رصدت شركة «جيه إل إل»، المتخصصة فى مجال الاستثمار والخدمات الاستشارية العقارية فى تقريرها للربع الثانى من 2016، اتجاه المستثمرين المحليين نقل مدخراتهم من المصارف والاستثمار فى سوق العقارات السكنية للاستفادة من انخفاض سعر الجنيه.
كما يسلط التقرير الضوء على نظره الشركة العامة على السوق العقارى فى القاهرة للربع الثانى من العام الجارى، وقالت الشركة إن شهر مارس الماضى، شهد إعلان البنك المركزى انخفاض سعر الجنيه مقابل الدولار، لتعزيز النظام المصرفى ولجذب الاستثمار الأجنبى وتمويل المشاريع الكبرى، فضلاً عن المساهمة فى استقرار المناخ الاقتصادى المتقلب.
وأشارت الشركة إلى أن رغم بقاء قيمة الإيجارات متقلبة، إلا أن الطلب على الوحدات السكنية آخذاً فى الارتفاع لاسيما بالقاهرة الجديدة، مرجعاً الارتفاع إلى الطلاب والموظفين المغتربين الذين يفضلون السكن على مقربة من أماكن عملهم.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب مصر فى «جيه أل أل»، إن السوق المصرى يشهد حالياً طلباً على المبيعات فى القطاع السكني، فيما تحاول المصارف خفض سعر العملة، يعتبر قطاع العقارات السكنية ملاذاً آمناً للاستثمار.
أضاف أن المكاتب «تكيفت» مع انخفاض سعر الجنيه أمام الدولار، إذ بات أصحاب العقارات الآن يقبلون استلام الدفعات بالجنيه المصرى بدلاً من الدولار الذى شاع استخدامه بشكل كبير فى العقود الرسمية، وقد أتت هذه «التعديلات» كنتيجة طبيعية جراء التقلب الحاد الذى شهده الجنيه، والنقص الحاد فى العملات الأجنبية فى البلاد، إلى جانب ركود مناخ الأعمال فيها.
أما قطاع البيع بالتجزئة، فقد اتخذ منعطفاً حاداً فيما واجه تجار التجزئة زيادة التكاليف لانخفاض سعر العملة واعتمادها على العملة الأجنبية، ويبدو أن تراجع احتياطيات العملة الأجنبية يمارس المزيد من الضغوط، فيما يلجأ تجار التجزئة إلى استقدام العملة الأجنبية من السوق السوداء، بسعر أعلى بنسبة 15% من السعر الرسمى.
كما تؤدى معدلات التضخم المرتفعة إلى انخفاض القوة الشرائية بين أوساط المستهلكين أيضاً، والذين يتحولون إلى شراء علامات تجارية أكثر قيمة وملاءمة.
وأشار «سامى» إلى أن قطاع «الفنادق» هو الوحيد المستفيد من انخفاض سعر الجنيه خلال الفترة الحالية، مرجعاً ذلك إلى أن السياحة أرخص مع انخفاض سعر الجنيه، كما يعتبر القطاع الأكثر جاذبية.
ويشير إلى أن قطاع «المكاتب» فقد شهد السوق طلباً متزايداً على المساحة المكتبية من الدرجة الأولى مؤخراً، مرجعاً ذلك إلى نقل المستأجرين إلى مساحات مكتبية أفضل جودة ومواقع جغرافية أكثر ملاءمة، على الرغم من استمرار محدودية الوافدين الجدد إلى السوق.
وقد أدى عرض مساحات مكتبية جديدة ومحدودة من الدرجة الأولى على المدى القصير إلى انخفاض معدل المكاتب الشاغرة من 33% إلى 25% العام الماضى، ويعد هذا الانخفاض إيجابياً لهذا القطاع.
أما بالنسبة لقطاع «الوحدات السكنية» فشهد الربع الثانى من العام 2016 عدة إنجازات فى مشاريع واقعة فى مدينتى 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة، ففى الأولى تم تسجيل عمليات تسليم فى حى الأشجار بسبب المخزون الهائل المتوافر، بالإضافة إلى تسليم شقق فى مجمع بالم باركس، أما فى القاهرة الجديدة فيعتبر كل من «بالم هيلز فيلدج جاردن القطامية»، ومجمع «ميفيدا» و«مدينتى»، مساهمين رئيسيين فى عرض هذا الربع من العام.
كما بقى متوسط أسعار بيع الشقق والفلل ثابتاً بالدولار والجنيه فى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر، على أساس فصلى بسبب انخفاض القدرة على تحمل تكاليف الوحدات، وعند إجراء مقارنة على أساس سنوى، وحدها قيمة الشقق فى القاهرة الجديدة ارتفعت من حيث الدولار رغم انخفاض سعر العملة بنسبة 14.5%.
وارتفعت أسعار بيع الفلل قليلاً فى 6 أكتوبر مقارنة بالقاهرة الجديدة، جراء ارتفاع الطلب على المشاريع الأكبر حجماً فى الأولى، مرجعاً ذلك إلى ارتفاع القدرة الشرائية فى مدينتى 6 أكتوبر والشيخ زايد على وجه التحديد.
وبالنسبة لمراكز التسوق، فلم يتم إنجاز أى مساحة تجزئة فى الربع الثانى من العام الجارى، واستقر العرض عند 1.3 مليون متر مربع، وأرجع ذلك إلى تأجيل تنفيذ 45 ألف متر مربع فى «كابيتال مول» مصر الجديدة خلال الربع الجارى وتم تأجيله إلى الربع الأول من 2017.
وأشار إلى أن «مول مصر» والمزمع افتتاحه جزئياً بحلول نهاية العام الجارى، سيكون جاهزاً مطلع 2017، كما انخفضت معدلات الشغور أيضاً على أساس سنوى بنسبة 14% فى الربع الثانى من العام 2016 مقارنةً بنسبة 17% فى الربع الثانى من العام الماضى.
ويتوقع أن تبقى إيجارات مساحات التجزئة ثابتة طوال الربع حتى استقرار الظروف الاقتصادية الحالية، وفى حين ارتفعت الإيجارات بنسبة 13% مقارنةً بالربع الثانى من العام 2015.
أما قطاع «الفنادق»، فلم يتم إنجاز أى فنادق إضافية الربع الثانى من العام 2016 لضعف أنشطة البناء فى القطاع، كما ارتفعت معدلات الإشغال 60% حتى مايو الماضى، مقارنة بالفترة نفسها من 2015.
فمع 1300 غرفة مزمع إنجازها فى 2016، نتوقع تسليم 50% منها فقط هذا العام، مع تأجيل الباقى 2017، كما من المتوقع إنجاز فندقين بنهاية العام الجارى، هما «سانت ريجيس» و«ستيجنبرجر» ميدان التحرير، الواقعين فى منطقة وسط المدينة.
وقال إن القطاع يعانى من التعافى بعد حادثة سقوط طائرة «متروجت» الروسية فى العام المنصرم، ويشكل تحسين أمن المطار وآثار انخفاض سعر العملة الأسباب الكامنة وراء معدلات الإشغال المرتفعة نسبياً على مدى العام الماضى.
وقد أبدى الأداء المالى لفنادق القاهرة أولى دلائل التحسن، مع ارتفاع متوسط المعدل اليومى بنسبة 5% فى العام الممتد حتى مايو، مقارنة بالمتوسط الذى تم تسجيله فى الفترة نفسها من 2015.
