إعادة هيكلة الشركة مالياً بإطالة أجل القروض لتتماشي مع آجال التمويلات التي تمنحها للعملاء
31 مليون جنيه أعلي أرباح في تاريخ الشركة خلال 2012 والإيرادات 100 مليون جنيه
100 مليون جنيه قرضاً من الاستثمار العربي علي 7 سنوات
مراجعة أسعار الفائدة نهاية كل عام.. وندرس مراجعتها مرتين سنويا
يجب التصدي لتعارض المصالح في قيام المطورين بجميع المهام وصولاً لتمويل العملاء
أطالب بالسماح لشركات التمويل بتلقي ودائع طويلة الأجل وحمايتها من المنافسة غير المتكافئة مع البنوك
إعادة ترتيب واستكمال مستندات عملاء المشروع القومي أدت لبدء التعامل مع المصرية لإعادة التمويل
مفاوضات مع « المجتمعات » لسداد 300 مليون مديونيات علي 10 سنوات
برايس ووتر هاوس تختار نظاماً آلياً للشركة سبتمبر المقبل وbdo تراجع الدورة المستندية
عامان سماحاً في سداد مديونيات الشركة لاستغلالها في تعبئة الموارد
تعكف شركة التعمير للتمويل العقاري علي تهيئة أنظمة العمل وإعادة الهيكلة الإدارية والمالية حاليا، بما يؤهلها لزيادة المحفظة الائتمانية التراكمية إلي 4 مليارات جنيه خلال 3 أو4 سنوات بدلاً من مليار جنيه حالياً، دون اللجوء لزيادة رأس المال وبشرط استقرار السوق.
قال حسن حسين، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري « الأولي » في حوار لـ «البورصة»، إن معدل الاقتراض حالياً لـ1 : 1 من إجمالي رأس المال البالغ 400 مليون جنيه وتستطيع الشركة زيادة معدل الاقتراض إلي 3 مليارات جنيه بداية من العام المقبل وستكون الطفرة الكبيرة خلال عامي 2014 و2015 بعد وضع النظام الآلي الخاص بالشركة وإتمام إعادة الهيكلة.
وحققت شركة التعمير للتمويل العقاري « الأولي » أعلي صافي ربح في تاريخها خلال عام 2012 حيث بلغ صافي الأرباح 32 مليون جنيه بزيادة قدرها 40% عن عام 2011، وهو ما أرجعه رئيس الشركة إلي إعادة الهيكلة المالية التي بدأتها الشركة في النصف الثاني من العام الماضي، وينتظر أن تتواصل لنهاية العام الجاري.
قال حسين إن « الأولي » عقدت جمعية عمومية عادية وأخري غير عادية الأسبوع الماضي وتمت مناقشة نتائج الأعمال خلال العام الماضي في الجمعية العادية وبلغت المحفظة التراكمية للشركة مليار جنيه، وأقرت نقل مساهمة شركة مصر للتأمين في الشركة إلي مصر لتأمينات الحياة، كما أعادت الجمعية العمومية غير العادية انتخاب مجلس الإدارة لمدة 3 سنوات.
أضاف أن الشركة توسعت خلال الفترة الماضية في تمويل مستفيدي المشروع القومي للإسكان وبلغت نسبة التمويل المقدم لهم 60% من المحفظة التراكمية للشركة حيث وقعت بروتوكولاً مع هيئة المجتمعات العمرانية بقيمة 200 مليون جنيه لتمويل عملاء المشروع ولكن تم تقديم تمويل بقيمة 600 مليون جنيه، ما ترتب عليه أعباء ادارية وجب معها اعادة هيكلة الشركة.
أضاف أن الهيكلة الإدارية تضمنت إعادة تنظيم الشركة داخلياً عن طريق التسريع في تحصيل المديونيات والعمل علي انضباط الإدارة القانونية وتشكيل لجان جرد في أقسام الشركة وإعادة ترتيب الملفات لتكون أكثر توافقاً والتزاماً مع متطلبات هيئة الرقابة المالية.
تابع أن لجان الجرد راجعت حوالات الحق المختلفة للعملاء العاديين وعملاء المشروع القومي للإسكان، وتم عمل نظام تبويب مركزي للشركة وتأمين جميع الأوراق والمستندات والحفاظ عليها من السرقة أو الحريق عن طريق الحفظ المركزي.
أوضح حسين إن الشركة مستمرة في اعادة الهيكلة الداخلية خلال العام الجاري متوقعاً أن تنمو المحفظة الائتمانية بنسبة تتراوح بين 5 و 10% خلال 2013 علي أقصي تقدير، علي أن تستعد الشركة خلال العام الجاري لطفرة في السوق بداية من العام المقبل 2014.
وفي السياق السابق، تعاقدت « الأولي » للتمويل العقاري مع مكتب «برايس ووتر هاوس» لاختيار نظام حاسب آلي شامل للشركة يتناسب مع حجم عملائها الذي يتجاوز 25 ألف عميل حاليا ولمواجهة التوسعات المستقبلية، علي أن تنتهي من اختيار النظام بحلول سبتمبر المقبل، لتتوافق مع متطلبات هيئة الرقابة المالية التي تسعي إلي عمل ربط الكتروني بين شركات التمويل العقاري والهيئة، كما هو الحال بين البنوك والبنك المركزي، لذلك تستعد الشركة لتحويل المعلومات إلي نظم متاحة لحظياً.
كما تعاقدت « الأولي » مع شركة «BDO» لمراجعة الدورة المستندية للشركة.
أضاف رئيس شركة « الأولي » أن هيكلة إدارة التفتيش والرقابة الداخلية واستقدام قيادات جديدة بهما نتج عنهما زيادة تحصيل المديونيات السابقة والجارية ومراجعة موقف العملاء المتعثرين واستكمال إجراءات الرهن العقاري علي أغلب الوحدات التي تمولها الشركة خاصة في المدن الجديدة التي تواجه صعوبات في عملية التسجيل.
قال إن إعادة تنظيم الشركة أدي إلي ارتفاع الإيرادات من 83 مليوناً عام 2011 إلي 100 مليون جنيه خلال 2012.
وشدد حسين علي أن الهيكلة المالية كانت ضرورية جداً للشركة، للتغلب علي مشكلة عدم تناسب آجال الأموال بها مع الأجل الطويل للتمويلات التي تمنحها للعملاء، وهي العملية التي تمت علي 3 محاور، أولها إلغاء السحب علي المكشوف وتحويل قرض قصير الأجل سبق الحصول عليه من بنك الاستثمار العربي إلي قرض لمدة 7 سنوات يتضمن عامان سماح.
أما المحور الثاني فيتمثل في إعادة هيكلة مديونيات هيئة المجتمعات العمرانية، حيث تم الحصول في البداية علي مصادقة من الهيئة لمطابقة أرصدة المديونيات حتي نهاية العام الماضي، ثم مخاطبة وزير الاسكان والهيئة لجدولة مبلغ 300 مليون جنيه لمدة 10 سنوات من بينها عامين سماح.
وجاء المحور الثالث لإعادة الهيكلة المالية عن طريق إعادة الهيكلة الإدارية وضبط ملفات عملاء المشروع القومي للاسكان ومراجعة حوالات الحق وصولا للتوافق الكامل مع متطلبات هيئة الرقابة المالية، مما أهل الشركة للحصول علي أول قرض من الشركة المصرية لاعادة التمويل في يناير الماضي بقيمة 47 مليون جنيه مقابل إحالة محفظة تمويلية بـ60 مليون جنيه، والقرض الثاني الذي تم توقيعه الأسبوع الماضي بقيمة 35 مليون جنيه مقابل احالة محفظة قيمتها 40 مليوناً، وهي قروض تتسم بطول أجلها الذي يصل إلي 12 عاماً وانخفاض سعر الفائدة عليها.
وتعد « الأولي » من كبار المساهمين بالشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري بحصة تصل 5% من رأس المال، ولكن لم يتم الحصول علي قروض منها خلال الفترة الماضية لأن جودة محفظة الشركة لم تكن تتوافق مع متطلبات المصرية.
أوضح حسين أن الشركة تسعي للحصول علي سنتين سماح في أغلب المديونيات بما يسمح لها بتعبئة الموارد المالية خلال فترة السماح.
وانعكست إعادة هيكلة الأولي للتمويل العقاري أيضا في تحسن نسب السيولة بها العام الجاري لترتفع من 14% العام الماضي إلي 35% حالياً لتفوق الحد الأدني الذي تشترطه هيئة الرقابة المالية البالغ 25%.
وتحتسب نسب السيولة بقسمة قيمة الأصول المتداولة علي الخصوم المتداولة.
قال حسن حسين إن 60% من المحفظة الائتمانية التراكمية للشركة موجهة لعملاء المشروع القومي للإسكان بقيمة 600 مليون جنيه وتصل قيمة القرض إلي 30 ألف جنيه في الوحدات المملوكة للدولة أما وحدات محور المستثمرين فيصل القرض فيها إلي 70 ألف جنيه.
أكد رئيس شركة « الأولي » أن ارتفاع سعر الفائدة لا ينعكس بصورة عاجلة علي أسعار الإقراض داخل الشركة كما هو الحال في البنوك التجارية، لأنها تقوم بمراجعة سعر الفائدة مرة واحدة سنويا خلال شهر ديسمبر.
وكشف عن اعتزام الشركة مراجعة أسعار الفائدة مرتين سنويا بما يتواكب مع التحركات السريعة لأسعار الفائدة بالسوق.
قال إن ارتفاع سعر الفائدة يتم ترجمته بطريقتين، الاولي بزيادة أجل القرض، إلا أنه في بعض الحالات لا يمكن زيادة أجل القرض عند مراعاة عمر العميل وعدم امكان تخطي أجل القرض سن معينة، لذلك يتم اللجوء إلي الطريقة الثانية بزيادة قيمة القسط الشهري.
وحول أبرز التحديات التي تواجه سوق التمويل العقاري في الوقت الحالي، قال رئيس شركة التعمير « الأولي »، إن القطاع يعاني مشاكل قانونية كبيرة تتعلق بالتسجيل والرهن العقاري بسبب صعوبة تسجيل الوحدات في المدن الجديدة.
شدد علي ضرورة الإسراع بإقرار تعديلات القانون المنظم للنشاط خاصة فيما يتعلق بالسماح بالعمل بأنطمة تمويل جديدة ومنها التمويل المتوافق مع الشريعة الإسلامية مثل المرابحة والإيجارة لوجود طلب علي هذا النوع من التمويل كما يحدث في الخليج خاصة أنه مسموح به في البنوك حيث توجد فروع للمعاملات الإسلامية.
أضاف أن شركات التمويل العقاري تعد شركات وساطة مالية بين العميل والجهة التي تقترض منها الشركة وهناك شركات تمويل عقاري رأسمالها ضعيف ولايتعدي الـ 50 مليون جنيه، وبالتالي فإن الشركة محاصرة بين البنك الذي يقرضها والعميل الذي يحصل علي التمويلات منها، واذا كان البنك يقدم القرض بسعر فائدة 14 أو 15% فان الشركة تضطر لزيادتها بقيمة 3% لتصل إلي 18%.
ودعا حسين إلي الاستعانة بالنموذج الإنجليزي والسماح لشركات التمويل العقاري بأن تتلقي ودائع طويلة الأجل تحت الطلب،سواء من عملائها أو من السوق أو إصدار شهادات ايداع طويلة الأمد، مما سيمنح الشركات حرية أكبر في الاعتماد علي السوق مباشرة في تعبئة الأموال دون الحاجة للتمويل المصرفي، خاصة أن البنوك تعتبر من منافسي شركات التمويل العقاري، بما يحميها من ارتفاع حدة المنافسة مع البنوك، وهو نفس الإجراء الذي سبق اتخاذه عند بداية ظهور شركات الوساطة المالية والسمسرة في السوق المصري، وطلبت البنوك العمل في الوساطة ولكن المشرع أكد أن هذا القطاع يحتاج النمو والحماية وألزم من يريد العمل في بيع وشراء الأسهم أن يتعامل مع شركات الوساطة.
تابع أن شركات التمويل العقاري تحتاج غطاء تشريعياً مماثلاً يتيح لها القدرة علي النمو في المستقبل، نظرا لضعف رؤوس أموالها في حين أنها تعمل في سوق مفتوحة.
أوضح أن إصدار السندات يعد مصدراً جيداً للأموال طويلة الأجل ومنخفضة التكلفة لشركات التمويل العقاري، وهي نفس فكرة تلقي الودائع طويلة الأجل،إلا أن هذه الخطوة تواجه عائقين، الأول هو ضرورة تصنيف محفظة مديونيات الشركة، مما يتطلب ترتيب الاوراق الداخلية بصورة جيدة، وأن التصنيف يتكلف مبالغ مالية كبيرة لا يمكن استردادها في حالة فشل الإصدار، مما يتطلب التأكد مبدئياً من تجاوز التصنيف المطلوب ونجاح الإصدار.
أضاف أن شركات التمويل العقاري تحتاج ايضاً الحماية من تغول المطورين العقاريين في السوق المصري، خاصة أنها تتمتع بقدرات مالية كبيرة وتقوم ببيع الوحدات للعملاء بمهل سداد تصل إلي 7 سنوات، ليؤدي بذلك عدة أدوار مختلفة في وقت واحد، بداية من المقاول ثم المطور والمسوق وكذلك البنك الممول.
أضاف أن الوضع الصحيح الذي يجب أن تقره الدولة هو أن يقوم المطور العقاري بالتعاقد مع أحد البنوك لتمويل المشروع وشركة تمويل عقاري لتمويل العملاء، وبهذا تكون الدولة قد أغلقت دائرة السوق العقاري وأمنت الاستثمارات، بضمان وجود بنك يمول المطور وبالتالي استمرارية المشروع وشركة تمويل للعملاء المشترين.
تابع أن شركت التمويل العقاري تواجه أزمة أخري وهي منعها قانوناً من تمويل وحدات تحت الإنشاء، وبالتالي يلجأ العميل إلي الشراء بالتقسيط من المطور العقاري الذي يسوق وحداته بنفسه، لذلك يجب السماح لشركة التمويل العقاري بتمويل الوحدات تحت الإنشاء طالما هناك ضمان لنجاح المشورع دون الانتظار لاكتمال 70% من الإنشاءات لحاجة المطور إلي السيولة المالية عند البناء.
أضاف أن كثيراً من المطورين العقاريين بدأوا كمقاولين وبعد زيادة معدلات طرح الأراضي أنشأوا شركات تطوير عقاري وشركات للتسويق وبالتالي أصبح مالكا للأرض ومقاولاً ومسوقاً وممولاً للمشروع، لتتحول شركة التطوير العقاري إلي مؤسسة متكاملة لا توجد رقابة كافية عليها وهناك تعارض في المصالح يجب التصدي له.
قال إن الشركة قدمت مقترحات لتطوير نشاط التمويل العقاري إلي هيئة الرقابة المالية من خلال الجمعية المصرية للتمويل العقاري،خاصة مقترحات تعديل القانون وسيتم التفاعل بشكل أكبر مع الجهات الحكومية خلال الفترة المقبلة.
وحول التعديلات المحدودة التي تمت الموافقة عليها في مجلس الوزراء برفع نسبة الخصم من دخل العميل إلي 40% بدلاً من 25% قال رئيس شركة « الأولي » إن هذا التعديل سيساعد علي التوسع في الاقراض، مشيراً إلي أن اتجاه صندوق التمويل العقاري لعمل وثيقة تأمين علي عملاء الصندوق سيقلل من نسبة المخاطر بشرط ألا يكون عبئا إضافيا علي الشركة أو العميل.
ويتفاوض حالياً صندوق دعم وضمان التمويل العقاري مع شركتي مصر للتأمين وإسكان التابعة لبنك التعمير والإسكان لعمل بوليصة تأمين جماعية لعملاء الصندوق بنسب تتراوح بين 0.25 و 0.5% من ثمن الوحدة المدعومة وذلك بعد موافقة مجلس الوزراء علي تعديل المادة 35 من قانون التمويل العقاري والتي تتيح للصندوق إنشاء شركات أو اصدار وثائق لضمان المخاطر.
أضاف حسين أن ارتفاع اسعار العقارات أثر سلبياً علي سوق التمويل العقاري، فرغم أنه من الناحية النظرية يفترض انخفاض الأسعار بسبب الظروف الحالية إلا أن السوق شهد عكس ذلك، مما أدي لقلة حركة البيع والشراء ما أثر سلباً علي سوق التمويل العقاري .
يبلغ رأسمال الشركة 400 مليون جنيه ومحفظة القروض التراكمية مليار جنيه ويساهم في الشركة هيئة المجتمعات العمرنية بنسبة 25% وبنك التعمير والإسكان 25% ومصر لتأمينات الحياة 25% بجانب بنك الاستثمار القومي وهيئة الأوقاف وبنك مصر إيران ومجموعة طلعت مصطفي.
