شركات التمويل العقارى تسعى لتجاوز تقلبات أسعار الفائدة 

التركيز على العمل ضمن مبادرة البنك المركزى وتمويل الإدارى والتجارى
التوكيلات والإيجارة والمرابحة آليات للتغلب على أزمة تسجيل الوحدات بالمدن الجديدة

تجربة سيئة مر بها أحمد عبدالسلام، المحاسب بإحدى شركات السيارات فى مصر، والذى أدى رفع سعر الفائدة، مؤخراً، إلى زيادة شركة التمويل العقارى أجل سداد التمويل الخاص به لمدة عامين، ما أعاده إلى نقطة الصفر، على حد تعبيره.
فمنذ بدأ نشاط التمويل العقارى فى مصر عام 2004، تواجه الشركات العاملة فى المجال عدداً من التحديات أثرت على معدلات النمو بالقطاع، وجاءت مبادرة البنك المركزى لتنشيط القطاع لتحل جزءاً من المشكلات التى تواجه الشركات.
ولم تتمكن شركات التمويل العقارى من الاستفادة بشكل كبير من مبادرة «المركزى» رغم تخفيض أسعار الفائدة؛ لأنها تقتصر على شريحة محدودى ومتوسطى الدخل، وإقرار الحد الأقصى لقيمة الوحدات التى يمكن تمويلها بقيمة 950 ألف جنيه.
وأطلق البنك المركزى مبادرة لتنشيط قطاع التمويل العقارى فى الربع الأول من عام 2014 بقيمة 10 مليارات جنيه بفائدة 7% لمحدودى الدخل و8% لمتوسطى الدخل للوحدات التى تصل قيمتها 500 ألف جنيه، قبل أن يدخل تعديلاً على المبادرة ليرتفع الحد الأقصى للتمويل إلى 950 ألف جنيه بفائدة 10.5%، ومن المقرر أن تتضمن المرحلة الثانية من المبادرة 10 مليارات أخرى.
ومؤخراً قرر «المركزى» رفع الحد الأقصى للدخل الشهرى لشريحة محدودى الدخل والتى تتمتع بسعر فائدة 5% من 1400 إلى 2100 جنيه، والحد الأقصى للدخل الشهرى لمتوسطى الدخل إلى 10 آلاف جنيه للأعزب و14 ألفاً للأسرة مقابل 8 آلاف و10 آلاف جنيه ورفع الحد الأقصى لسعر الوحدة إلى 700 ألف جنيه، بدلاً من 500 ألف.
قالت مها عبدالرزاق، مساعد العضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، إن شركات التمويل العقارى تستهدف التوسع فى مبادرة البنك المركزى وتمويل الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل للتغلب على ارتفاع أسعار الفائدة.
ورفع البنك المركزى المصرى أسعار العائد على «الكوريدور» منذ تحرير سعر صرف الجنيه فى شهر نوفمبر 2016 بنحو 700 نقطة أساس، حيث رفعها بـ300 نقطة أساس عقب التعويم مباشرة، قبل أن يرفعها خلال شهرى مايو ويوليو الماضيين بنحو 200 نقطة أساس فى كل مرة، لتصل إلى 18.75% للإيداع و19.75% للإقراض.
أضافت «عبدالرازق» لـ«البورصة»، أن الوحدات السكنية يتم تمويلها ضمن مبادرة المركزى سواء لمحدودى أو متوسطى الدخل، وفقاً للحد الأقصى لقيمة التمويل.
أوضحت أن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر بشكل أكبر على التمويلات المقدمة للوحدات الإدارية والتجارية سواء للشركات أو الأفراد.
أشارت إلى أن عدداً من الشركات التى تعمل بأنشطة استثمارية مختلفة تسعى للحصول على مقرات إدارية بآلية التمويل العقارى، ويتم التعامل عليها بأسعار الفائدة، وفقاً لسعر الإقراض المقرر من البنوك ويضاف إليه الهامش الذى تحدده الشركة.
وحذرت من المنافسة التى تواجهها شركات التمويل العقارى فى إقراض عملاء الإسكان الفاخر من جانب شركات التطوير العقارى، التى لجأت إلى زيادة فترات سداد الأقساط لمدد زمنية تصل 12 عاماً، وهى فترة مقاربة للتمويل العقارى الذى يصل 15 عاماً.
أضافت أن العملاء يفضلون التعامل مع شركات الاستثمار العقارى لتجنب ضمانات التمويل العقارى، والتى تتطلب عدداً من الإجراءات، منها إثبات الدخل وتسجيل الوحدة، فى حين يقدم المطورون تسهيلات منها تخفيض الدفعة المقدمة، وزيادة فترة السداد حتى لو ارتفع سعر البيع النهائى للوحدة.
ويمثل تسجيل الوحدات أزمة لشركات التمويل العقارى تتغلب عليها بالحصول على توكيل للبيع للنفس أو للغير من العميل الذى يحصل على التمويل كضمانة لحق الشركة.
وتستهدف شركة الأولى للتمويل العقارى التوسع فى التعاقد مع مطورين عقاريين لتوفير وحدات سكنية تتناسب مع مبادرة المركزى لمتوسطى الدخل، بسعر فائدة يتراوح بين 8% و10.5%، ولمدة تصل إلى 20 عاماً.
وتخطط «الأولى» لمنح تمويلات تصل 350 مليون جنيه ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى بالتعاون مع الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى.
وأظهرت بيانات الهيئة العامة للرقابة المالية، ارتفاع نشاط التمويل العقارى بنسبة 77%، خلال النصف الأول من 2017، ليبلغ 956 مليون جنيه من الشركات، مقابل 540 مليون جنيه خلال نفس الفترة من 2016.
وارتفع حجم التمويل العقارى منذ بداية النشاط وحتى مايو 2017، إلى 7.8 مليار جنيه بإجمالى 43 ألف عقد، مقابل 6.2 مليار جنيه نهاية مايو 2016، موزعة على 41 ألف عقد، بمعدل زيادة 24.9%.
من جهته، اقترح محمد سمير، رئيس قطاع التمويل العقارى ببنك المصرف المتحد، توسيع قاعدة المستفيدين من مبادرة البنك المركزى بزيادة الحد الأقصى لقيمة الوحدة إلى 1.5 مليون جنيه بفترة تمويل تصل 10 سنوات مع تحديد سعر الفائدة من خلال «المركزى».
وقال لـ«البورصة»، إن الشرائح التى يمكن أن تستفيد من زيادة حجم التمويلات هى التى تصل دخلها الشهرى حتى 30 ألف جنيه، مقابل 14 ألف جنيه حداً أقصى للأسرة فى الوقت الحالى.
وتابع «سمير»: «ما زالت مساهمة قطاع التمويل العقارى فى الناتج القومى منخفضة، لكنه يملك فرصاً كبيرة للنمو بعد التعديلات الأخيرة فى مبادرة المركزى وزيادة شرائح الدخل المستفيدة من التمويل، بجانب إجراءات أخرى ينبغى اتخاذها».
أوضح أن التسجيل العقارى يسهم فى الاستفادة من الثروة العقارية الكبيرة التى تصل وفقاً لتقديرات دولية إلى 230 تريليون دولار، نسبة المسجل منها لا تتعدى 10% فقط.
أشار إلى ضرورة تغيير نظام التسجيل العقارى وحل أزمة تعدد جهات الولاية وتفعيل السجل العينى فى جميع المدن الجديدة، خاصة مع وجود قرار بتطبيقه فى مدينتى الشيخ زايد والشروق من يناير 2017 ولمدة عام.
وقال إنه يتعين على وزارة الإسكان التعاون مع وزارة العدل ومصلحة الشهر العقارى؛ لتفعيل الشباك الموحد للتعامل على أراضى الدولة، خاصة أن قطاع الاستثمار العقارى يؤثر على 90 صناعة أخرى مرتبطة به.
أوضح «سمير»، أن الارتفاع المستمر فى أسعار العقارات سيحد من تأثير زيادة سعر الفائدة على قطاع التمويل العقارى؛ لأن قيمة الوحدة بانتهاء فترة التمويل ستتجاوز قيمة الفائدة التى يتحملها العميل على سعر الوحدة.
وقال أشرف رمزى، خبير التمويل العقارى، إن ارتفاع أسعار الفائدة يمثل أزمة لشركات التمويل العقارى فى حالة إقراض عملاء الإسكان الفاخر؛ حيث تصل إلى حوالى 23% لدى الشركات، وتتضاعف قيمة القرض بنهاية فترة السداد التى تصل إلى 15 عاماً.
أضاف لـ«البورصة»، أن الفرصة الوحيدة للشركات للتوسع فى تمويل الوحدات السكنية هى العمل ضمن مبادرة المركزى للاستفادة من سعر الفائدة المدعوم، وتجنب تباطؤ معدلات الإقراض خارج نطاق المبادرة.
ونصح شركات التمويل العقارى بالاتجاه لإقراض الشركات والأفراد لشراء المحلات التجارية والإدارية؛ لأنها تحقق عائداً استثمارياً يمكن أن يسهم فى تغطية سعر الفائدة المرتفع.
وبحسب «رمزى»، سيؤدى حل مشكلة التسجيل العقارى لزيادة ضمانات التمويل ويمكن الشركات من قبول ملفات عدد أكبر من العملاء فى شرائح الدخل المختلفة، بدلاً من لجوئها حالياً لإجراءات أخرى للحفاظ على حقوقها فى حالة تعثر العميل عند السداد.
أضاف أن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية الناتج عن ارتفاع أسعار الأراضى ومواد البناء يجعل التمويل العقارى هو الحل الوحيد للحصول على سكن فى الوقت الحالى، خاصة مع غياب ثقافة الادخار لدى المصريين من أجل شراء وحدة بشكل فورى.
وقال أيمن عبدالحميد، خبير التمويل العقارى، إن ارتفاع أسعار الفائدة يجبر شركات التمويل العقارى على العمل ضمن مظلة مبادرة البنك المركزى فى ظل ضعف الإقبال على تمويلات الإسكان الفاخر، الذى تصل نسبة الفائدة عليه إلى 23% حالياً، وهو ما لا يناسب الشريحة الكبرى من عملاء الوحدات الفاخرة.
أشار إلى أن تسجيل الوحدات لا يمثل أزمة كبيرة للشركات فى ظل تعديلات قانون التمويل العقارى التى أتاحت التعامل على العقار من خلال آليات المرابحة والإيجارة وحق الانتفاع، حيث تتملك الشركة الوحدة وتعيد بيعها للعميل وهى ميزة تتوافر لدى الشركات بعكس البنوك.
ودعا «عبدالحميد» الدولة للعمل على حل أزمة تسجيل العقارات لزيادة معدل النمو فى القطاع، خاصة أن 95% من الوحدات التى يتم التعامل عليها تقع فى نطاق المدن الجديدة، والتى تستغرق وقتاً فى نقل ملكية الأرض من هيئة المجتمعات العمرانية إلى شركات التطوير العقارى.