ارتفاع الطلب على المبانى الإدارية.. و26% تراجعاً فى معدلات الشواغر
تراجع قيمة الجنيه يزيد تنافسية الشريحة الفندقية فى القاهرة
حافظ سوق القاهرة العقارية على ثبات مضطرد وتحسنت التوجهات خلال الربع الثالث من 2015 وفقاً لتقرير شركة “جيه أل أل” للاستشارات العقارية وتتضمن الأنشطة المكتبية والسكنية والفندقية وتوقع نمواً إيجابياً خلال الفترة المقبلة.
وتعرض التقرير لعدد من الأنشطة العقارية منها الشريحة المكتبية، والتى وصل المعروض فيها إلى 911.000 متر مربع من المساحة الإيجارية الإجمالية فى الربع الثالث، وذلك بعد اكتمال مبنى سوميت 75 فى القاهرة الجديدة، الذى أضاف ما يقرب من 7000 متر مربع إلى المخزون الحالى للشريحة المكتبية.
أشار التقرير إلى أن أداء الشريحة المكتبية جاء استثنائياً على مدار ربع العام الماضى، وان تحسن الأوضاع الاقتصادية ورغبة المستأجرين فى الانتقال إلى أماكن عمل أكثر تنظيماً وفعالية أثر فى زيادة الطلب على المبانى الإدارية ونتيجة لذلك الإقبال القوى، وتراجعت معدلات الشواغر فى مجموعة المبانى الإدارية التى تراقبها «جيه أل أل» لتصل إلى 26%.
وقد كان الطلب الأقوى وفقاً للتقرير على المساحات المكتبية فى القطاع 2 من القاهرة الجديدة، حيث زادت الإيجارات بنسبة 28% عن العام الماضى، كما تواصل أسعار الإيجارات التى يطلبها أصحاب العقارات الارتفاع فى القاهرة الجديدة (القطاع 1)، لكن الاتجاه الأكثر أهمية خلال الربع الثالث هو عودة نمو الإيجارات فى غرب القاهرة للمرة الأولى منذ عدة سنوات.
أشار التقرير إلى أن عدم استكمال أى مشاريع أو مراحل جديدة كبرى فى الشريحة السكنية خلال الربع الثالث، ولم تكن هناك سوى إضافات طفيفة فى المعروض فى مدينة الرحاب وكايرو فيستيفال سيتي.
وقد ترتب على تراجع قيمة الجنيه المصرى انخفاض فى أسعار بيع الشقق والفيلات فى القاهرة الجديدة، إلى جانب الشقق فى مدينة السادس من أكتوبر، وقد كان الاستثناء الوحيد بالنسبة للفيلات فى مدينة السادس من أكتوبر، حيث ترتب على النقص فى المعروض الجديد زيادة طفيفة فى الأسعار (3%)، رغم انخفاض قيمة العملة.
وجاء أداء سوق الإيجارات فى القاهرة الجديدة أقوى منه فى مدينة السادس من أكتوبر، حيث تراجعت القيمة الدولارية لأسعار الإيجار لكل من الشقق والفيلات فى مدينة السادس من أكتوبر خلال الربع الثالث.
أضاف التقرير، أن شريحة تجارة التجزئة شهدت الربع الثالث من عام 2015 افتتاح مول ميراج فى القاهرة الجديدة واستكمال 8000 متر مربع إضافى من عقارات تجارة التجزئة داخل كايرو فيستيفال سيتى.
ومن غير المتوقع تسليم أى مشاريع أخرى خلال الفترة المتبقية من عام 2015 فى ظل استمرار تأخر الإنشاءات وان معدلات الشواغر فى مولات تجارة التجزئة الحالية ظلت بدون تغيير إلى حد كبير على مدار الربع الثالث، لكن معدلات الشواغر تراجعت بنسبة 5% (لتصل إلى 17%) على مدار العام الماضى.
وقد اتبع متوسط إيجارات عقارات تجارة التجزئة نفس نمط معدلات الشواغر، وفى حين أن الإيجارات لم تشهد أى تغير خلال الربع الثالث، إلا أنها زادت بنسبة 10% على مدار العام الماضى (منذ الربع الثالث من عام 2014).
أوضح التقرير، أن الشريحة الفندقية شهدت الربع الثالث اكتمال فندق النيل ريتز كارلتون (331 غرفة)، أما فندق سانت ريجيس – القاهرة (292 غرفة)، والذى كان مقرراً افتتاحه فى عام 2015 فقد تأخر حتى الربع الثانى من عام 2016.
وفى حين انخفضت معدلات الإشغال (53% من بداية السنة حتى أغسطس) بشكل طفيف (مقارنة بالقيمة من بداية السنة حتى مايو)، إلا أنها تمثل تحسناً كبيراً، مقارنة بالقيمة من بداية السنة حتى أغسطس 2014 التى بلغت 41%، بما يعكس عودة الثقة وزيادة أعداد الزوار الوافدين.
هذا فيما شهد الأداء المالى لفنادق القاهرة تحسناً بوتيرة أقل سرعة من معدل الإشغال، حيث زاد متوسط السعر اليومى للغرفة من بداية السنة حتى أغسطس 2015 بنسبة 2%، مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2014.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب “جيه أل أل” الشرق الأوسط وشمال أفريقيا فى مصر: «إن سوق القاهرة العقارية حافظت على ثبات مضطرد وتحسنت التوجهات خلال هذا الربع الثالث بفضل الطابع الإيجابى الذى اتسمت به بيئة الاقتصاد الكلى بشكل عام وأن الجهود البناءة التى بذلتها الحكومة لتعزيز الاقتصاد وتوجه المستثمرين أثرها فى سيناريو «تحفيز السوق» الذى يجذب العديد من المطورين لتدشين مشاريع جديدة.
وقد اتضحت هذه البيئة الإيجابية جلياً باستكمال عدد من المشاريع العقارية الكبرى، من بينها القاهرة الجديدة وقناة السويس الجديدة وتبدو التوقعات لجميع الشرائح العقارية إيجابية خلال الربع الأخير من عام 2015 وما بعده.
وذكر”أن هناك زيادة ملحوظة فى مبيعات الشقق والفيلات فى القاهرة الجديدة، وهو ما يترتب عليه زيادة الصفقات، فضلاً عن انخفاض أسعار الإيجارات أضفى نوعاً من الإيجابية على سوق الوحدات السكنية فى القاهرة، غير أن نقص الوحدات السكنية المتاحة لمتوسطى الدخل يظل يمثل عائقاً، إلا أن الأخبار السارة تتجلى من خلال بدء المبادرات الحكومية الجديدة فى معالجة هذه الفجوة الحرجة فى السوق”.
أشار إلى اتجاه بين المستأجرين للانتقال إلى القاهرة الجديدة من أجل الاستفادة من مكان العمل الأفضل أدى لتزايد الطلب على المكاتب التى تتسم بالفعالية إلى خفض معدلات الشواغر إلى 26%، مما ترتب عليه فى النهاية أداء استثنائى للشريحة المكتبية فى سوق القاهرة خلال الربع الحالى، وأن الاتجاه الأكثر أهمية خلال الربع الثالث هو عودة نمو الإيجارات فى غرب القاهرة للمرة الأولى منذ عدة السنوات.
وأردف قائلاً: «كما أن تراجع قيمة العملة المحلية يجعل الشريحة الفندقية فى القاهرة أكثر تنافسية، حيث إن التكاليف أصبحت أكثر جذباً للسياح والوافدين من أجل الترفيه، لا سيما القادمين من دول الخليج التى ترتبط عملاتها بالدولار.
وقد ترتب على ذلك جذب قطاع السياحة المحلية من روسيا وشرق أوروبا، مع زيادة سنوية 7% فى أعداد السياح الوافدين.
وعلى الجانب الآخر، استمرت شريحة تجارة التجزئة فى القاهرة فى إظهار نمو بطيئ، لكنه ثابت خلال الربع الثالث، كما أن افتتاح مول ميراج فى القاهرة الجديدة واكتمال 8000 متر مربع إضافية من شريحة عقارات تجارة التجزئة داخل كايرو فيستيفال سيتى ترتب عليه عدم تغير معدلات الشواغر فى مولات تجارة التجزئة الحالية، إلا أن معدلات الشواغر تراجعت بنسبة 5% (لتصل إلى 17%) على مدار العام الماضي.
أوضح أن استقرار الأوضاع فتح الباب أمام الاستثمار الأجنبى، لاسيما من المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة».