بعد الاستحواذ على شركة «بنيان للتنمية والتجارة» منتصف العام الماضى، تسعى «كومباس»، لتحويل مول «ديزاينبوليس» سابقاً من مول متخصص فى الأثاث المنزلى، إلى ممشى تجارى ترفيهى متعدد الأغراض بطول 900 متر تقريباً، وعلى مساحة إجمالية 116 ألف متر وسيتم فتح باب التقديم لإيجار وحدات المرحلة الأولى بعد تغيير اسم المشروع إلى «ذا ووك أوف كايرو» «Woc».
وضمت «كومباس»، فى نوفمبر الماضى، طارق عبدالرحمن كشريك تنفيذى لتولى مسئولية الإشراف على الاستثمارات الجديدة وجذب الاستثمارات والتمويل، فضلاً عن متابعة الاستثمارات الحالية لشركة كومباس مثل بنيان للتنمية والتجارة (بنيان) وقد شغل طارق منصب الرئيس التنفيذي لشركة «بالم هيلز» لمدة 5 سنوات، وأحد مؤسسى بنك استثمار «أكانار بارتنرز»، فضلاً عن عمله سابقاً بقطاع الترويج وتغطية الاكتتاب بشركة «بلتون المالية»، و«سيتى جروب» بلندن.
وكشف شامل أبوالفضل المؤسس ورئيس مجلس إدارة «كومباس»، ملامح أول استثمار مصرى متخصص في قطاع التطوير العقارى التجارى، عبر شركة «بنيان» التابعة فى مشروعها الوحيد حالياً «ذا ووك أوف كايرو»، وخططت الشركة للتوسع فى القطاع عبر بحث فرص استثمار جديدة فى القاهرة سواء عبر الاستحواذ أو تطوير أراضى غير منماة فى المدن الرئيسية.
وأوضح أبوالفضل، أن مشروع «ذا ووك أوف كايرو»، سيعيد إحياء مفهوم الممشى التجارى فى مصر عبر تجربة فريدة تلائم نمط الحياة العصرية، حيث يضم مختلف وسائل الترفيه والمتعة والتسوق، وكذلك المطاعم ومتاجر التجزئة والمساحات الإدارية.
وقال طارق عبدالرحمن، إن المشروع يقع على مساحة 116 ألف متر منها 60 ألف متر «تجارى»، تم تصميمه من خلال شركة «Skidmore, Owings and Merrill» الأمريكية، الرائدة فى تصميم كبرى المشروعات العقارية فى العالم، و«برج خليفة» أحد أعمالها.
تابع، أن الفترة الماضية شهدت بعض عمليات التطوير على المشروع والذى تم تصميمه فى الأساس كـمول للأثاث المنزلى ليتحول إلى ممشى تجارى ترفيهى متعدد الاستخدامات.
ورداً على سؤال حول قدرة «كومباس» إلى تحويل شركة «بنيان» إلى الربحية رغم الخسائر التى حققها مشروع «ديزاينبوليس» منذ إطلاقه في 2008، أوضح عبدالرحمن، أن المشروعات التجارية فى مصر تنقسم لنوعين رئيسيين، الأول عبارة عن «مول تجارى»، والأخر عبارة عن مشروع إداري يتم تحويل الدور الأرضى إلى وحدات تجارية، إلا أن النموذج الذى يجرى إطلاقه فى «ذا ووك أوف كايرو» سيحمل معنى مغايرعبر خلق مساحة للتمشية فى منقطة معظمها تجارية وترفيهية بدلاً من إدارية تضاهى شوارع تجارية عالمية فى أوروبا.
وقال شامل أبوالفضل، إن الطقس في مصر معتدل طوال العام باستثناء فترات زمنية محدودة جداً، على عكس دول أوروبا والتى تشهد انخفاضاً كبيراً فى درجات الحرارة طوال الشتاء، أو الخليج العربى، والتى يكون من الصعب التواجد بالمناطق المفتوحة 6 أشهر من العام تقريباً، إلا أن تلك الميزة النادرة غير مستغلة فى ظل عدم وجود أماكن مفتوحة وعصرية للتمشية، بعد اندثار منطقة وسط البلد ومصر الجديدة والزمالك.
تابع، قمنا بعمل دراسات حول ثقافة الاستهلاك عالمياً، والتى أظهرت أن الخروج للتسوق بات فى المرتبة الثانية، والمستهلكين يتوجهون للخروج كهدف للتمشية أو الترفيه، مما دفع العديد من المشروعات التجارية لإنشاء مناطق ترفيهية داخل المولات كمناطق تزحلق أو نافورات راقصة.
وأوضح أبوالفضل، أن امتداد «ذا ووك أوف كايرو» بطول 900 متر تقريباً، يأتى متطابق مع المعايير العالمية فى أماكن التمشية التجارية، حيث يبلغ طول شارع اوكسفورد الشهير بلندن نحو 1150 متراً، وشارع الشنزليزيه بباريس 1200 متر.
وعن التغيرات الديموغرافية للمنطقة والتى ستكون مساهم فى إنجاح المشروع، أوضح عبدالرحمن، أن افتتاح مطار سفنكس فى غرب القاهرة خلال الأشهر القليلة المقبلة سيمثل الجناح الثانى للقاهرة الكبرى وسيستفيد المشروع منه خاصةً وأنه مقابل للمطار مباشرةً، فضلاً عن إعلان دخول 3.200 فدان مجاور للمشروع الحيز العمرانى تابع لجهاز تنمية المجتمعات العمرانية بمدينة 6 أكتوبر، كما أن معدلات الإشغال فى المشروعات العقارية السكنية الملاصقة لـ «الممشى» مرتفعة جداً، بالإضافة إلى عمليات التطوير لمنطقة الأهرامات وافتتاح المتحف المصري الكبير، كما يعد «WOC» المشروع التجارى الترفيهى الوحيد من نوعه و حجمه فى المنطقة الشمالية من أكتوبر.
أضاف عبدالرحمن، أنه إحصائياً فإن مساحة المشروعات التجارية تكون عاملاً فى جذب رواد المشروع، فكل 5000 متر مربع للمشروع تجتذب ساكنين على بعد 5 دقائق بالسيارة تعادل من 4 إلى 6 كيلو مترات، فيما تبلغ المساحة القريبة «بذا ووك» نحو 60 ألف متر يمكنها إجتذاب رواد على بعد 60 دقيقة تقريباً.
وكشف عبدالرحمن عن التزام المستأجرين القدامى للمشروع بسداد الإيجارى شهرياً رغم توقف «المول» تقريباً عن العمل منذ 2011، والذى جاء رده «لافتة المحل بتتشاف من على الطريق الصحراوى، والذى يعد أهم طريق فى مصر».
وعدد أبوالفضل أسباب نجاح «ذا ووك»، بدايةً من ملاصقتها لمشروعات سكنية ذات جودة عالية يقطنها أكثر من 70 ألف نسمة، مساحة لا تزيد على 5 دقائق بالسيارة، بنموذج حياة عصرية، فضلاً عن أن منطقة غرب القاهرة حالياً «لا يوجد بها مناطق تجارية مميزة متاحة للإيجاروكمان هناك قوائم انتظار»، لأن الأماكن التجارية حالياً مثل مشروع «ذا ووك».
ورفعت شركة «كومباس» رأسمال شركة بنيان للتنمية والتجارة «بنيان» التابعة من 274.8 مليون جنيه إلى 654 مليون جنيه، بزيادة بقيمة 380 مليون جنيه لتمويل عمليات التطوير.
وكشف عن بدء توقيع عقود الإيجار مع مستأجرى المشروع بدأ من الشهر المقبل على أن يتم افتتاح المرحلة الأولى فى سبتمبر العام الجارى، لنحو %35 من المشروع، على أن يتم افتتاح المرحلة الثانية خلال 9 أشهر بعدها.
وقال شامل أبوالفضل، إن شركة بنيان ستكون أول نموذج مصرى فى قطاع التجزئة العقارية، وهناك تشبع فى السوق العقارى السكنى وزيادة كبيرة فى المعروض، بعكس المشروعات التجارية، حيث باتت المساحات المعروضة تمثل ندرة فى ظل وجود طلب متراكم كبير.
تابع، ستعمل الشركة خلال الفترة المقبلة على البحث عن أراضٍ تجارية مميزة أو مولات مبنية ومميزة للاستحواذ عليها، وسنركز على المحافظات الرئيسية بالأساس، التى لم تصل لمرحلة التشبع حتى الآن.
وعقب بأن الأقاليم خاصةً محافظات الدلتا، والتى يقطنها %40 من الشعب المصرى تعانى حالياً من عدم وجود آلية لمنح الأراضى، وبالتالى لا يوجد مشاريع تجارية كبرى، بعكس القاهرة، حيث ساهمت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى خلق فرصة لتطوير مجتمعات عمرانية متكاملة.
ويرى أبوالفضل، أن ارتفاع التكلفة الاستثمارية لإنشاء مشروع تجارى مثل «ذا ووك» فى مكان مميز على مساحة مشابهة قد يصل إلى 3 مليارات جنيه تجعل فرص عمل مشروع مماثل محدودة، خاصةً وأن الأراضى السكنية تتبع نموذج بيع على المخطط ما يوفر جزءاً كبيراً من التمويل لتنفيذ المشروع بعكس المشروع التجارى والذى يجب أن تكون الوحدات إيجار وليس بيع أن يكون جاهزاً للعمل قبل بدء تأجيره عبر استثمار كامل أموال المستثمر.
وأوضح أن العائد السنوى على الاستثمار أو ما يعرف بـ Cap rate بالنسبة للمشروعات التجارية عالمياً يكون عادة 3 إلى %4 أعلى من العائد الخالى من المخاطر ويتمثل فى سعر الفائدة المعلن من البنك المركزى (الكوريدور) من التكلفة الحالية لبناء المشروع.
وأكد أبوالفضل، أن المعطيات الحالية لأسعار الفائدة فى مصر استثنائية ولا يمكن القياس عليها، ويجب أن يكون للمستثمر رؤية طويلة الأجل.
وعن نوعية استثمارات «كومباس»، أكد أبوالفضل، أنه ليس هناك مشكلة فى الدخول فى شركات بها مشاكل إدارية، إلا أنه يجب أن تكون المخاطر المرتبطة بالشركة يمكن إدارتها والسيطرة عليها.
تأسست شركة كومباس عام 2010، وتحظى بسجل ناجح فى الاستحواذ على شركات وتزويدها بجميع المقومات اللازمة للتوسع والنمو، من بينها «بلتون المالية»، و«سى آى كابيتال»، و«راميدا للأدوية».
