التمويل العقارى عامل جذب لمستثمرى مشروعات «القمة»

الشركات الكبرى تعتمد على التمويل لتسويق مشروعاتها وتسريع العائد على الاستثمار

حجم السوق سيتضاعف من 5.5 إلى 10 مليارات جنيه بنهاية 2015

اجتماعات مستمرة مع البنوك لتنشيط مباردة «المركزى» وتسهيل الإجراءات

100 مليون دولار من البنك الدولى نهاية مارس ومفاوضات حول 500 مليون أخرى
اعتبرت مى عبدالحميد، مدير صندوق دعم وضمان التمويل العقارى ، إن الاهتمام بالقطاع حافز كبير لمستثمرى العقارات وخصوصاً العرب والأجانب الذين سيبدأون تنفيذ مشروعاتهم عقب القمة الاقتصادية، وبناء خططهم الاستثمارية اعتماداً على القدرات التمويلية للسوق.
أضافت فى حوار لـ«البورصة»، أن الشركات العقارية الكبرى تعتمد على التمويل العقارى لبيع وحداتها، وفى ظل طرح مشروعات فى القمة الاقتصادية باستثمارات كبيرة تصل إلى 20 مليار جنيه للمشروع الواحد مثل «واحة أكتوبر»، فإن المستثمر سيعتمد على «التمويل العقارى» لتمويل المشترين سواء للوحدات السكنية أو الإدارية أو التجارية.
وأوضحت عبدالحميد، أن الاستثمارات الكبيرة تعنى ارتفاعاً فى تكلفة المشروع وقيمة الوحدات المستهدف بيعها.. وبالتالى يجب تمويل المشترين والمستأجرين لتشجيعهم على الشراء فى المشروع، وتوفير عائد سريع للمستثمر يمكنه من استكمال تطوير المشروع خصوصاً المشروعات ذات الاستثمارات المرتفعة.
وتوقعت أن يتضاعف حجم سوق التمويل العقارى فى مصر خلال 2015 نتيجة المبادرة التى أطلقها البنك المركزى فى 2014 بقيمة 10 مليارات جنيه ترتفع إلى 20 ملياراً فى مرحلتها الثانية.
وذكرت أن حجم السوق حالياً 5.5 مليار جنيه.. وفى نهاية العام الحالى سيصل إلى 10 مليارات جنيه، نتيجة تمويل 60 ألف عميل فى الوحدات التى طرحتها وزارة الإسكان ضمن مشروع المليون وحدة، والتى توزعت على 4 إعلانات حتى الآن، موضحة أن النمو فى حجم النشاط سيزداد فى 2016 بعد تجنب المعوقات التى واجهت المبادرة عند تطبيقها فى عامها الأول.
والصندوق فى اجتماعات مستمرة مع البنك المركزى والبنوك المشاركة فى المبادرة لمناقشة المعوقات التى تواجه البنوك عند تفعيل مبادرة تنشيط القطاع.. وتم الاتفاق على تسريع عملية فحص ملفات العملاء وتخصيص عدد أكبر من الوحدات قبل إطلاق الشريحة الثانية من المبادرة.
أضافت عبدالحميد، أن بنوكاً جديدة طلبت الانضمام إلى المبادرة وتوقيع بروتوكولات تعاون مع الصندوق لتمويل محدودى الدخل. كما طلبت البنوك المشاركة فى المبادرة وإرسال ملفات أخرى من عملاء الصندوق لفحصها.
وذكرت أن الصندوق يسعى إلى تعديل عدد من الإجراءات لتسريع وتيرة العمل مع البنوك، منها على سبيل المثال تخصيص الوحدة قبل سداد مقدم الحجز، وتحديد دور كل طرف بشكل واضح لتجنب التضارب فى الإجراءات.
والصندوق وفر حتى الآن دعماً لـ26.5 ألف مستفيد ضمن مشروع الصندوق ومشروع المليون وحدة، بينما بلغ عدد المقبولين فى الإعلان الثانى لوزارة الإسكان 10 آلاف فرد فى 8 مدن جديدة.
أوضحت أن الصندوق سلم ملفات 11 ألف وحدة ضمن إعلان الوحدات الخاصة به فى عدد من المدن الجديدة بدعم قدره 192.5 مليون جنيه، إلى بنوك الأهلى ومصر والقاهرة والتعمير والإسكان ضمن مبادرة «المركزى».
وبلغ عدد المقبولين لدى الصندوق فى الإعلان الأول لوزارة الإسكان ضمن مشروع المليون وحدة، نحو 15.5 ألف فرد، موزعين بين 1600 مستفيد فى مدينة السادات، و1100 فى أسيوط الجديدة و12.8 ألف فى العاشر من رمضان.
كما انتهى الصندوق من فرز أسماء الحاجزين، وتأكد من انطباق شروط المشروع عليهم.. وتم إرسال بياناتهم إلى البنوك المشاركة فى مبادرة «المركزى» لتمويلهم وتسليم الوحدات بعد توقيع العقود النهائية، والحصول على الدعم من الصندوق بعد إنهاء إجراءات التسكين مع البنوك.
أشارت عبدالحميد، إلى أن الصندوق قبل بيانات 10 آلاف فرد فى الإعلان الثانى للوزارة، جرى توزيعهم على مدن برج العرب وقنا وبدر وسوهاج والسويس والسادات ومحافظتى البحيرة والمنوفية، من ضمن 24 ألف وحدة فى 9 محافظات. وتجرى مراجعة بيانات باقى المتقدمين لحصر العدد النهائى واستبعاد غير المستوفين لشروط الحجز فى مشروع المليون وحدة.
وفيما يتعلق بالإعلان الثالث للوزارة فى 18 محافظة بإجمالى 15 ألف وحدة، قالت إن الصندوق لم يتلق أوراق الحاجزين حتى الآن.. وتجرى مرحلة فرزالمتقدمين فى بنك التعمير والإسكان من حيث الشكل قبل إرسال أوراقهم للصندوق، والسيولة المتوفرة لدى الصندوق 820 مليون جنيه تكفى لدعم 50 ألف عميل ضمن مبادرة البنك المركزى.
وكشفت أن الصندوق بصدد صرف الشريحة الثالثة من قرض البنك الدولى نهاية مارس الحالى بقيمة 100 مليون دولار.. وتم إرسال خطاب إلى البنك ويقوم حالياً بمراجعة الإجراءات القانونية قبل صرف الشريحة.
والصندوق يحتاج من مليار إلى 1.5 مليار جنيه سنوياً لدعم الفائزين بوحدات مشروع «المليون وحدة».. وستوفر الموارد من خلال صندوق الإسكان الاجتماعى الذى أنشئ لتوفيرالتمويل اللازم لتنفيذ المشروع. وسبق أن صرف الصندوق 200 مليون دولار ضمن الشريحتين الأولى والثانية من القرض.. وتقوم وزارة المالية بسداد القرض على 35 عاماً، و8 أعوام فترة سماح.
وحول مفاوضات صندوق الإسكان الاجتماعى مع البنك الدولى للحصول على قرض بقيمة 500 مليون دولار، قالت إن صندوق التمويل العقارى سيحصل على تمويل من القرض الجديد لدعم محاور الإيجار والتمليك فى مشروع المليون وحدة.
وكشفت أن الصندوق وقع حتى الآن بروتوكولات مع 14 بنكاً بقيمة 10.8 مليار جنيه، لتمويل مشروع المليون وحدة ضمن مبادرة البنك المركزى، والتى كانت المرحلة الأولى منها 10 مليارات جنيه.. ومنتظر زيادتها إلى 20 ملياراً لتنشيط القطاع بفائدة %7 لمحدودى الدخل و%8 لمتوسطى الدخل.
وتوزعت البروتوكولات بواقع 3 مليارات جنيه للبنك الأهلى المصرى، و2 مليار جنيه لبنك مصر، و2 مليار لبنك التعمير والإسكان، و1.5 مليار لبنك القاهرة، و500 مليون جنيه للعربى الإفريقى الدولى، و350 مليون جنيه لـ«المصرف المتحد»، و350 مليون جنيه لـ«العقارى المصرى العربى». بجانب بروتوكول بقيمة 250 مليون جنيه مع بنك التنمية الصناعية والعمال، و200 مليون جنيه لبنك فيصل الإسلامى، و200 مليون لبنك «بلوم»، و150 مليون جنيه لـ«الاستثمار العربى»، و150 مليون لبنك «مصر إيران»، و100 مليون لـ«المصرى الخليجى»، و50 مليون جنيه لـ«البنك التجارى الدولى».
وقالت عبدالحميد إن البنوك التى أرسل الصندوق ملفات العملاء إليها بالفعل هى «الأهلى» و«مصر» و«التعمير والإسكان» و«القاهرة» و«المصرف المتحد» و«التنمية الصناعية» و«المصرى الخليجى» و«الاستثمار العربى» و«التجارى الدولى».
وتوجيه قيمة المبادرة لدعم سكن محدودى الدخل، سيكون له مردود جيد على قطاع التمويل العقارى بصفة عامة.. وسيرفع من درجة الوعى بأهمية النشاط لتوفير السكن اللازم لشريحة كبيرة من مستحقى الدعم.
وأوضحت أنه تمت الموافقة على تعديل أحكام اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى، ورفع الحد الأقصى لدخل الأسرة المستفيدة من التمويل إلى 3 آلاف جنيه بدلاً من 2500 جنيه، وللأعزب إلى 2250 جنيهاً بدلاً من 1750 جنيهاً.
والحد الأقصى للمستفيدين من التمويل العقارى كان قد تم إقراره فى 2008، ومر عليه أكثر من 6 سنوات دون مراجعة.. وبالتالى لم يعد مناسباً للمستفيدين وكان يجب تعديله، إذ إن الزيادة لم تتجاوز 500 جنيه لكل شريحة دخل.
وبعد هذا التعديل يصبح مجلس إدارة الصندوق، هو الجهة المسئولة عن تحديد الشخص منخفض الدخل المستفيد من الدعم، ما يوفر المرونة الدائمة لمجلس إدارة الصندوق للمراجعة وفقاً لمتغيرات مؤشرات التضخم ومستويات الأجور وأسعار المساكن.
وحول تأخر تخصيص الوحدات، قالت عبدالحميد إن قيمة الدعم متوفرة لكن إجراءات التخصيص تستغرق بعض الوقت، لأن الطلبات تتجاوز عدد الوحدات بشكل كبير.. والفرز يستغرق شهرين بجانب شهرين آخرين للاستعلام الميدانى عن المتقدمين.. وإدخال البيانات على النظام المركزى للصندوق والبنوك يستغرق شهرين أيضاً. أى أن التخصيص يستغرق 6 أشهر منذ غلق باب الحجز فى الوحدات.
وحول مشروع الصندوق بمحافظة السويس، قالت إنه تم إسناد عملية الطرح والترسية لقطاع التشييد بوزارة الإسكان وانتهى من الإجراءات اللازمة لبناء 1500 وحدة على مساحة 10 أفدنة فى منطقة عتاقة.. وحصل الصندوق على الأرض مجاناً من المحافظة.
وتكلفة التنفيذ ستصل إلى 180 مليون جنيه إذا تم بناء الوحدات كاملة التشطيب، و140 مليون جنيه للبناء نصف التشطيب بمساحة 75 متراً مربعاً.. وهو ما ستحدده السيولة المتاحة لدى الصندوق، على أن تتم الترسية على المقاولين بنهاية شهر إبريل المقبل.
أوضحت أن الصندوق يسعى لعمل بوليصة تأمين جماعية للعملاء بنسب تتراوح بين 0.25 و%0.5 من ثمن الوحدة المدعومة، على أن تتراوح التغطية بين 50 و%90 من قيمة القرض الممنوح للعميل.
ويبحث الصندوق قصر وثائق ضمان المخاطر على الفئات الأدنى من محدودى الدخل، والذين لا تتجاوز دخولهم 1500 جنيه شهرياً، بسبب تخوف البنوك من تمويل هذه الفئة لارتفاع نسبة المخاطرة مقارنة بفئات الدخل التى تتراوح بين 2000 و2500 جنيه شهرياً.
كما أن قيمة بوليصة التأمين ستتراوح بين 0.25 و%0.5 من ثمن الوحدة، بما يعادل 300-600 جنيه سنوياً إذا وصل ثمن الوحدة إلى 120 ألف جنيه، ولمدة 20 عاماً، هى فترة سداد القرض بدلاً من فترة التأمين الحالية التى لا تتجاوز 3 أشهر لتغطية التعثر فى السداد.
وحول استفادة الصندوق من تعديلات قانون التمويل العقارى، قالت إن نسبة الخصم من دخل العميل ارتفعت إلى %35 حالياً، بعد أن كانت %25 فقط.. وأتاح القانون لهيئة الرقابة المالية تحديد نسبة الخصم دون انتظار صدور اللائحة التنفيذية للقانون.
وأضافت أن النص السابق الذى تضمن «ألا يتجاوز قسط التمويل ربع الدخل بالنسبة لمحدودى الدخل»، أدى إلى حرمان شريحة كبيرة من المواطنين من الاستفادة من التمويل العقارى.
وأبرز التعديلات هى ضم أنشطة جديدة إلى قطاع التمويل العقارى مثل الإجارة، والمرابحة، والإيجار الذى ينتهى بالتملك.. وهذا يمكن دعمه من خلال الصندوق ويخضم من الثمن النهائى للوحدة.
وأشارت عبدالحميد، إلى أن طول وتعقيد إجراءات التسجيل وارتفاع تكلفتها، كل هذا أدى إلى عزوف الكثير من المواطنين عن تسجيل ملكية العقارات السكنية ما أدى الى استحالة قيد رهون عقارية لصالح الممولين، وانعكس ذلك بالسلب على نشاط التمويل العقارى.