تأسيس شركة تأجير تمويلي برأسمال مدفوع 50 مليون جنيه وأخرى للاستثمار العقاري لزيادة ربحية المساهمين
الشركة تستهدف زيادة حجم التمويل الممنوح للعملاء خلال عام 2015 ليتراوح بين 150 و200 مليون جنيه
101 مليون جنيه تمويلات جديدة النصف الأول من 2015
العائد السنوي على رأس المال 11.6% يونيو الماضى مقارنة بـ%5.5 ديسمبر 2011
التوسع فى تمويل الوحدات الإدارية والتجارية للأفراد والشركات لتنويع نشاط الشركة
23.4 مليون جنيه صافى ربح النصف الأول من العام الجارى و76.2 مليون جنيه إيرادات
مبادرة “المركزى” تحتاج تعديلات لتخصيص نسبة للشركات دون انتظار البنوك
اقتراح بتأسيس جهاز لتنظيم السوق العقارى على غرار “الاتصالات”
خطة لزيادة العائد على رأس المال إلى 15% خلال 5 سنوات بعد إضافة الأنشطة الجديدة للشركة
شركات التمويل العقارى تعمل فى ظل منافسة غير عادلة وسوق غير منظم لا يحمى العملاء
تستعد شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى” لمرحلة جديدة مع بداية العام المقبل، تتنوع فيها أنشطتها فى خطوة تستهدف توفير حلول عقارية وتمويلية متكاملة، وأسست شركتين تابعتين، إحداهما للتأجير التمويلى والثانية للاستثمار العقاري ضمن استراتيجيتها الرامية لزيادة معدلات الربحية والاستفادة من السيولة المالية المتوفرة لدى الشركة الناتجة عن عملية إعادة الهيكلة خلال العامين الماضيين.
وانتهت “الأولى” من إجراءات تأسيس الشركتين، وتحديد هيكل المساهمين ورأس المال، على أن يبدأ النشاط قبل نهاية العام الجارى ضمن خطة الشركة لزيادة معدلات العائد على رأس المال إلى 15% خلال السنوات الخمس المقبلة.
وقال حسن حسين، رئيس مجلس إدارة شركة “التعمير للتمويل العقاري – الأولى”، إنها حققت 23.4 مليون جنيه صافى ربح خلال النصف الأول من العام الجارى، مقابل 23 مليون جنيه فى النصف الأول من 2014، وارتفعت الأرباح بنسبة كبيرة منذ يونيو 2011، والذى شهد تحقيق 6.6 مليون أرباحاً فقط فى النصف الأول من العام.
أضاف لـ”البورصة” أن إيرادات الشركة سجلت 76.2 مليون جنيه خلال النصف الأول من 2015، مقابل 35 مليون جنيه فى الفترة المناظرة من عام 2011، قبل إعادة هيكلة الشركة مالياً وإدارياً وارتفاع معدلات تحصيل قروض التمويل العقارى.
أوضح أن الشركة نجحت فى زيادة العائد السنوى على رأس المال ليبلغ 11.6% فى يونيو الماضى، مقارنة بـ%10.5 فى ديسمبر 2014، و5.5% فقط نهاية 2011 محققة بذلك طفرة كبيرة فى الربحية خلال عامين.
وحقق رأسمال الشركة العامل فائضاً بلغ 150 مليون جنيه فى يونيو 2014 بعد الإجراءات التى اتخذتها الشركة لتطوير العمل وإعادة الهيكلة بينما كان يعانى عجزاً قيمته 360 مليون جنيه فى يونيو 2012.
وبلغ حجم التمويلات التى قدمتها “الأولى” خلال النصف الأول من العام الجارى 101.2 مليون جنيه لعملاء خارج المشروع القومى للإسكان السابق، مقابل 20.4 مليون جنيه فى النصف الأول من عام 2014.
وأضاف حسين، أن 30% من التمويلات التى قدمتها الشركة لعملائها تم توجيهها لشراء وحدات إدارية وعيادات طبية، وتسعى الشركة للتوسع فى تمويل عملاء هذا القطاع خلال الفترة المقبلة.
وتسعى الشركة لزيادة حجم التمويل الممنوح للعملاء خلال عام 2015 ليتراوح بين 150 و200 مليون جنيه.
ونشطت “الأولى” خلال العامين الماضيين فى تحصيل مديونيات متأخرة على عملائها، وأجرت إعادة هيكلة مالية وإدارية، وأنشأت إدارات جديدة لتحسين الأداء والتوسع فى التمويل العقارى.
وذكر أن فرق سعر العائد بين “الاقتراض والإقراض” بلغ -1.06% فى يونيو 2011، أى أن الشركة كانت تحقق خسائر من عملية الإقراض لكنه ارتفع إلى 3.13% فى يونيو 2015، بعد انتظام العملاء فى السداد وتراجع محفظة الديون المتعثرة لدى الشركة.
وأشار حسين إلى تنوع المنتجات التى تقدمها الشركة لعملائها حالياً وتتجه لتمويل الوحدات الإدارية والتجارية سواء للأفراد أو الشركات وعيادات الأطباء، وهى منتجات لم تحظ باهتمام كبير من سوق التمويل العقارى الذى يسيطر تمويل الوحدات السكنية على 95% منه.
وقررت شركة التعمير تأسيس شركتين جديدتين للاستثمار العقارى والتأجير التمويلى لتنشيط العمل بالشركة، وزيادة معدل الربحية والعائد على الاستثمار.
وأوضح حسين، أن لجوء الشركة إلى ضم أنشطة لـ”التخديم” على نشاط الشركة الأساسى فى التمويل العقارى، وكذلك لربحية نشاطى التأجير التمويلى والاستثمار العقارى فى حد ذاتهما.
أضاف أن نشاط الاستثمار العقارى سيساعد الشركة على تملك الوحدات وتمويل المستفيدين، ويجعلها فى وضع قانونى أفضل دون احتمالات تعثر وسيتم ذلك دون لجوء الشركة إلى شراء الأراضى وتطويرها حتى لا تنافس الشركات العقارية.
أوضح أن رأس المال المدفوع لشركة التعمير للتأجير التمويلى بلغ 50 مليون جنيه وحصة “الأولى” 92% والنسبة الباقية لمساهمى الشركة الأساسيين.
فيما بلغ رأس المال المدفوع لشركة التعمير للتطوير العقارى 5 ملايين جنيه، وحصة التعمير فى الشركة 91%، وستعمل الشركات الثلاث “التمويل والتأجير والتطوير” تحت اسم “الأولى”.
وأشار حسين إلى أن حجم سوق التأجير التمويلى يبلغ حوالى 11.3 مليار جنيه، مقارنة بـ2.6 مليار للتمويل العقارى، رغم أن 50% من نشاط التأجير التمويلى فى قطاع العقارات، ما يعطى الشركة الجديدة ميزة تنافسية فى القطاع لتكون أول شركة تأجير تمويلى متخصصة فى العقارات.
وقال إن الهدف من نشاط التأجير التمويلى هو التوسع فى تمويل المبانى التجارية والإدارية والصناعية، حيث ترفض الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى إعادة تمويل عملاء هذه الوحدات، رغم أنه مسموح بها فى قانون التمويل العقارى، وهذا سيعطى سهولة فى الحصول على إعادة تمويل من البنوك فى مجال التأجير التمويلى.
أوضح أن تأسيس شركات جديدة يرجع إلى رغبة “الأولى” فى التوسع وزيادة العائد على رأس المال من خلال أنشطة جديدة.
وتابع: “نهدف الوصول بالعائد على رأس المال إلى 15% خلال 5 سنوات”.
أشار إلى أن الشركة تحاول تنويع الخدمات التى تقدمها لعملائها وتحقيق أكبر استفادة من خلال خدمة مالية متكاملة تشمل التمويل العقارى والتأجير التمويلى والاستثمار العقارى.
أوضح أن الأنشطة الجديدة ستتم دون زيادة رأس المال، وستعطى تحسناً وجودة وتنوعاً فى محفظة الشركة الائتمانية وربحية أكثر من خلال التوسع فى مجالات أخرى غير التمويل العقارى.
وقال إن السيولة المتاحة لدى “الأولى”، بلغت 122.4 مليون جنيه فى يونيو 2015، مقارنة بـ607 آلاف جنيه فى يونيو 2011، فيما بلغت محفظة التمويل التراكمى 1.3 مليار جنيه.
و”الأولى” أول شركة تمويل عقارى فى مصر، وتأسست عام 2004 وهى صاحبة أكبر محفظة تمويلية بين الشركات المزاولة للنشاط، وتستحوذ على 40% من سوق التمويل العقارى فى مصر.
أضاف حسين، أن مبادرة البنك المركزى لتنشيط قطاع التمويل العقارى بقيمة 10 مليارات جنيه حققت طفرة فى القطاع لصالح محدودى ومتوسطى الدخل، وكذلك لصالح البنوك، وتنتظر شركات التمويل العقارى الاستفادة منها.
واشترط “المركزى” على البنوك المشاركة فى المبادرة تأسيس إدارات للتمويل العقارى مع إمكانية إتاحة 20% من حجم قيمة المبلغ المرصود للمبادرة للشركات بعد انتهاء البنك من التمويل، أى أن الشركات تنتظر أن يستكمل البنك تأسيس إدارة، ويكون محفظته ائتمانية قبل أن تستفيد من المبادرة.
وقال حسين: “مبادرة المركزى تحتاج بعض التعديلات منها تخصيص نسبة من حجم المبادرة لشركات التمويل العقارى، بجانب السماح لها بتمويل العملاء دون انتظار انتهاء البنوك من منح التمويلات لعملائها، ما يؤدى إلى تنشيط المبادرة لمصلحة الدولة، وجميع الأطراف.
وأوضح حسين أن شركات التمويل العقارى لا تتمتع بالحماية القانونية الكافية التى تمكنها من النمو والتوسع فى منح التمويلات للعملاء فى ظل المنافسة غير المتكافئة مع البنوك وشركات التطوير العقارى.
أضاف أن قانون سوق المال يلزم البنوك الراغبة فى ممارسة نشاط التأجير التمويلى بتأسيس شركة متخصصة فى التأجير، وكذلك الحال بالنسبة لشركات إدارة الصناديق وجميع الأنشطة الأخرى باستثناء التمويل العقارى الذى يمكن ممارسته دون إلزام البنوك بتأسيس شركات متخصصة.
أوضح أن شركات التمويل العقارى يجب أن تتمتع بنفس المميزات وإلزام أى جهة راغبة فى ممارسة النشاط بتأسيس شركة متخصصة فى منح التمويل العقارى للعملاء، ما يؤدى إلى التوسع فى النشاط وزيادة عدد الشركات العاملة برؤوس أموال مرتفعة.
وذكر حسين، أن سوق التمويل العقارى يعانى عيوباً هيكلية، ويجب إعادة النظر فى بعض الإجراءات التشريعية لأن قدرة شركات التمويل العقارى على المنافسة محدودة جداً فى ظل الوضع الحالى، حيث يبلغ رأسمال معظم الشركات 50 مليون جنيه، والمقارنة مع المطور أو البنك ليست فى صالح الشركات.
وقال إن الأزمة بدأت عندما لم يحم المشرع نشاط التمويل العقارى كما حدث عند إصدار قانون سوق المال، ورفضت الرقابة وقتها (هيئة سوق المال) ممارسة البنوك لنشاط السمسرة، واشترطت على البنوك التى ترغب فى ممارسة السمسرة فى الأوراق المالية تأسيس شركات متخصصة، وهو ما أدى إلى نمو كبير فى قطاع شركات الأوراق المالية وبنوك الاستثمار والتى استطاعت التوسع وتقديم خدمات مالية فى عدد من الدول العربية وفتح فروع لها فى الخارج.
أضاف أن الشركات التى تقع تحت مظلة قانون سوق المال رقم 95 بما فيها شركات التأجير التمويلى تتمتع بحماية قانونية ما عدا شركات التمويل العقارى، ويستطيع أى بنك أو مطور عقارى أن ينافس شركات التمويل فى نشاطها الرئيسى.
وأشار إلى أن المطور العقارى يملك فرصة أكبر للنمو مقارنة بشركات التمويل، ويحصل على قروض من البنوك، وتشترى منه شركات التمويل العقارى حوالات حق لعملائه بجانب السيولة التى تتيح له تقسيط ثمن الوحدات على فترات زمنية طويلة.
وشدد على أن شركات التمويل العقارى العاملة فى مصر لو تمتعت بالحماية القانونية والتعديلات اللازمة لمضاعفة نشاطها ستتوسع فى مصر والدول الخارجية التى ما زالت فى بداية تقديم نشاط التمويل العقارى.
وقال حسين إن المطور العقارى يبيع الوحدات “على الماكيت” وبفترات سداد تصل 10 سنوات، وبالتالى لا توجد حاجة لشركات التمويل العقارى ومن ثم يجب قصر التمويل العقارى على الشركات الحاصلة على رخصة بممارسة النشاط، وأن يؤسس البنك أو شركة التطوير العقارى شركة تمويل عقارى منفصلة عن باقى الأنشطة لديها.
وطالب بإنشاء جهاز لتنظيم سوق التمويل العقارى مثل جهاز تنظيم الاتصالات لأن مصر تمتلك ثروة عقارية كبيرة، وسيتم البدء فى مشروعات جديدة ضخمة مثل العاصمة الإدارية الجديدة، ومن ثم يجب أن يسبق ذلك وضع آليات لتطوير القطاع بالكامل.
أضاف أن عملاء القطاع العقارى لا يتمتعون بالحماية الكافية، ولا توجد قواعد تضمن حقهم عند تأخر تسليم الوحدات أو تنفيذها دون مستوى الجودة المطلوب أو عدم تسليمها على الإطلاق، وكل ما يحميه هو سمعة المطور، وليس قانون قانون أو قرارات تنظيمية.
وذكر أن قيمة الوحدة التى يبيعها المطور للعميل تشمل سعر فائدة الاقتراض وتكلفة التمويل ومعدل التضخم دون معرفة السعر الحقيقى للوحدة.
أوضح أن الوضع الصحيح الذى يجب أن تقره الدولة هو أن يقوم المطور العقارى بالتعاقد مع أحد البنوك لتمويل المشروع وشركة تمويل عقارى لتمويل العملاء ويتم تكوين “كونسيرتيوم”، وبهذا تكون أغلقت دائرة السوق العقارى، وأمنت الاستثمارات لأنك ستضمن أن المطور لديه بنك يموله، وبالتالى هناك ضمان لاستمرارية المشروع وشركة تمويل للعملاء.
وقال إن “توريق المديونيات”، إصدار سندات بضمان متحصلات قروض التمويل العقارى، يتطلب إجراءات جماعية من شركات التمويل العقارى مثل توحيد العقود، وهو ما سبق الحديث فيه مع الشركات بجانب تفاصيل أكثر لسهولة إتمام العملية.
أضاف أن التوريق مهم لتغطية الفجوة التمويلية لدى شركات التمويل العقارى، حيث تمول العملاء على فترات سداد تصل إلى 20 عاماً فى حين تحصل على قروض تسددها على 10 سنوات فقط، وبالتالى توجد فجوة زمنية تحتاج إلى سيولة مالية لتغطية التزامات الشركة المالية.
أشار إلى أن “الإولى” لديها إدارة تأمين على الوحدات والأفراد وتم استحداث إدارة تأمين على المخاطر على السداد عن طريقها تتعاقد الشركة مع شركات التأمين.
