تتوقع مجموعة QNB أن تؤدي أسعار الأراضي والعقارات الآخذة في التراجع إلى إبطاء معدل الارتفاع في الإيجارات. وبالرجوع إلى مؤشر أسعار العقارات لمصرف قطر المركزي، والذي يضم بيانات تعود حتى عام 2006، يوضح هذا المؤشر بأن أسعار العقار قد ارتفعت في عام 2008، قبل أن تنهار في عام 2009 مع اندياح آثار الأزمة المالية العالمية على نطاق دول العالم. وعقب الأزمة المالية، تصاعدت أسعار العقارات باطراد، مرتفعة بنسبة 109% خلال الفترة من يوليو 2009 إلى مايو 2013. إلا أنه خلال الفترة من مايو إلى سبتمبر من العام الحالي، أظهر مؤشر البنك المركزي هبوطاً في الأسعار بنسبة 6,2%. وعليه، تتوقع مجموعة QNB أن تكون الزيادة في أسعار الإيجارات بمعدلات أبطأ مستقبلاً.
مؤشر أسعار العقارات (2006-2013)
(مؤشر)
المصدر: مصرف قطر المركزي وتحليلات مجموعة QNB
وقد قامت مجموعة QNB بتحليل البيانات استناداً إلى صفقات الأراضي في دولة قطر، وبناءً على الإحصاءات الأسبوعية التي تنشرها وزارة العدل، والتي تشير إلى تراجع الأسعار خلال الشهور الخمسة الماضية. ومن المرجح أن يقود ذلك إلى تخفيف الضغوط التصاعدية في تضخم الإيجارات، ثم إلى تعزيز القدرة التنافسية للاقتصاد القطري والحد من مخاوف عودة القطاع المصرفي إلى تجربة مماثلة لفقاعة أسعار الأصول لفترة 2007/2008.
ويضم مؤشر مصرف قطر المركزي أسعار الأراضي والفلل والمباني السكنية. ووفقاً لمجموعة QNB، فإن الدافع الأساسي لأسعار العقارات هو تكلفة الأراضي. فإذا ارتفعت أسعار الأراضي، يتوقع على الأرجح أن ترتفع أيضاً أسعار الفلل والشقق والعقارات الأخرى.
وبحسب تحليلات مجموعة QNB، يعود سبب ارتفاع مؤشر العقارات للمصرف المركزي حتى مايو 2013 بصفة أساسية إلى نزع/شراء الأراضي للمشروعات الكبرى التي يجري تنفيذها في دولة قطر، وخاصة الأراضي التي تم شراؤها لمشروع مترو الدوحة، ومراكز التسوق الكبرى، والتطويرات العقارية للاستخدامات المتعددة، مثل مشيرب ولوسيل. والآن، بعد أن بلغت هذه المشاريع مرحلة الإنشاء، فقد تم سلفاً تأمين الأراضي اللازمة لهذه المشاريع وهو الأمر الذي قد يؤدي إلى تلطيف أسعار العقارات.
تشير تحليلات مجموعة QNB لمعاملات الأراضي في دولة قطر بأن أسعار الأراضي ظلت تتراجع منذ يوليو 2013 وحتى النصف الأول من شهر نوفمبر (على أساس المتوسط المتحرك لـ 12 شهراً، الذي يقلل من أثر العوامل الموسمية والمعاملات الكبيرة المفردة).
وقامت مجموعة QNB أيضاً باختبار أثر التغييرات في أسعار الأراضي على التضخم، وترى أن أسعار الأراضي من العوامل الرئيسية الدافعة لحركة الإيجارات في دولة قطر. كما أن الأراضي هي المكون الرئيسي لتكلفة المباني ولتطوير وشراء العقارات. ولتعويض التكاليف التي تحملوها، يحتاج ملاك المباني ومطورو العقارات إلى رفع أسعار الإيجارات لتتماشى مع الارتفاع في أسعار الأراضي. وعلى ذلك، فإنه بعد شراء الأراضي واكتمال البناء، يرجح أن تتحرك الإيجارات في نفس اتجاه حركة أسعار الأراضي. وقد أكدت مجموعة QNB وجود هذه العلاقة في دولة قطر كارتباط إيجابي قوي (84%) بين أسعار الأراضي ومكون الإيجارات في مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية، ولكن بفارق زمني قدره ستة أشهر. وبعبارة أخرى، تميل الإيجارات لاقتفاء أثر أسعار الأراضي متأخرة عنها بستة شهور.
أسعار الأراضي والإيجارات (2011-2013)
(مؤشرات، متوسطات 12 شهر متحركة)
المصدر: مصرف قطر المركزي وتحليلات مجموعة QNB
كما أن أسعار الإيجارات مكوّن رئيسي للتضخم المحلي، وتشكل 32,2% من سلة مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية. ويتحدد معظم ما تبقى من مؤشر أسعار السلع الاستهلاكية وفقاً للأسعار العالمية. وقد ظلت الإيجارات تتراجع منذ بداية عام 2009 وحتى النصف الثاني من عام 2012، ثم بدأت في الصعود منذ ذلك الحين. وكان معدل التضخم السنوي في مكون الإيجارات لمؤشر أسعار السلع الاستهلاكية بمتوسط -6,9% خلال الفترة من 2010 إلى 2012، ولكنه عكس اتجاهه في عام 2013 ليصل نسبة 6,7% للسنة حتى شهر أغسطس. وكان متوسط أسعار الأراضي قد غير اتجاهه قبل الإيجارات، حيث بدأ هذا المتوسط في الصعود ابتداءً من النصف الأول من عام 2012 وليس النصف الثاني. وعلى ذلك، فإن الانخفاض في أسعار الأراضي مؤشر قوي بأن الزيادة في الإيجارات في طريقها للتباطؤ خلال الشهور القليلة القادمة. وفي اتساق مع هذا الاتجاه، تباطأ معدل التضخم السنوي في الإيجارات إلى 6,2% في أغسطس. وتتوقع مجموعة QNB أن يحدث تباطؤ أكثر في معدل تضخم الإيجارات خلال الفترة القادمة إلى 6%.
وبالرغم من وجود احتمال بأن يؤدي النمو السريع في عدد السكان إلى دفع الإيجارات إلى أعلى بفعل زيادة الطلب، إلا أنه استناداً لتحليلات مجموعة QNB، يبدو أن الزيادة في النمو السكاني لم يكن له تأثير يذكر على أسعار الأراضي والإيجارات. وقد يعزا ذلك إلى الزيادة في المعروض من العقارات أو لأن قسماً كبيراً من العمال الوافدين للبلاد يلجأون للإقامة في المباني المؤقتة ذات التكلفة المنخفضة، وهو الأمر الذي يقلل من ضغوط الطلب في أسواق الإيجارات الرئيسية. وعليه، تتوقع مجموعة QNB أن يتباطأ تضخم الإيجارات خلال الشهور الستة القادمة بناءً على انخفاض أسعار الأراضي.
إن انخفاض معدل تضخم الإيجارات في دولة قطر سيكون له انعكاسات هامة على استقرار الاقتصاد الكلي، وسلامة وضع المالية العامة، والقدرة التنافسية. ولابد أن انخفاض معدل التضخم في العقارات سيهدئ من مخاوف دخول القطاع العقاري مجدداً في مرحلة فقاعة أسعار الأصول ومخاوف تعرض الاقتصاد للإنهاك. وعلاوة على ذلك، فإن استقرار أسعار الإيجارات سيساعد على خفض تكاليف المعيشة، وهو ما سيجعل من دولة قطر وجهة جاذبة للعمالة الوافدة التي ستوفر مزيداً من المهارات التي تعزز القدرة التنافسية للاقتصاد القطري. كما يتوقع لمعدلات التضخم المنخفضة والقدرة التنافسية العالية أن تساعدا في تحفيز الاستثمار وزيادة الإقراض، وما في ذلك من دعم للنمو وتعزيز لتنويع مصادر الاقتصاد القطري.
