قال تقرير صادر عن وحدة البحوث فى بنك الاستثمار سى آى كابيتال إن مشروع المدينة السكنية التى تعتزم مجموعة طلعت مصطفى تنفيذها فى حدائق العاصمة يرفع تقييمها للسعر المستهدف لسهم المجموعة بنسبة 50%، ما يعادل 7.50 جنيه للسهم.
وتوقعت سى آى كبيتال أن تسجل مبيعات الوحدات السكنية فى المشروع ( ما يعادل حوالي 88% من رصيد الأراضي) حوالي 787 مليار جنيه، مما قد يضيف حوالي 3.65 جنيه للسهم لتقييمها للسعر المستهدف. وقد تم تخصيص حوالي 8% من المشروع لمبيعات وتأجير الوحدات غير السكنية (تعادل حوالي 110 مليارات جنيه)، مما يضيف 3.85 جنيه للسهم لتقييمها للسعر المستهدف. وتم تخصيص نسبة الـ 4% المتبقية للخدمات.
أضافت أن الإطلاق الناجح للمشروع في عام 2021، بما يتماشى مع المخطط، يضعه في مقدمة العوامل التي تدعم نمو الشركة، مما يدعم المبيعات المتعاقد عليها بنحو 50% سنويا خلال السنوات الخمسة القادمة وبواقع 70% بعد ذلك. وتوقعت تحقيق المشروع تدفقات نقدية تشغيلية بالسالب خلال أول ست سنوات من إطلاقه، بالرغم من كونه تراجع طفيف نسبيا، يرجع بشكل رئيسي إلى سداد قيمة الأرض البالغة 4 مليارات جنيه نقدا. وتتوقع ارتفاع العائد المحتمل بنسبة تتجاوز الـ 100% مقارنة بالسعر السوقي الحالي.
وأشارت إلى أن المخاوف والمخاطر المتعلقة بالمشروع تشمل مخاطر تراجع الحصة السوقية في ضوء تركز المشروع في منطقة شرق القاهرة، وارتفاع حدة المنافسة، حيث تقوم الحكومة المصرية بطرح عدد أكبر من الأراضي.
فى المقابل أشارت إلى أن هناك مميزات مثل طرح العديد من الخدمات التكنولوجية، وتمديد خطط السداد لتصل إلى ما بين 13 و15 عام مقارنة بخطط السداد الحالية التي تمتد لـ 10 سنوات. وتى سى آى كابيتال أن احتمال الحاجة لتمويل المراحل الأولى من المشروع قد يمثل عامل مخاطر آخر، لكنها أشارت إلى أن الشركة يمكنها في ضوء المديونية الحالية المنخفضة الحصول على مزيد من القروض.
كانت مجموعة طلعت مصطفى وقعت اتفاقية لشراء أرض بمساحة 21 مليون متر مربع تقريبا مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. وتقع قطعة الأرض في الجانب المقابل للعاصمة الإدارية الجديدة، على طريق السويس، في مدينة كابيتال جاردنز، بالقرب من المشروعات الحالية للشركة، مدينتي الرحاب ومدينتي وسيليا في شرق القاهرة.
وتقدر الشركة قيمة مبيعات الوحدات السكنية للمشروع بنحو 826 مليار جنيه، والمبيعات غير السكنية بنحو 58 مليار جنيه، وتقدر تكاليف الاستثمار بنحو 500 مليار جنيه. ومن المقرر أن يضم المشروع 140 ألف وحدة سكنية بالإضافة إلى مساحات تجارية وأخرى للتجزئة والمشروعات الطبية والتعليمية، ونادي رياضي وفندق من فئة 5 نحوم، تقع جميعها في مدينة ذكية. وسيتم سداد قيمة الأرض نقدا وعينا بقيمة إجمالية تبلغ 44 مليار جنيه تقريبا). ومن المقرر إطلاق المشروع العام الحالي.
وأضافت سى آى كابيتال أن شراء الأرض تضيف 20 عاما لعمر رصيد أراضي المجموعة.
يأتي شراء قطعة الأرض المذكورة وفقا لمعايير الاستحواذ التي أعلنت عنها المجموعة سابقا، والتي تتمثل الحجم، أن تكون المساحة كبيرة بشكل كاف لاستيعاب مدينة متكاملة، والموقع، شرق القاهرة، التي تعد أفضل من حيث فرص النمو، وشروط السداد، في الغالب تكون عينية، لضمان تدفقات نقدية وإدارة مخاطر أفضل.
ومن المقرر أن يتم السداد العيني بنحو 9.5% من المساحة البنائية المسموح بها للوحدات السكنية، بنحو 40 مليار جنيه، بالإضافة إلى السداد النقدي بنحو 4 مليارات جنيه، الذي سيكون في صورة أربعة أقساط سنوية متساوية اعتبارا من عام 2021.
وقالت سى آى كابيتال إن ذلك يعكس قيمة غير مخصومة تصل إلى 2.1 ألف جنيه للمتر المربع تقريبا وقيمة مخصومة تبلغ نحو 1.3 ألف جنيه للمتر المربع وفقا لتقديرات إدارة الشركة أو نحو 444 جنيه للمتر مربع وفقا لحسابات سى آى كابيتال.
واعتبر بنك الاستثمار أن الصفقة جيدة في ضوء السجل الحافل لمجموعة طلعت مصطفى في إنشاء مدن متكاملة بالمناطق الجديدة، والحجم الضخم لقطعة الأرض والذى يعادل 10 أضعاف مساحة مشروع سيليا.
