الأراضى الصناعية والسياحية تحتاج مرونة من الحكومة ونسب تصريفها لا تتجاوز 40% بالمزادات
بنوك تستعد لطرح مزادات لبيع أصول عقارية فى الربع الأخير من العام الجارى
ثبات أسعار العقارات فى الزمالك وجاردن سيتى عند 50 ألف جنيه للمتر
كشف الخبير المثمن إبراهيم عارف، رئيس مجلس إدارة شركة «عارف» للخبرة والتثمين العقارى عن استعداد بنكى مصر و الأهلى المصرى للبدء فى طرح محافظهما العقارية بقيمة 12 مليار جنيه خلال الربع الأخير من العام الجارى، بعد تراجعهما الفترة الماضية نتيجة الأحداث السياسية والأوضاع الاقتصادية غير المستقرة.
قال عارف فى حوار لـ«البورصة»، إن البنوك لجأت لطرح بعض قطع الأراضى صغيرة المساحة خلال النصف الأول من 2014 بهدف تحريك السوق، مما انعكس على حال المزادات ولم تستطع تصريف سوى %40 من القطع التى طرحتها خلال تلك الفترة، ويستهدف البنكان استكمال أعمال الطرح نهاية العام الجارى، خاصة بعد الاستقرار السياسى والاقتصادى النسبى الذى تشهده البلاد حالياً، متوقعاً نجاح المزادات بنحو %85 الفترة المقبلة.
أوضح أن قطع الأراضى المزمع طرحها للبيع بالمزادات العلنية للبنوك تتنوع بين صغيرة وكبيرة موزعة على المحافظات ومختلفة الأغراض والاستخدامات، متوقعاً أن تستحوذ الأراضى ذات المساحات الصغيرة على نسب إقبال عالية من قبل المستثمرين.
من جهة أخرى، توقع عارف ارتفاع سعر متر الأراضى بنحو %40 بمدن القناة، خاصة فى محافظتى الإسماعيلية والسويس بالتزامن من بدء تطوير مشروع محور قناة السويس، لافتاً إلى اتجاه المستثمرين لتطوير مشروعات جديدة فى تلك المدن، بالإضافة إلى تنشيط الحركة التجارية والبيع والشراء وإقامة مشروعات سكنية للعاملين بالقناة الجديدة.
أضاف أن مشروع تنمية محور قناة السويس سيعمل على تنشيط حركة الإعمار فى مدن القناة واستقطاب مستثمرين جدد فى جميع القطاعات خاصة العقارية، نتيجة توجه الشباب للعمل فى المشروع، مما يستلزم إنشاء وحدات سكنية جديدة ومشروعات خدمية وكذلك التوسع فى جميع الأنشطة الأخرى.
وأشار إلى أن عدداً كبيراً من الشركات العقارية على موعد جديد مع طرح المشروعات التى انتهت منها لتسويقها، متوقعاً تقديم تسهيلات للمواطنين لتسويقها.
ويرى عارف أن السوق العقارى ينتعش بالتتابع مع تنفيذ المشروعات الجديدة، خاصة فى المدن الجديدة ومحافظات الدلتا، مؤكداً أن نسب نجاح المزادات فى تلك المحافظات تجاوزت %75 خلال الفترة الأخيرة.
وتطرق إلى ظاهرة سحب الأراضى التى تزايدت فى الفترة الأخيرة بالمدن الجديدة، مشيراً إلى أن عدم التزام الشركات العقارية فى المشروعات يؤدى إلى سحب الأراضى منها، وبالتالى سيؤدى إلى ندرة كبيرة فى الأراضى وإحداث تخمة فى السوق العقارى، وهو ما سيؤثر بطبيعة الحال على مؤشر أسعار الوحدات السكنية.
أشار إلى أن سوق العقارات شهد نمواً ملحوظاً فى حجم الطلب الحقيقى فى الآونة الاخيرة، خاصة على الأراضى والمحال التجارية التى تتسم بارتفاع أسعارها بصورة دورية وقدرة المزادات على تحقيق حصيلة أرباح ضخمة من بيعها مقارنة بالوحدات السكنية والصناعية.
وأكد أن مزادات الأراضى التابعة للجهات الحكومية وشركات القطاع العام حققت أعلى أسعار للبيع، نظرا لتمتعها بثقة واعتقاد غالبية العملاء بانخفاض أسعار تلك الأراضى مقارنة بالقطاع الخاص.
وشدد على استمرار عمليات بيع الأراضى وفقا لقانون المزايدات والمناقصات لضمان تحقيق العدالة والشفافية والحفاظ على حقوق الدولة من تحقيق أعلى ربحية فى الأراضى والمناطق المميزة، مع ضرورة البحث عن آليات بديلة فى المدن والمجتمعات الجديدة التى تحتاج إلى تحفيز رجال الأعمال والمستثمرين لدعم الجانب التنموى.
وكشف عارف عن تحسن حركة البيع والشراء فى السوق خلال الفترة الماضية وتفعيل الطلب المؤجل وانتهاء حالة الترقب التى خيمت على رغبات العملاء فى العامين الأخيرين، رغم استمرار طول المدة الزمنية لتفعيل قرارات الشراء فى جزء من الوحدات العقارية، إلا أن ارتفاع الأسعار بصورة مستمرة ومؤشرات السوق الحالية يدفعان العملاء إلى اغتنام الفرص واستغلال التسهيلات الممنوحة من الشركات لدفع حركة المبيعات فى المرحلة الحالية.
وعزا طول فترة بيع الوحدات السكنية فى المزادات إلى زيادة المعروض منها فى الآونة الاخيرة ولجوء الشركات إلى تقديم تسهيلات متنوعة فى أساليب البيع والسداد، مما يدفع العميل إلى عقد مقارنات بين جميع المشروعات العقارية وأجل السداد والتقسيط، إضافة إلى الأساليب الدعائية والإعلانية من قبل الشركات ورفع آجال السداد إلى 10 سنوات فى العامين الأخيرين، لافتاً إلى تغير طبيعة القطاع العقارى ومساهمة امتداد حالة الركود فى وفرة المعروض من الوحدات السكنية واتاحة فرص للعملاء للتعرف على جميع المشروعات العقارية والأسعار السوقية.
وأضاف : رغم طول فترة اتخاذ قرار شراء الوحدات السكنية لكن الشريحة الكبرى من العملاء تتنافس حاليا على اقتناء الوحدات الجاهزة، خاصة مع انتشار عدد من الشركات غير الجادة نتيجة عدم الاستقرار الأمنى وضعف الأدوات الرقابية على أداء الشركات العقارية، ومن ثم الإضرار بشريحة كبيرة من العملاء وعدم الحصول على الوحدات السكنية وفقا لبنود التعاقد والتسليم.
أشار عارف إلى ضعف جدوى سياسة البيع على الماكيت فى الآونة الاخيرة وحرص العملاء على معاينة المشروع والتأكد من وجود وحدات جاهزة، ومد عدد من الشركات العقارية الكبرى والجادة أجل السداد بين 5 و10 سنوات، وهو ما يدعم استمرار سياسة الماكيت ويحد من فرص اختفائها رغم تراجعها نسبياً.
وتوقع الخبير المثمن رئيس مجلس إدارة عارف للتثمين، رواج السوق خلال الـ3 أشهر المقبل بزيادة تصل إلى %40 مقارنة بالفترة الماضية.
وأكد عارف استمرار تراجع حركة الطلب والإقبال على المبانى والأراضى الصناعية رغم وجود استقرار نسبى فى السوق، مضيفاً لها الأراضى والسياحية، مشيرا إلى ضعف الإقبال على المزادات الصناعية والسياحية سواء التى تطرحها الجهات الحكومية أو القطاع الخاص، بالإضافة إلى انخفاض أسعارها، لافتاً إلى أنها تحتاج «خلخلة» من الحكومة لاستعادة قيمتها، خاصة أن نسب تصريفها لا تتجاوز %40 بالمزادات العقارية.
وبشأن أسعار الأراضى والعقارات بالمجتمعات العمرانية الجديدة أوضح عارف، أن القاهرة الجديدة تأتى فى المرتبة الأولى ويليها الشيخ زايد لكونهما مدينتين سكنيتين فقط ولا تحتوى على استثمارات صناعية مقارنة بـ 6 أكتوبر ومدن أخرى مثل العاشر من رمضان، فإن المناطق الصناعية داخل التجمع العمرانى يقلل من قيمة الأراضى وأسعار الوحدات السكنية فى ظل التكدس والازدحام وتنوع فئات قاطنيها مقارنة بالتجمع الخامس التى تشهد هدوءاً نسبيا وارتفاع مستويات الدخول والاستقرار.
وأشار إلى الاجراءات المعقدة وطول الفترة الزمنية والاشتراطات لحصول العميل على التمويل العقارى هو الدافع وراء ضعف تلك الآلية وعدم تفعيلها فى القطاع إلى الآن، إضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة التى تضاعف من سعر الوحدة، مما يدفع العميل إلى الإحجام عن تلك السياسة خاصة مع لجوء الشركات العقارية إلى مد آجل السداد لـ 10 سنوات، مما يؤدى إلى اندثار آلية التمويل العقارى.
أكد عارف أن آلية البيع بالمزادات الأكثر عدالة وشفافية، حيث تستطيع الدولة من خلالها تحقيق أرباح مرتفعة تتناسب مع حجم الخدمات وقيمة المادة الخام الحقيقية للعقار، إضافة إلى التغلب على شبهات الفساد واهدار المال العام فى حال تصرف الدولة فى الأراضى بآليات بديلة تساهم فى ضمان حقوق الدولة وسيادتها.
وطالب بضرورة تنوع آليات طروحات الأراضى وفقاً للغرض المخصص وموقعها والتحركات السعرية، حيث استخدام آلية المزادات فى الأراضى المنماة بالمدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، التى تتسم بارتفاع أسعارها مثل أكتوبر والقاهرة الجديدة لضمان حقوق الدولة وقدرتها على تحقيق أرباح من بيع تلك الأراضى، مع امكانية اتباع آلية البيع بحق الانتفاع أو التخصيص فى المدن النائية، التى تتسم بصعوبة إقبال المستثمرين فى حال البيع وفقاً لقانون المزايدات والمناقصات مثل العلمين.
ولفت إلى أهمية تحفيز رجال الأعمال المطورين العقاريين القادرين على تطوير المدن والمجتمعات العمرانية لتكرار تجارب مدينتى والرحاب، التى ساهمت فى خلق مجتمعات جديدة وإحياء عدد من المدن مثل بدر والشروق والقاهرة الجديدة.
وشدد عارف على حاجة القطاع إلى عدم مصادرة الأراضى من رجال الأعمال، خاصة التى تمت تنميتها واقامة مشروعات مثلت قيمة مضافة للمدن الجديدة، لافتاً إلى أن حجم الأراضى المستغلة لا يمثل الا %4 من المساحة المتاحة، مما يتطلب ايجاد آليات لاستغلالها وتحفيز المستثمرين.
وأضاف أن ندرة المطور العقارى الجاد الذى يمتلك مؤهلات وخبرات ضخمة تساهم فى تغيير الخريطة العمرانية ودفع الفرص الاستثمارية فى العديد من المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة، مما يتطلب ايجاد آليات تحفيزية لتلك الفئة تساهم بدورها فى تنظيم القطاع وخلق جيل جديد من المطورين على الآجل الطويل.
وأشار إلى تأثير عدم وجود مخططات عمرانية واضحة وتوسعات تتلاءم مع حجم الزيادات السكانية الحالية والمستقبلية فى انتشار العشوائيات والإضرار بحجم التنمية العمرانية.
وأكد أهمية إلغاء التصالح مع المخالفات ومنع توصيل المرافق إليها للحد من انتشار المخالفات وإلحاق الضرر بمالك العقار، لافتاً إلى ضرورة تشكيل لجان هندسية تابعة لوزارة الاسكان لتقييم العقارات المخالفة والتأكد من سلامتها إنشائيا وازالة المبانى غير الآمنة والخطرة للحفاظ على العمران بالقطاع.
وأرجع الخبير المثمن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية بمنطقة وسط البلد القديمة نظراً إلى اتسامها بالنسق الحضارى والطراز المعمارى الفريد ومن ثم يتنافس عليها العملاء فى المزادات وتحقق أسعاراً مرتفعة مقارنة بالوحدات العقارية فى المدن الجديدة، خاصة فى ظل الهدوء التى تشهدها خلال تلك الفترة، بالإضافة إلى قرار إقامة عاصمة جديدة خارج القاهرة، مما سيدفع العملاء للرغبة فى العودة للعيش فى مناطق وسط البلد، فيما تحتفظ عقارات منطقتى الزمالك وجاردن سيتى بثبات أسعارها عند 50 ألف جنيه للمتر، لافتاً إلى اتجاه الدبلوماسيين والعرب لشراء الوحدات السكنية فى المناطق الراقية.
