اختيار الشركات المشاركة في « سيكون نايل تاورز » بنظام دقيق يضمن أفضل أداء وأقل أسعار
البنوك أصبحت أكثر تشدداً في منح القروض وتطلب ضمانات إضافية وزيادة التمويل الذاتي
230 مليون جنيه انفاقاً متوقعاً في المشروع العام الجاري و250 مليوناً العام المقبل و450 مليوناً في 2015
قال المهندس درويش أحمد حسنين ، الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير ، إن الطلب الحقيقي علي السكن بغرض المعيشة لم يتغير ويزداد مع الارتفاع المطرد في تعداد السكان، لكن تفعيله وتحوله إلي قوة شرائية تراجع، بسبب سوء الأوضاع الاقتصادية في البلاد بشكل عام، بينما تأثر الشراء الاستثماري بشكل كبير، في ظل صعوبة إعادة البيع في السوق الثانوي، والقدرة علي تحقيق هامش ربح من ورائه، وبعد ارتفاع أسعار الفائدة المصرفية اتجه الأفراد لإيداع أموالهم بالبنوك، ليتراجع شعار أن العقار هو الملاذ الآمن للثروة قليلا، وكذلك أن أفضل أوقات الشراء هي الأوقات التي تسوء فيها الأوضاع الاقتصادية.
وأرجع ابتعاد المستثمرين عن ضخ السيولة في السوق حاليا إلي الخوف من عدم القدرة علي اعادة البيع، ما أدي لخسارة السوق نحو 30% من قوته، وتأزم موقف الاستثمار العقاري، من حيث انخفاض مؤشرات البيع، في حين ترتفع التكاليف بشكل مطرد مع زيادة أسعار الأسمنت والحديد مؤخراً وجميع المواد المستوردة، والتكاليف التي ارتفعت بسبب المطالب الفئوية.
ولم تشهد الفترة الأخيرة انخفاضاً في الأسعار، وفقاً لحسنين،وإنما تعديل في طرق السداد بمد أجله، إلا أنه توقع أن تشهد الفترة القادمة ارتفاعاً في الأسعار علي خلفية صعود الدولار ومواد البناء وتكلفة النقل وكذلك التأمين.
أما التحدي الأكبر الذي تواجهه شركات الاستثمار العقاري حاليا فيتمثل في فرض البنوك شروطاً أكثر تشدداً في منح القروض، والتي زادت تحت مسمي ارتفاع المخاطر، وأصبحت إدارات المخاطر بالبنوك تضع شروطاً أكثر صعوبة تحسباً لضعف التسويق، ولعدم التأكد من الايرادات، خاصة أن الأقساط التي يسددها المشترون تمثل جزءاً مهماً في الهيكل التمويلي للمشروعات حتي اتمامها.
أوضح الرئيس التنفيذي لـ« السعودية المصرية للتعمير »، أن البنوك تسعي لضمان استرداد أموالها، التي هي أموال المودعين، في المواعيد المتفق عليها، وفي سبيل ذلك تحصل علي الضمانات التي تراها وقد تكون رهن أرض المشروع، ولو لم تكن كافية فقد تطلب أصولاً اضافية، علي أن يتم وضع متحصلات المبيعات في حساب بنكي واحد، توضع فيه أيضا المبالغ التي ترصدها الشركة للمشروع من مواردها الذاتية ومبلغ القرض، ويتم الصرف منه علي الإنشاءات وفقا للمستخلصات التي يقدمها المقاولون ويبت فيها استشاري يعينه البنك للاطمئنان إلي صحتها وأنه تم تنفيذ الأعمال بالفعل.
أضاف: «كل هذه الأمور طبيعية، إلا أن الفترة الأخيرة شهدت تشدداً أكبر بزيادة الضمانات التي تطلبها البنوك ووضع نسبة مخاطر مرتفعة للمتحصلات من المبيعات، تم ترجمتها في طلب زيادة التمويل الذي ترصده الشركة ذاتياً للمشروع لتغطية نقص المبيعات الذي تتوقعه ادارات المخاطر بالبنوك، بما قد يؤدي إلي إعاقة العمل وعدم امكان تلبية هذه الاشتراطات لأن زيادة المخصص من الموارد الذاتية قد تصل لاستحالة التنفيذ، وإلا لما لجأت الشركات للبنوك».
وتابع المهندس درويش أحمد حسنين ، قائلا: إنه لا خلاف علي وضع البنوك شروطاً كفيلة بضمان أموال المودعين، لكن التشدد قد يؤدي لتعطيل الاستثمار، خاصة إذا أخذنا في اعتبارنا أن خروج أي من المشروعات العقارية والفندقية إلي النور يعود بالفائدة علي الاقتصاد القومي ويؤدي لاستيعاب أعداد كبيرة من العمالة لكونها قطاعات كثيفة التشغيل، فضلا عن تشغيل الأموال المودعة بالبنوك».
أكد أن المشروع الذي بدأت الشركة إقامته علي كورنيش المعادي يعد أول مشروع فندقي بالمناصفة بين الحكومتين المصرية والسعودية، ويدلل علي متانة العلاقات بين البلدين، خاصة في المرحلة الحالية التي تمر بها البلاد، وتم اسناده في جميع مراحله إلي شركات مصرية وعربية ودولية، بما يدلل أيضا علي ايجابية الرؤية العربية والأجنبية للاستثمار والعمل في السوق المصري.
أضاف أنه تم اختيار الشركات المشاركة في تنفيذ المشروع بنظام دقيق وفقا للأصول المتبعة للحصول علي أفضل أداء بأقل الأسعار، حيث أعدت التصميمات شركة « سبيس » المصرية، وتم توقيع عقد المقاولة مع تحالف مصري عربي بين شركتي « سياك » المصرية و« أرابتك » الإماراتية، وإدارة المشروع ستتولاها شركة « هيل انترناشونال » الأمريكية، والإشراف عليه شركة « ايهاف » المصرية صاحبة الخبرات الكبيرة في هذا المجال، كما تم توقيع عقد إدارة الفندق مع شركة « هيلتون » العالمية.
يتكون المشروع من مبنيين، أحدهما سكني بتشطيب فندقي يتضمن 190 شقة، والثاني فندقي يتكون من 256 غرفة، ومن المنتظر أن يبلغ عدد العاملين بالمشروع حوالي ألفي عامل أثناء التنفيذ وينتظر أن يوفر فرص عمل بنفس العدد عقب التشغيل.
وبدأت شركة « باور » في عمل أساسات المشروع، بعد أن حصلت علي عقد مقاولة من الباطن من التحالف الذي فاز بتنفيذ المشروع.
وتم إشراك شركة إدارة الفندق « هيلتون » في مراحل إعداد العطاء علي المقاولين بالكامل، للاطمئنان إلي أن ما يتم تنفيذه يتماشي مع اشتراطات الشركة ومعاييرها، كما سيتم طرح مناقصة الحصول علي الأثاث الخاص بالفندق وشراء معداته بالتنسيق مع « هيلتون » أيضا.
اعتبر درويش أن بدء تنفيذ المشروع في المرحلة الحالية بمثابة اكبر تحدٍ يواجه المشروع، في ظل سوء الأوضاع السياسية والاقتصادية، ما يؤكد قناعة الشركة بأن مصر ستخرج حتما من الحالة الراهنة.
ورأي أن الارتفاع المطرد في أسعار مواد البناء في الفترة الأخيرة وصعود الدولار أحد أهم التحديات التي تواجهه أيضا، خاصة أن جزءاً كبيراً من المكونات مستورد من الخارج، كتجهيزات الالكتروميكانيكال والأثاث ومعدات المطابخ والمصاعد، وهو التحدي الذي تعمل الشركة علي التعاطي معه حالياً للسيطرة علي التكاليف ولتأمين الحصول علي المعدات التي تحتاج اليها.
ومن المنتظر أن تستغرق عمليات إنشاء المشروع نحو 3 سنوات اعتباراً من فبراير الماضي، وتنتهي مطلع 2016،ويتم تمويل المشروع بواقع 57% من موارد الشركة الذاتية وتمويل بنكي تصل نسبته إلي 43%.
واتفقت الشركة مع بنكي الأهلي ومصر للحصول علي قرض مشترك قيمته 650 مليون جنيه، علي أن يتم سداده علي 5 سنوات بعد 3 سنوات «سحب» وسنة «سماح».
وكشف أن الشركة ستنفق علي انشاءات مشروع « سيكون نايل تاورز » 230 مليون جنيه خلال السنة الأولي ترتفع إلي 250 مليون في الثانية و448 مليوناً في السنة الثالثة والأخيرة، كما سيصل انفاقها في مشروع Lake dream بدريم لاند العام الجاري 75 مليون جنيه والعام المبل الذي سيشهد إنهاء المشروع 25 مليون جنيه.
أرجع درويش اتجاه الشركة لإقامة أول فندق في تاريخها إلي حاجتها لأن يكون من بين محفظتها الاستثمارية مشروعات تدر عوائد متكررة، خاصة أن الاعتماد فقط علي العمل بقطاع العقارات السكنية يعرضها لمخاطر تذبذب السوق، وإن أقامت الشركة في السنوات الماضية عدداً من المشروعات التي تخاطب أكثر من شريحة في السوق، كالفاخرة وفوق المتوسطة والمتوسطة، سعيا منها لتنويع مستوي المعروض من مشروعاتها، كإحدي وسائل مواجهة تباين ظروف السوق.
أكد أن الدراسة التي أجرتها « السعودية المصرية للتعمير » علي قطعة الأرض المملوكة لها وستشهد اقامة المشروع الجديد، أظهرت أن هذا الموقع المطل علي النيل هو أفضل المواقع لإقامة فندق 5 نجوم في القاهرة الآن، في ظل اطلالته علي النيل في موقع متميز، وقربه من الطريق الدائري، وبالتالي إمكانية الوصول إلي المطار،وكذلك قربه من منطقة وسط البلد كما لا يعد بعيداً عن منطقة الأهرامات التي يمكن مشاهدتها منه.
حوار – أيمن عبد الحفيظ
