أعادت الزيادات المتتالية في أسعار الأراضي، فتح ملف خطط التوسع العقاري، في ظل تحذيرات من أن استمرار ارتفاع تكلفة الأراضي أصبح أحد أبرز التحديات التي تواجه المطورين، وتحد من قدرتهم على تنفيذ مشروعات جديدة، خاصة في مدن الجيل الرابع.
ويرى مطورون وخبراء أن تسعير الأراضي الحالي يرفع العبء المالي على الشركات، وينعكس مباشرة على أسعار الوحدات السكنية للمستهلك النهائي، مؤكدين أن خفض أسعار الأراضي، ومد فترات السداد، وتقديم محفزات ضريبية، يمثل مفاتيح أساسية لدعم التوسع العمراني وتحقيق استقرار السوق خلال المرحلة المقبلة.
قال أسامة سعدالدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن العلاقة بين أسعار الأراضي وخطط التطوير العقاري علاقة عكسية، فكلما ارتفعت أسعار الأراضي تراجعت قدرة المطورين على التوسع، مؤكدًا أن خفض سعر الأرض يمثل أحد أهم الأدوات لتشجيع الاستثمار العقاري وزيادة معدلات التنمية.
وأوضح أن تشجيع المطورين لا يقتصر فقط على خفض أسعار الأراضي، وإنما يتطلب أيضًا تقديم حوافز ضريبية حقيقية، من خلال إعفاءات أو مزايا ضريبية تميز المطورين الذين يعملون على مساحات كبيرة، أو في المناطق العمرانية البعيدة عن المدن القائمة، مقارنة بمن يعملون في نطاقات محدودة وقريبة.
أضاف سعدالدين، أن ارتفاع أسعار الأراضي يؤدي إلى تراجع الإقبال على التنفيذ، لافتًا إلى أن الأسعار الحالية تعد مرتفعة، رغم أحقية الدولة نسبيًا في ذلك، نظرًا لارتفاع تكلفة البنية التحتية، خاصة أن جزءًا كبيرًا من المواد الخام مستوردة، ما يرفع العبء المالي على الحكومة.
وأشار إلى أن التكلفة المرتفعة للأرض داخل المشروع تنعكس بشكل مباشر على سعر المنتج النهائي، وهو ما يتحمله العميل في النهاية، موضحًا أن المطورين طالبوا هيئة المجتمعات العمرانية بضرورة السعي لتثبيت أسعار الأراضي لفترات زمنية محددة، للحد من الزيادات الكبيرة في أسعار الوحدات السكنية.
وتابع أن الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية لها تكلفة، إذ يحصل المطور على الأرض دون مقابل نقدي، في حين تحصل الهيئة على وحدات سكنية قد تتجاوز ثلث المشروع، وتصل في بعض التعاقدات إلى 50% من إجمالي المشروع.
أكد سعدالدين، أن ارتفاع أسعار الأراضي يعرقل خطط الدولة للتوسع العمراني، موضحًا أن المطور حين يواجه أسعارا مبالغا فيها، يعيد النظر في جدوى التسعير والتوسع في المناطق البعيدة، خاصة أن تكلفة البناء هناك تكون أعلى مقارنة بالمناطق القريبة.
وبعض الدول، مثل كندا، تمنح الأراضي مجانًا بهدف التعمير والتنمية ، وهو ما يصعب تطبيقه محليًا بسبب ارتفاع تكلفة البنية التحتية.
شدد سعدالدين على ضرورة مد فترات السداد الممنوحة للمطورين، بحيث تكون أطول من الفترات الحالية، مؤكدًا أن الحلول الأبرز لتشجيع المطورين تتمثل في تقسيط قيمة الأراضي على فترات تتراوح بين 5 و6 سنوات بدلًا من 3 سنوات، إلى جانب تقديم حوافز ضريبية تساعد الشركات على تجاوز التحديات الحالية.
وأكد أنه حال قيام الدولة خلال الفترة المقبلة بخفض أسعار الأراضي للمطورين، ومد فترات السداد، وتقديم محفزات ضريبية، فإن ذلك سينعكس إيجابًا على السوق، ويسهم في تحقيق قدر أكبر من الاستقرار السعري، وإتاحة فترات تقسيط أطول للمواطنين.
وتوقع أن يشهد عام 2026 طلبًا متزايدًا على الأراضي في العاصمة الإدارية الجديدة، التي لا تزال تمتلك فرص استثمارية تمتد لنحو 20 عامًا مقبلة، تليها مدينة العلمين الجديدة من حيث حجم الطلب.
فوزي: الجهات الحكومية تفرض حصة تصل 60% من عوائد المشروعات
وقال فتح الله فوزي، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال، إن أسعار الأراضي تشهد ارتفاعًا ملحوظًا، حيث أصبح الوزن النسبي لقيمة الأرض مقارنة بسعر المنتج النهائي مرتفعًا بشكل كبير.
وأوضح أن الجهات الحكومية عند طرح الأراضي بنظام المشاركة تفرض حصة مرتفعة من عوائد المشروعات مقابل الأرض، وهي نسب غير مستقرة تتراوح بين 40%- 60% .
أضاف أن هذه الآلية تجعل نصيب الأرض من إجمالي إيرادات المشروع مرتفعًا بشكل كبير، وهو ما ينعكس سلبًا على تكلفة التنفيذ وجدوى المشروعات ،اضافة إلي زيادة الأعباء المالية على المطورين، والتي تؤدي في النهاية إلى زيادة التكلفة الإجمالية للمشروع، ومن ثم تحميلها على المستهلك النهائي، وهو ما يحد من قدرة الشركات على التوسع وتنفيذ مشروعات متنوعة الأسعار.
أكد فوزي أنه حال اعتبار الدولة، الأرض مادة خام، وتسعى لتوفير إسكان بمختلف المستويات، فإنه من الضروري خفض قيمة الأراضي، بحيث لا تتجاوز نسبة الأرض 25% من إجمالي سعر البيع للمطور، بما يحقق توازنًا بين تكلفة الإنتاج والسعر النهائي.
وتوقع أن يشهد عام 2026 إقبالًا متزايدًا على شراء الأراضي في مناطق شرق وغرب القاهرة، في ظل استمرار الطلب وتوسع الشركات في تلك المناطق.
مسعود: آلية تسعير “المجتمعات العمرانية” تعتمد على زيادات سنوية كبيرة
وقال أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة منصات للتطوير العقارى، إن آلية تسعير الأراضي المتبعة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية تعتمد على زيادات سنوية تصل إلى 10%، وهو ما يؤثر سلبًا على دراسات الجدوى للمشروعات، مطالبًا جهات الولاية على الأراضي بضرورة تثبيت الأسعار لفترة زمنية، خاصة أن الزيادات المتواصلة تعد غير صحية للسوق وتؤدي إلى شلل في خطط التوسع، لا سيما في مدن الجيل الرابع.
وأوضح أن تكلفة الأرض ضمن إجمالي تكلفة المشروع يجب ألا تتجاوز 20% ـ 30%.. لكن الأسعار الحالية تتخطى هذه النسبة بشكل ملحوظ، مع اختلافها من منطقة لأخرى، مشيرًا إلى أن تجاوز هذه الحدود يقلل من ربحية المشروعات، في ظل وجود أعباء أخرى تشمل الضرائب والتأمينات، ما ينعكس في النهاية على ارتفاع سعر المنتج النهائي للمستهلك.
وأشار مسعود، إلى أن الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية تمثل حلًا فعالًا، إذ تختلف نسبة حصة الدولة من مشروع لآخر، مؤكدًا أن الدولة بحاجة إلى التوسع في هذا النموذج، خاصة في مدن الجيل الرابع التي تستهدف تحقيق معدلات تنمية مرتفعة.
وانتقد مسعود نظام السداد الحالي لقيمة الأراضي خلال ثلاث سنوات، واصفًا إياه بغير المنطقي، لما يفرضه من أعباء مالية كبيرة على المطورين، مطالبًا بمد فترات السداد بما يتناسب مع طبيعة تنفيذ المشروعات العقارية.
وتوقع أن تشهد الفترة المقبلة طلبًا متزايدًا على الأراضي في مناطق الساحل الشمالي، والقاهرة الجديدة، ومدينة الشيخ زايد، في ظل استمرار اهتمام المطورين بهذه المناطق.
