تراجع قيمة الجنيه مقابل الدولار وراء ارتفاع أسعار العقارات
مجمع «التحرير» من أكثر المواقع تميزاً فى القاهرة
زيادة الإقبال على الأراضى الصناعية فى بدر والعاشر وأكتوبر مقابل المدن الصناعية الأخرى
رواج المزادات السياحية رغم ركود القطاع
توافد المستثمرين الخليجيين للمشاركة فى تطوير مشروعات بالنظام الشراكة
«جاردن سيتى» أصبحت منطقة طاردة للاستثمار
«العاصمة الإدارية» قبلة المستثمرين الفترة المقبلة
توقع الخبير المثمن شكرى ميخائيل، رئيس مجلس إدارة شركة ميخائيل سلامة للخبرة والتثمين العقارى، ارتفاع أسعار العقارات خلال العام الجارى فى ظل انخفاض قيمة الجنيه مقابل الدولار، بجانب زيادة الطلب ونقص المعروض.
ويرى ميخائيل، أن مجمع التحرير أكثر المواقع تميزاً فى القاهرة واستغلاله فى مشروع سياحى بعد إخلائه إدارياً بحسب خطة الحكومة لنقل الهيئات والوزارات من القاهرة.
قال ميخائيل فى حواره لـ«البورصة»، إن أسعار العقارات شهدت ارتفاعاً ملحوظاً خلال الفترة الماضية، متوقعاً زيادة الأسعار خلال العام الجارى فى ظل تراجع قيمة العملة المحلية مقابل الدولار، واتجاه العملاء إلى شراء الوحدات السكنية للحفاظ على قيمة الجنية، خاصة بعد تضاؤل قيمته الشرائية.
وأوضح ميخائيل، أن العقار مازال الاستثمار الأمن فى ظل تباين حالة السوق، وهو ما تحقق عندما طرحت الدولة بالشراكة مع «ماونتن فيو» المرحلة الأولى من «آى سيتى» وبيع المرحلة الأولى فى وقت وجيز، بالإضافة إلى المشروعات السكنية الأخرى.
وأشار إلى أن طروحات البنوك المستمرة مؤشر إيجابى لحركة السوق العقارى، خاصة الأراضى السكنية والسياحية والمصانع التى آلت لها مقابل مديونية من القطاع الخاص، موضحاً أن مزادات بنكى مصر والأهلى المصرى العقارية والسياحية حققت نجاحاً بين 75 و80% فى ظل زيادة الإقبال عن الأعوام الماضية.
ولفت ميخائيل، إلى أن التسهيلات التى تمنحها البنوك جذبت المستثمرين وساهمت فى تصريف المعروض عبر المزادات العقارية بجانب تميز المواقع والتخصيص، وهو ما ساهم فى نجاح المزادات العقارية، بالإضافة إلى عامل العرض والطلب وفق متطلبات السوق.
وقال إن ركود القطاع السياحى لم تمنع مزادات الأراضى من النجاح إذ تمكنت من تصريف 60% من معروض محافظ الأصول التابعة للبنوك وهو ما يعتبر مؤشرا جيداً، موضحاً أن مزادات الأراضى المخصصة للأنشطة السياحية شهدت إقبالاً من المستثمرين، خاصة فى المحافظات الساحلية بهدف إقامة مشروعات فندقية ومنتجعات.
وأوضح أن نسبة الإقبال على المزادات السياحية بلغت الفترة الماضية 65%، متوقعاً أن تصل إلى 70% خلال العام الحالى، وشهدت مزادات الأراضى السياحية فى الساحل الشمالى بمطروح، والعين السخنة، رواجاً خلال الفترة الماضية، نظراً لإقبال المستثمرين على الأراضى السياحية.
وتوقع ميخائيل، زيادة الإقبال على الأراضى السياحية فى النصف الثانى من العام الحالى، خصوصاً فى محافظة البحر الأحمر بمدينتى الغردقة ومرسى علم اللتان شهدتا ثباتاً فى الأسعار الفترة الماضية.
وأوضح أن بنكى الأهلى ومصر يمتلكان أكبر محفظتين عقاريتين فى المحافظات الساحلية، التى آلت لهما مقابل مديونية على القطاعين الخاص والعام.
وأشار إلى أن الاتجاه حالياً نحو قطع الأراضى السياحية التى تتراوح مساحتها بين 10 و25 ألف متر مربع عكس النصف الثانى من العام الماضى الذى شهد رواجاً ملحوظاً لقطع الأراضى السياحية صغيرة المساحة، والتى تصلح لإقامة ملهى أو فندق سياحى صغير.
ولفت إلى سعى المستثمرين لشراء الأراضى بالمزادات فى الوقت الراهن، بسبب ثبات الأسعار، والتخطيط للاستفادة منها مستقبلاً فى مشروعات استثمارية فندقية.
وأوضح أن حركة المزادات شهدت رواجاً بالمناطق السياحية، حيث زاد الطلب على الشاليهات والفلل وقطع الأراضى المخصصة لإقامة مشروعات سياحية بالغردقة والساحل الشمالى وباع مكتبه 330 ألف متر مربع لصالح بنك المصرف المتحد.
وتوقع ثبات سعر الأراضى السياحية بالمحافظات الساحلية العام الجارى، على أن تعاود الارتفاع مطلع العام المقبل.
وأشار إلى أن اتجاه البنوك لتصريف الأراضى السياحية وطرحها بالمزادات العلنية على المستثمرين يستهدف تحريك القطاع السياحى وتنمية المشروعات المتوقفة، بجانب الاستفادة من تدوير عوائد الأرض بمشروعات أخرى.
وتوقع أن تتوسع البنوك فى طرح الأراضى والفنادق والمنتجعات السياحية التى آلت ملكيتها مقابل مديونية من القطاعين العام أو الخاص للبيع بالمزاد العلنى خلال العام الحالى، خاصة فى محافظتى مطروح والغردقة.
وأشار إلى زيادة إقبال المطورين على مزادات الأراضى الصناعية فى مدن بدر والعاشر من رمضان و6 أكتوبر مقابل المدن الصناعية الأخرى، لافتا إلى ثبات سعر الأرض المخصصة للنشاط الصناعى فى ظل تعافى القطاع بعد أن اصابه الركود خلال الفترة الماضية.
وأوضح أن أسعار العقارات فى منطقتى التحرير وجاردن سيتى ثابتة والنظام المتبع فيهما الآن هو الإيجارات بما يتراوح بين 10 و15 ألف جنيه للوحدة شهرياً، مما جمد حركة البيع فى تلك المناطق لحين هدوء الأوضاع.
وأضاف ميخائيل، أن المحلات التجارية هى الأكثر مبيعاً فى المزادات التى عقدت مؤخراً، والتى تتراوح مساحاتها بين 100 و150 متر مربع، يليها الوحدات السكنية والإدارية.
وقال إن بيع الوحدات ذات المساحات الكبيرة رغم تسهيلات السداد التى تتمثل فى مقدمات تتراوح بين 25 و30%، مع وتقسيط النسبة الباقية على مدة تتراوح من 2 إلى 5 سنوات.
وأشار ميخائيل، إلى أن الأراضى ذات المساحات الصغيرة والمخصصة للوحدات السكنية تشهد اقبالاً فى المزادات نظراً لسهولة إقامة مشروعات صغيرة عليها، منها العمارات والمحلات التجارية والمشروعات الصغيرة، التى يمكن الاستفادة منها على المدى القصير، علاوة على سهولة تمويلها.
وأضاف أن الأراضى ذات المساحات الصغيرة تشجع على الاستثمار فى تلك المشروعات، فضلاً عن سرعة تسويقها، كما أنها لا تحتاج إلى سيولة ضخمة.
توقع ميخائيل، أن تصبح «العاصمة الإدارية الجديدة» وجهة المستثمرين خلال الفترة المقبلة، خاصة الأراضى المحيطة بها، معتبراً أنها أرض «بكراً» للاستثمار والمشروعات التنموية.
وأضاف أن المستثمر العقارى يبحث عن الفرص الجديدة لضخ استثمارات جديدة وفتح أسواق، والاستفادة من فروق الأسعار فى تلك المناطق الجديدة.
ولفت إلى أن مع بداية تنفيذ أعمال البنية التحتية للعاصمة الإدارية ووضوح رؤية المشروعات المتوقع تطويرها سوف يسهم فى جذب المستثمرين نحو شراء الأراضى وإقامة المشروعات العقارية.
وعن حجم الطلب على المدن القديمة قال ميخائيل، إن أسعار القاهرة الكبرى والمدن الأخرى القديمة تواصل الارتفاع، نظراً لندرة المعروض وارتفاع حجم الطلب عليها، بالإضافة الى صعوبةالتوسعات بها، كما أنها مقر الهيئات الحكومية.
أوضح أن 6 أكتوبر وزايد من أكثر المدن الجديدة التى تمتلكان محفظة أراضٍ كبيرة، وأسعارها فى ارتفاع مستمر، مقارنة بالقاهرة الجديدة التى وصل سعر المتر بها فى طرح وزارة الإسكان الأخير إلى 3420 جنيهاً، والشيخ زايد إلى 5 آلاف جنيه، مشيراً إلى أن الجامعات التى أقيمت فى المدينتين أدى الى زيادة نسب الإقبال عليهما الفترة الحالية، وهو ما أدى إلى توافد المواطنين العرب لشراء الوحدات بقصد التملك أو الإيجار.
قال إن أسعار الأراضى التى تطرحها وزارة الإسكان جيدة، مشيراً إلى إقبال المستثمرين على شراء الأراضى أولاً بأول والتنافس الشديد عليها بين العديد من المطورين.
وأضاف أن إسناد أعمال ترفيق الأراضى إلى وزارة الإسكان، السبب الرئيسى فى تأخر عملية طرح الأراضى، وهو ما يستغله بعض المضاربين والسماسرة لرفع أسعارها.
وتوقع أن يشهد السوق العقارى خلال المرحلة المقبلة مزيداً الارتفاع خاصة أنه فى أفضل مراحل نموه مع الإعلان عن مشروعات كبرى، بالإضافة إلى الإقبال الكبير من المستثمرين مع الاستقرار الأمنى والاقتصادى الذى تشهده البلاد مقارنة بالفترات الماضية.
وطالب بإعادة النظر فى الفكر القائم على التطوير وإدخال أساليب حديثة عليه تتضمن تقسيم العقارات بناء على الاستخدام «سكنى وخدمى وترفيهى» بدلاً من جمعها سوياً فى مبنى واحد لما يحدثه من تكدس سكنى وإدارى.
وأضاف أن الارتفاع بمستوى العقارات يعمل على تخفيف الضغط فى بعض المناطق التى تعانى زحاماً مثل المهندسين وشوارع وسط البلد نظراً، لأن العمارات تضم أكثر من نوع سكنى وخدمى وترفيهى.
وشدد على ضرورة تسهيل إجراءات اصدار تراخيص البناء للمواطنين والمستثمرين لسرعة مباشرة أعمالهم والعمل على تقسيم كل منطقة عملاً بطرق البناء الحديث المتبع فى دول العالم، مشيراً إلى أن ما يحدث فى مصر هو بناء عشوائى يهدد الشكل الحضارى للدولة.
وأشار ميخائيل، إلى أن المدن الجديدة ومنها الشروق والقاهرة الجديدة و6 أكتوبر والرحاب جاذبة للاستثمار، نظرا لتميزها من حيث عدد السكان الذى لم يتجاوز 20% كثافتها المحتملة.
