عادل لطفي : تنسيق بين الإسكان والاستثمار والرقابة المالية لتعديل القوانين واللوائح
محمد عبدالله : مسودة التعديلات انتهت مطلع 2011.. ومطلوب إقرارها وطمأنة المستثمرين
توقع مطورون طفرة كبيرة بالسوق في حالة السماح بتأسيس الصناديق المتخصصة في الاستثمار بالقطاع العقاري، التي تتطلب إعادة صياغة للقوانين الحالية والمنظمة لعمل صناديق الاستثمار بالسوق المصرية، والسماح بإدخالها.
وتعالت مطالب المطورين الفترة الأخيرة بضرورة السماح بتأسيس الصناديق العقارية وتيسير بتعديل القوانين الحالية والتغلب علي معوقات نموها بالسوق المحلي، فيما تسعي وزارتا الإسكان والاستثمار لعمل آلية تسمح بتفعيل الصناديق العقارية.
وتواجه عملية تأسيس هذه الصناديق في مصر عدة معوقات بعضها في اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال، التي تنص علي ضرورة قيام مالك الصندوق بإنشاء شركة لإدارته وعدم الاكتفاء بجمع رأس المال من المساهمين، بالإضافة إلي عدم وجود آلية تسمح لحملة الوثائق بتملك أصول الصندوق وليس الشركة المنشئة للصندوق، كما يحظر القانون تملك الأجانب لهذه الصناديق.
وتمثل الصناديق العقارية أحد أهم محركات الأسواق العقارية عالمياً، حيث يتجاوز حجم السيولة التي تمتلكها تريليون دولار نصيب السوق المصرية منها «صفر»، وبالتالي فإن السماح بتأسيس هذه الصناديق في السوق المحلي يضع العقار المصري علي خارطة الاستثمار العالمية.
كشف المهندس عادل لطفي ، مستشار وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية، أن هناك تنسيقا بين الهيئة ووزارة الاستثمار والهيئة العامة للرقابة المالية وصندوق التمويل العقاري، لإعداد آلية قانونية تسمح بإنشاء صناديق الاستثمار العقاري.
وقال لطفي لـ«البورصة» إن وزارة السكان حريصة علي انشاء صناديق الاستثمار العقاري، لأنها المستفيد الأول من انشاء هذه الصناديق التي ستساعد علي تنشيط السوق، خاصة أن الوزارة تلقت بالفعل طلبات من عدد كبير من المستثمرين المصريين والعرب لإنشاء الصناديق.
واضاف أن حجم التداول في الصناديق العقارية في العالم العربي والدول الأوروبية بلغ تريليون دولار نصيب مصر منها «صفر» بسبب غياب آلية انشاء هذه الصناديق، وأنه سيتم تعديل البنود الحالية في قانون سوق المال، التي تعيق انشاء الصناديق مثل ضرورة انشاء شركة لادارة الصندوق، وتوسيع مجالات عملها لتشمل الإيجار بجانب التمليك، حيث تسعي وزارة الإسكان لتخصيص محور للإيجار في مشروع المليون وحدة.
وأوضح لطفي أن نشاط الصناديق العقارية سيشمل مشروعات القطاع الخاص والمشروعات المملوكة للدولة، وأنه يمكن أن تشارك وزارة الأوقاف في تأسيس الصناديق العقارية لوجود سيولة مالية كافية لديها، حيث تعد الصناديق أفضل طرق الاستثمار طويل الأجل وعائدها مضمون وستنقذ العديد من المشروعات المتعثرة وتسرع من وتيرة التنمية في المشروعات الجديدة، مما سيخلق رواجاً في القطاع العقاري.
ولفت إلي أنه بعد الانتهاء من اعداد آلية قانونية لانشاء الصناديق العقارية سيتم رفعها علي الفور إلي مجلس النواب المنتظر انتخابه، تمهيدا لاقرارها والعمل بها، رافضاً تحديد مدة زمنية للانتهاء من تعديل اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال.
وشدد مستشار وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية علي أن سياسة هيئة المجتمعات العمرانية في منح التيسيرات للمستثمرين العقاريين لتنشيط السوق ومد مهل التنفيذ وفقاً لجدية المشروع قبل سحب الأرض ستساعد في زيادة الإقبال علي إنشاء الصناديق العقارية بسبب اطمئنان المستثمرين لمناخ الاستثمار العقاري في مصر.
من جانبه قال محمد عبدالله، نائب رئيس مجلس ادارة شركة “أكيومن” القابضة ورئيس شركة كولدويل بانكر للتسويق العقاري، إن الحكومة مطالبة بطمأنة المستثمرين العرب والأجانب قبل تفعيل انشاء صناديق الاستثمار العقاري، لأن المناخ الحالي غير جاذب للاستثمار بسبب الاجراءات التي تتخذ ضد المستثمرين.
وأضاف أن تفعيل انشاء صناديق الاستثمار العقاري في يد هيئة الرقابة المالية، وهو أمر ضروري حيث تم الانتهاء من مسودته في يناير 2011 ويمكن أن يبدأ تفعيل آلية الصناديق فور اقرار اللائحة، شريطة تشجيع المستثمرين علي المشاركة وتوفير الاجراءات المطمئنة لهم.
وأشار إلي أن الحكومة الحالية تتحدث عن جذب الاستثمارات دون اتخاذ أي اجراءات فعلية بل دأبت علي اتخاذ قرارات تحول مصر لدولة طاردة للاستثمار.
وأكد المهندس طارق شكري، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري، أن المطورين لطالما طالبوا بالسماح بإنشاء صناديق عقارية بالسوق المصري، إلا أن البيئة القانونية لم تكن مهيأة لذلك، رغم أهميتها للقطاع وقدرتها علي تنشيط مبيعات الشركات خاصة خلال فترات تراجع السوق.
وأوضح أن الصناديق العقارية قادرة علي إحداث طفرة بالسوق باستخدام السيولة الكبيرة التي ستضخها في المشاريع، لشراء مشروعات ضخمة أو أجزاء منها، ومن ثم يعاد بيعها، فتحدث نشاطا في السوق، وتمكن الشركات من تصريف وحداتها مجمعة بما يوفر عليها أعباء التسويق، ويزيد من سرعة دورة رأس المال.
وأشار عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري إلي أن آلية منع التعامل علي محافظ الصناديق العقارية من الوحدات بالبيع والشراء بالرهن أو الاقتراض من أكبر المعوقات، التي تقف أمام انتشارها بالسوق رغم ان هذا النظام معمول به عالميا، ولم يتسبب في أزمات بأي من هذه الدول.
وأكد أن الصناديق الأجنبية تمتلك سيولة كبيرة ومبالغ ضخمة تضخها في مشروعات حول العالم، وتساهم بشكل ملحوظ في تنمية مخططات التنمية والعمران بها، وذلك في الوقت التي تواجه بمعوقات السوق المحلي.
ولفت شكري إلي أن الصناديق العقارية غالبا ما تشتري المشروعات في مراحل متقدمة إنشائيا بأسعار منخفضة ما يوفر علي الشركة المطورة كثيراً من الأعباء، التي تتحملها لاحقاً من نفقات التسويق إضافة إلي توفير سيولة تمكنها من إنجاز المشروع خلال وقت قصير، فيما تحصل الصناديق علي نسبة ربحية مرتفعة مع زيادة أسعار الوحدات عند إعادة بيعها مع انتهاء أعمال الإنشاءات.
وقال فريد شلبي، رئيس مجلس إدارة الشركة الدولية للاستثمار العقاري، إن الصناديق العقارية تبحث عن الفرص والربحية المرتفعة، التي تتوافر بالسوق المحلي مع نقص السيولة وتراجع المبيعات خلال عامين مضيا، التي تسببت في تعثر بعض الشركات ودفعها إلي تقدم اقصي ما لديها من تيسيرات لتصريف مخزونها من الوحدات.
وأضاف أن الفرص المتاحة في السوق تجعل معدلات الربحية المتوقعة مرتفعة، حيث إن نسبة الأرباح السنوية للصناديق العقارية في دول أخري لا تتجاوز 5%، فيما تتجاوز معدلات الربحية في السوق المصري أضعاف هذا الرقم، وأن معدل المخاطرة منخفض مع الطلب المرتفع علي الوحدات والعجز في المشروعات، إضافة إلي الارتفاع المستمر في أسعار العقارات، التي لم تشهد أي انخفاض في تاريخها.
وتابع ان تراجع المبيعات بعد الثورة دفع المطورين للبحث عن سبل بديلة تحرك المبيعات، وتنشط السوق فيما تعد الصناديق العقارية أحد أفضل هذه الوسائل لإعادة الحركة للقطاع، وأن إعادة صياغة القوانين المنظمة لعمل الصناديق العقارية ستكون بداية رواج كبير في السوق، نتيجة تدفق العديد منها إضافة إلي إنشاء صناديق جديدة من شركات تمويل وبنوك مصرية.
وأوضح المهندس عبدالوهاب السيد، رئيس مجلس إدارة شركة “دارك جروب” للاستثمار العقاري أن إعادة الثقة بين المطورين والدولة وازالة مخاوف المستثمرين شرط مهم لاجتذاب استثمارات خارجية أو تحفيز المؤسسات الداخلية لضخ سيولة في السوق، لأن رأس المال يبحث عن الأسواق الأكثر أمانا والأقل مخاطرة حتي ولو كانت نسبة الربحية بها منخفضة.
وقال السيد إنه رغم ضخامة الأرباح المتوقع أن تحققها هذه الصناديق في مصر، إلا أن القائمين عليها لن يضخوا سيولة إلا بعد عودة الاستقرار الاقتصادي، الذي يتطلب استقرارا سياسيا وعودة الأمن.
كتب ـ حمادة إسماعيل ومحمد درويش
