توقعت شركة «جونز لانج لا سال» الاستشارية أن يتضاعف الاستثمار المباشر فى أسواق العقارات من قبل صناديق المعاشات وصناديق الثروة السيادية خلال السنوات العشر القادمة.
وجاءت هذه التوقعات بعد دراسة حديثة لشركة “جى بى مورجان” لإدارة الأصول والتى أظهرت أن 43% من المؤسسات الاستثمارية تستثمر فى الأصول الحقيقية، وأجريت هذه الدراسة فى 2012 وتضمنت 2500 مؤسسة استثمارية بإجمالى أصول يصل إلى 7.8 تريليون دولار.
وقال دايفيد جرين مورجان، مدير أبحاث الأسواق الرأسمالية فى “جى بى مورجان”، إن هناك عددا متزايداً من صناديق المعاشات وصناديق الثروة السيادية تفكر لأول مرة فى تخصيص جزء من أصولها فى العقارات.
وتتركز التدفقات حتى الآن فى ثلاث مدن وهى لندن ونيويورك وهونج كونج ما يثير المخاوف بشأن تكون فقاعة أسعار خاصة فى المكاتب الفاخرة وعقارات التجزئة المفضلين لدى صناديق المعاشات والثروة السيادية حيث إنهما يساعدان تلك الصناديق على مقابلة التزاماتهما طويلة المدى.
وحذرت “جى بى مورجان” من أن ضغوط الأسعار من غير المرجح ان تهدأ فى هذه المدن خاصة مع ازدياد نشاط صناديق المعاشات من الدول الناشئة فى أسواق العقارات العالمية، ومع سعيها لإيجاد موطن آمن لمدخراتها الهائلة.
وتخصص صناديق الأسواق الناشئة ما بين 10% إلى 15% من أصولها للعقارات مقارنة بأقرانها من الأسواق المتقدمة التى تخصص ما بين 5% إلى 10%.
كما توحى الصفقات فى الآونة الأخيرة بأن بعض صناديق المعاشات وصناديق الثروة السيادية النشطة بالفعل فى سوق العقارات تحول تركيزها عن العقارات السكنية الممتازة إلى العقارات التجارية والصناعية وغيرهما.
وقال صندوق ثروة البترول النرويجى إنه سوف يستهدف العقارات الصناعية فى أوروبا ويغير استراتيجيته السابقة، كما يسعى هذا الصندوق الذى يعد أكبر صندوق ثروة سيادى فى العالم إلى استثمار حوالى 11 مليار دولار فى سوق العقارات الأمريكى لتوسيع محفظته العقارية.
كما يخصص البنك النرويجى لإدارة الاستثمارات حوالى 0.3% من أصوله فى العقارات ويناضل ليرفع هذا المستوى إلى 5%.
وأعلن صندوق كندا للمعاشات أيضا فى ديسمبر الماضى عن خطط لتوسيع محفظة الاستثمار فى العقارات الأوروبية، ويدير هذه الصندوق إجمالى أصول يقدر بـ 170.1 مليار دولار كندى من بينها حوالى 18 مليار دولار كندى فى العقارات معظمها فى مراكز التسوق.
كما أنفق الصندوق الكندى فى أكتوبر الماضى 445 مليون دولار كندى للاستحواذ على حصة فى مركزين للتسوق فى أستراليا، كما خصص 800 مليون دولار أمريكى للاستثمار فى عقارات لوجيستية وصناعية فى الولايات المتحدة والصين.
وأضافت “جى بى مورجان” أن هذه الصفقات تشير إلى تحول المؤسسات الاستثمارية عن ممتلكاتها التقليدية مثل الأسهم والسندات إلى الأصول الحقيقية مثل العقارات ومشروعات البنية التحتية والموارد الطبيعية والنقل.
وفى الدراسة التى أجرتها الشركة العام الماضى وجدت أن نسبة المؤسسات الاستثمارية التى لا تخصص أصولها سوى فى الأسهم والسندات 14% فقط، مقارنة بـ 43% تستثمر فى الأصول الحقيقية، و36% منها يخصص مخصصات ضخمة لهذا القطاع.
وأوضحت “جى بى مورجان” أن الأصول الحقيقية مثل العقارات تقدم حماية ضد جميع الظروف لصناديق المعاشات من خلال تقديم أرباح أفضل من السندات فى البيئات مرتفعة النمو، بينما تسبب خسارة أقل من الأسهم فى فترات انخفاض النمو.
وقال دوجلاس كروشو، مدير استثمارى فى شركة “تاورز واتسون” الاستشارية، إن عقارات الدرجة الثانية ذات الحالة الجيدة تقدم استثمارات طويلة المدى جذابة لصناديق المعاشات لأنها تمكنهم من التفاوض على زيادة سعر الإيجار مع السكان أو مد فترة الإيجار.
وقدرت شركة “جى بى مورجان” زيادة قيمة الاستثمارات فى العقارات الممتازة بحوالى 450 مليار دولار سنويا حاليا لتصل إلى تريليون دولار بحلول 2030، كما قدرت زيادة قيمة سوق العقارات التجارية العالمية من 36 تريليون دولار إلى 92 تريليون دولار خلال الفترة نفسها.
اعداد: رحمة عبد العزيز
