اتجاه الحكومة لمشروعات الشراكة يدعم القطاع ويخفض التكلفة على المطورين
“سيجما” تتوقع استمرار ارتفاع أسعار الوحدات لشريحة الدخل المتوسط
لا يزال القطاع العقارى على رأس أهتمامات مراكز البحوث فى ضوء تزايد الطلب على الوحدات السكنية فى السوق المحلية، واتجاه الشركات للتنوع فى المشروعات العقارية وفقا لشرائح الدخل.
قال محمود مرديشى محلل القطاع العقارى بشركة «سيجما لتداول الأوراق المالية»: إن الاتجاه الحكومى لدعم القطاع العقارى عبر مشروعات الشراكة بين القطاعين العام والخاص أدى إلى استقرار الاسعار بشكل كبير رغم ارتفاع أسعار الأراضى، وذلك نتيجة احتفاظ المطورين العقاريين بجزء كبير من السيولة، والتى تمثل ثمن الأرض اللازمة لاعتماد المخطط العام وتجهيز البنية التحتية للمشروعات.
وأشار إلى الشراكة بين شركة «بالم هيلز» و«هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة» لتطوير2.1 مليون متر مربع فى شرق القاهرة، فضلاً عن طرح الهيئة 500 ألف وحدة سكنية لمحدودى الدخل، وتدشين مشروع دار مصر للإسكان المتوسط، والذى يستهدف إنشاء 250 ألف وحدة على 6 مراحل باستثمارات تقدر بنحو 70 مليار جنيه.
على الجانب الآخر طرحت الحكومة 21.398 ألف قطعة أرض بمساحة إجمالية 35 مليون متر مربع، والتى ستغطى شرائح الدخل المنخفضة بنسبة 52%، وأعلى من المتوسط والفاخرة 48% من الأراضى، وتستحوذ القاهرة الجديدة على نصيب الأسد من الأراضى المطروحة للشرائح أعلى من المتوسط والفاخر عبر 1823 قطعة، تليها 6 أكتوبر بـ799 قطعة، والشيخ زايد 180 قطعة، و43 قطعة بالشروق.
وتوقعت «سيجما» أن ينشط جانب العرض بنحو 68 ألف وحدة جديدة للإسكان المتوسط وفوق المتوسط والفاخر سواء من مشروع دار مصر المرحلة الأولى والثانية أو من خلال قطع الأراضى، التى تم طرحها على المطورين العقاريين خلال العامين المقبلين.
وارتفع نشاط المبيعات العقارية خلال عام 2015 بصورة أكبر من الإيجارات، والتى انخفضت بشكل حاد بنحو 25% فى مدينة 6 أكتوبر.
وأرجعت «سيجما» السبب إلى الطلب القوى على العقارات نتيجة المخاطر التى ارتبطت بالتخفيض المتوقع فى سعر الجنيه، والتى دفعت المشترين للحاق بأسعار مرحلة الانطلاق قبل غلاء الأسعار والذى رفع بدوره الأسعار فى المراحل التالية.
وقالت آية ناجية، محلل مالى مساعد بشركة «سيجما»، إنه خلال عام 2015 لم تشهد أسعار الفيللات ارتفاعات تذكر مقابل استمرار الارتفاع على الوحدات المتوسط والتى تعتبر أسعارها معقولة، ما يشير إلى أن نسبة كبيرة من الطلب للطبقة المتوسطة وفوق المتوسطة، لم يوف بعد وهو ما يشجع العديد من المطورين العقاريين لانتهاز الفرصة وتلبية الطلب.
وأشارت إلى انخفاض أسعار الشقق السكنية بنحو 3% خلال الربع الأول فى 6 أكتوبر مقابل ارتفاع بنسبة 7% فى القاهرة الجديدة، والتى قابلها انخفاض فى أسعار الإيجارات 21% و1% على التوالى.
على الجانب الآخر انخفضت أسعار الفيللات 10% و12% فى أكتوبر والقاهرة الجديدة خلال الربع الأول من العام الحالى مع ثبات نسبى فى أسعار الإيجارات.
وبالنسبة للعرض ترى «سيجما» أن عدد الوحدات التى تمت إضافتها فى 2015 جاءت أقل بنسبة 62% عن 2014، ومن المتوقع أن يشهد عام 2016 زيادة كبيرة فى عدد الوحدات المسلمة بناءً على مخزون المبيعات الكبيرة خلال الفترة الماضية.
وبشكل عام سوق الإسكان المصرى متوجه بشكل كبير لإشباع الفجوة فى الطلب على الاسكان فوق المتوسط، عبر وحدات متميزة بأسعار معقولة مع تسهيلات فى السداد، وهو ما يعطى إشارات بأن شريحة الأغنياء قد وصلت لمرحلة التشبع، وتعتقد «سيجما» أن محدودية الوحدات المعروضة لشريحة الدخل المتوسط ستقود الأسعار للارتفاع ولكن بمعدل نمو سعرى أقل من السنوات الماضية على الرغم من ارتفاع تكلفة الأراضى والإنشاءات فى ظل تراجع سعر العملة، فإن رغبة الشركات فى المحافظة على استقرار المبيعات ستؤدى بالنهاية إلى تنازلها عن جزء من هوامش ربحيتها لنيل الحصة الأكبر من المبيعات.
وضعت «سيجما» شركة «بورتو جروب» على رأس الشركات العقارية خلال السنوات الثلاث المقبلة بمبيعات متوقعة 15 مليار جنيه، والتى تعد أول تغطية بحثية لشركة «بورتو».
واشارت إلى ارتفاع مبيعات الشركة 137% خلال العام الماضى إلى مستوى 955 مليون جنيه، وتتوقع وصلها إلى 1.5 مليار جنيه خلال 2016 بسبب بدء تسليمات مشروع فيللات «بورتو أكتوبر».
وترى «سيجما» أن عام 2018 سيكون العام الأفضل للشركة مع تسليم وحدات مشروعات «بورتو بيراميدز، وهليوبلس، ومطروح، والبحر الميت» بمبيعات متوقعة 4.98 مليار جنيه.
وحددت «سيجما» القيمة العادلة لسهم بورتو عند 0.58 جنيه، بارتفاع 130%، عن سعر التداول الحالى البالغ 0.25 جنيه.
وتوقع محلل القطاع العقارى بشركة «سيجما» تحسن أداء أسهم الشركات العقارية مع ظهور مؤشرات نتائج أعمال الربع الثانى والثالث من 2016، والتى ستظهر حجم التسليمات وقوة فرص النمو أمامها ما سيؤثر بصورة مباشرة على أسعار تداول الأسهم بالبورصة.
