستثمار العقاري وتوجيه السيولة
وقال حسام جرامون، الشريك الرئيسي بشركة «إدسيرو» للمحاماة الدولية، إن تعديل شروط تحول شركات التطوير العقاري إلى صناديق استثمار عقاري يمثل خطوة إيجابية لتبسيط الإجراءات وتشجيع مزيد من الشركات على الدخول في النشاط.
وأوضح أن طبيعة التزامات شركات التطوير العقاري، خاصة المرتبطة بتنفيذ وتسليم المشروعات، كانت تجعل اشتراط نسبة محددة من حقوق الملكية إلى إجمالي الأصول والاستثمارات أكثر تعقيدًا.
وأشار جرامون، إلى أن التعديل يشجع المطورين على النظر إلى العقار باعتباره أداة استثمارية يمكن توظيفها من خلال أدوات مالية، وليس مجرد منتج يتم تطويره وبيعه.
وأوضح أن الصناديق العقارية تتيح للمستثمر امتلاك وثائق تمثل حصصًا في أصول عقارية، بدلًا من تحمل تكلفة شراء وحدة كاملة والارتباط بالتزامات طويلة الأجل، بما يوسع قاعدة المستثمرين في القطاع.
وأكد جرامون أن التعديل يمكن أن يسهم في إعادة هيكلة سوق الاستثمار العقاري وتوجيه السيولة، من خلال توفير خيارات استثمارية أوسع أمام الأفراد والشركات، إلى جانب إتاحة قناة إضافية لتمويل الشركات من خلال سوق رأس المال.
أضاف أن تنوع أدوات التمويل يمنح الشركات خيارات أكبر من حيث التكلفة والفترات والشروط، ويقلل الاعتماد على مصدر تمويل واحد، بما يعزز عمق السوق واستقراره.
ولفت إلى أن تحول المطور العقاري إلى صندوق استثمار يفرض متطلبات جديدة تختلف عن نموذج التطوير والبيع التقليدي، في مقدمتها اختيار مدير استثمار متخصص يمتلك خبرة في إدارة الصندوق والأصول والسيولة.
أوضح جرامون، أن نجاح الصندوق يعتمد على قدرة مدير الاستثمار على إدارة الأصول وتشغيلها وتحقيق عائد مستدام للمستثمرين، وليس فقط تطوير العقار وبيعه.
وأشار إلى أن التوسع في الصناديق العقارية يمكن أن يغير طبيعة المنتجات المطروحة في السوق، ويفتح المجال أمام تطوير أصول تخدم قطاعات اقتصادية مختلفة، مثل المخازن والمستشفيات والمدارس والجامعات.
وأوضح أن المطور يمكنه إنشاء أصل خدمي مثل مستشفى أو مدرسة، ثم الاستعانة بمدير استثمار متخصص لتشغيل الأصل وتحقيق إيرادات مستدامة من خلال التأجير أو الإدارة، بما يوسع مفهوم الاستثمار العقاري إلى ما يتجاوز الكمبوندات والمولات والمكاتب الإدارية.
وأشار إلى إمكانية إنشاء صناديق متخصصة تمتلك أصولًا مثل الجامعات أو المستشفيات وتحقق عوائد من تشغيلها، معتبرًا أن هذا النموذج يمكن أن يحول المطور العقاري إلى مستثمر استراتيجي في قطاعات خدمية وإنتاجية متنوعة.
فكري: الهدف تحقيق عائد مناسب للمستثمر وليس مجرد بيع الوحدات
وقال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» للتنمية العمرانية، إن تعديل شروط تحول شركات التطوير العقاري إلى صناديق استثمار عقاري يمثل إجراءً احترازيًا يستهدف ضمان تمتع الشركات الراغبة في ممارسة النشاط بملاءة مالية قوية، بما يحمي أموال المستثمرين.
وأوضح أن الانتقال من اشتراط نسبة محددة لحقوق الملكية إلى إجمالي الأصول والاستثمارات، إلى وضع حد أدنى واضح لصافي حقوق الملكية، يوفر معيارًا ماليًا محددًا للشركات المؤهلة للتعامل مع أموال المستثمرين.
أضاف أن اشتراط حد أدنى لصافي حقوق الملكية يبلغ 500 مليون جنيه يضع قاعدة مالية واضحة للشركات الراغبة في إنشاء الصناديق، ويحد من دخول كيانات لا تتمتع بالقدرة المالية الكافية.
وأشار فكري إلى أن الصناديق العقارية تتيح لأصحاب المدخرات الاستثمار في القطاع من خلال شركات تمتلك كوادر وخبرات متخصصة، دون الحاجة إلى شراء وحدة عقارية بصورة مباشرة أو تحمل تكاليف تطويرها وإدارتها.
وأكد أن وجود صندوق تابع لشركة تطوير عقاري، في ظل الضوابط الرقابية والمالية المفروضة على النشاط، يمكن أن يعزز ثقة المستثمرين في الشركة وقدرتها على إدارة الأصول والاستثمارات.
وأكد أن نجاح الصناديق العقارية يتطلب وجود مدير استثمار مستقل ومحايد، بحيث لا يجمع المطور بين ملكية الأصل وإدارة الصندوق في الوقت نفسه، مشيرًا إلى أن الهدف الأساسي للصندوق يجب أن يكون تحقيق عائد مناسب للمستثمر وليس مجرد بيع الوحدات.
وشدد على ضرورة الإفصاح الكامل عن تفاصيل الأصول والمشروعات في مذكرة المعلومات ونشرة الطرح، مع إخضاع المطورين لرقابة واضحة تضمن حماية المستثمرين.
وأوضح فكري، أن مدير الاستثمار يجب أن يدرس المشروعات والمطورين بصورة مستقلة، بما يشمل الملاءة المالية وسجل الأداء السابق ونسب ومواعيد التسليم وجودة التنفيذ والتشطيبات والأسعار والعائد المتوقع، لاختيار الفرص الأكثر ملاءمة للمستثمرين.
وطالب بتسريع إجراءات الموافقة على طلبات إنشاء الصناديق العقارية، خاصة مع توقع زيادة عدد الطروحات، داعيًا إلى تحويل إجراءات الموافقات إلى نظام رقمي بالكامل لتقليل الوقت اللازم لإتمام عمليات الطرح.
كما طالب بمزيد من التعديلات لتوسيع انتشار صناديق الاستثمار، وفي مقدمتها توضيح المعاملة الضريبية للصناديق العقارية وتقديم حوافز ضريبية تشجع الشركات والمستثمرين على الدخول في النشاط.
ودعا إلى التوسع في إنشاء صناديق متخصصة تستهدف قطاعات اقتصادية مختلفة، مشيرًا إلى أن تطوير الإطار التشريعي للصناديق يمكن أن يفتح المجال أمام نماذج استثمارية أكثر تنوعًا في السوق المصرية.
