يتزايد الاهتمام بتبني مفاهيم البناء الأخضر والمدن المستدامة في القطاع العقاري المصري، في ظل التوجه العالمي نحو تقليل استهلاك الطاقة والحفاظ على الموارد الطبيعية وتحسين جودة الحياة داخل المجتمعات العمرانية.
ومع توسع الدولة في إنشاء مدن جديدة وتطوير البنية التحتية، بدأت بعض المشروعات العقارية في إدماج عناصر الاستدامة ضمن مراحل التصميم والتنفيذ. ويرى خبراء وعاملون بالقطاع، أن دعم البناء الأخضر يتطلب منظومة متكاملة تشمل وضوح الأطر التنظيمية، إلى جانب زيادة وعي المستخدمين بأهمية الاستدامة، بما يسهم في تحويل المدن الجديدة إلى نماذج عمرانية أكثر كفاءة واستدامة خلال السنوات المقبلة.
حسنين: “الإسكان” طرحت تسهيلات للمدن المستدامة دون آليات تطبيق واضحة
قال أمجد حسنين، نائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير والإسكان العقارية ، إن التوسع في البناء الأخضر والمدن المستدامة في السوق العقاري المصري يتطلب حزمة من الحوافز والتسهيلات لتشجيع المطورين على تبني هذا النمط من البناء، خاصة في ظل ارتفاع التكلفة الاستثمارية المبدئية مقارنة بالمشروعات التقليدية.
أضاف أن وزارة الإسكان بدأت بالفعل في طرح بعض التسهيلات للمستثمرين الراغبين في تنفيذ مشروعات تعتمد على مفاهيم البناء الأخضر، إلا أن آليات تطبيقها ما زالت غير واضحة بشكل كامل، مشيرا إلى أن نجاح هذه المبادرات يتوقف على سهولة الإجراءات ووضوح التشريعات المنظمة لها.
وأوضح حسنين أن أبرز التحديات التي تواجه انتشار البناء الأخضر تتمثل في ارتفاع رأس المال المطلوب في بداية المشروع، موضحًا أن هذا النوع من المشروعات قد يستهلك استثمارات أعلى في مرحلة التنفيذ، لكنه في المقابل يحقق وفورات كبيرة في مصاريف التشغيل والصيانة على المدى الطويل، وهو ما يمثل ميزة إضافية للعملاء.
وأشار إلى أن تكلفة البناء الأخضر تختلف من مشروع لآخر وفقًا لمستوى التقنيات المستخدمة، موضحا أن المفهوم يشمل مجموعة واسعة من العناصر مثل تصميم المشروع، والاعتماد على الطاقة الشمسية، وإدارة المياه، واستخدام مواد بناء صديقة للبيئة.
أضاف حسنين، أن التكلفة الإضافية في كثير من الأحيان قد تنعكس على سعر الوحدة العقارية، إلا أن تقديم حوافز حكومية قد يسهم في تخفيف هذا العبء على المطورين والعملاء، مشيرا إلى أن المستثمرين عادة ما يترددون في التوسع في هذا النوع من المشروعات دون وجود دعم واضح من الدولة.
ولفت إلي أن العديد من المدن الجديدة التي تنفذها وزارة الإسكان حاليًا تتبنى بالفعل معايير البناء الأخضر بدرجات متفاوتة، خاصة في العاصمة الجديدة، حيث يتم تطبيق أنظمة تقييم مختلفة للمشروعات وفقًا لمستوى التزامها بالمعايير البيئية.
وأوضح أن التقنيات اللازمة للبناء الأخضر أصبحت متوافرة في السوق المصري، سواء من حيث مواد البناء الحديثة أو الكوادر الاستشارية المتخصصة في تصميم وتنفيذ هذا النوع من المشروعات، مؤكدًا أن البنية التحتية في المدن الجديدة قادرة على استيعاب هذه المفاهيم خلال الفترة المقبلة.
راشد: التكلفة تتجاوز المباني التقليدية بـ 15% نتيجة استخدام مواد أكثر كفاءة
وقال محمد راشد، عضو المجلس التنفيذي بالمجلس المصري للبناء الأخضر والمدن المستدامة، إن ملف البناء الأخضر في مصر يشهد تحولًا تدريجيًا من كونه مبادرات فردية أو تسويقية إلى توجه مؤسسي مدعوم بإطار فني وتشريعي، لكنه لا يزال في مرحلة انتقالية تحتاج إلى مزيد من التنظيم والحوافز الاقتصادية حتى يصبح معيارا أساسيا في قطاع التطوير العقاري.
أضاف أن الدولة وضعت بالفعل إطارًا وطنيًا لتقييم الاستدامة في المباني من خلال نظام تقييم الهرم الأخضر للمباني المستدامة، الذي تم تطويره بالتعاون بين المجلس المصري للبناء الأخضر والمركز القومي لبحوث الإسكان والبناء، ليكون النظام الوطني لتقييم المباني المستدامة في مصر.
وأوضح راشد، أن هذا النظام يعتمد على مجموعة من المعايير التي تقيس كفاءة المشروع في إدارة الطاقة والمياه والمواد المستخدمة وجودة البيئة الداخلية وإدارة الموارد، ويتم تصنيف المشروعات وفق درجات تبدأ من الاعتماد الأساسي وصولا إلى أعلى مستويات التصنيف البيئي.
وأشار الي أن التحدي الرئيسي في السوق المصري لا يتمثل في غياب المعايير الفنية، بل في أن تطبيقها ما زال في كثير من الحالات اختياريًا وليس إلزاميًا، إذ يتم تطبيقها بشكل أكبر في المشروعات الحكومية الكبرى أو المشروعات التي تسعى للحصول على شهادات الاستدامة الدولية، وهو ما يجعل انتشار البناء الأخضر في السوق مرتبطًا إلى حد كبير بوعي المطورين واستراتيجياتهم الاستثمارية.
أكد راشد، أن تقييم المشروعات المستدامة يتم عبر جهات فنية متخصصة تقوم بمراجعة المشروع في مرحلتين رئيسيتين، الأولى خلال مرحلة التصميم للتأكد من توافق المشروع مع معايير الاستدامة، والثانية خلال مرحلة التنفيذ والتشغيل لضمان تطبيق هذه المعايير فعليًا ولكنه شدد على أن السوق لا يزال بحاجة إلى جهة تنظيمية رقابية تمنح هذه المعايير صفة الإلزام، بما يضمن توحيد مستويات الجودة البيئية في مختلف المشروعات.
وفيما يتعلق بالتقنيات المستخدمة في البناء المستدام، أوضح أن التطوير العقاري في مصر بدأ يشهد توسعًا ملحوظا في استخدام تقنيات الطاقة الشمسية لتغذية الخدمات المشتركة داخل المشروعات، إضافة إلى أنظمة الإدارة الذكية للطاقة وأنظمة الإضاءة منخفضة الاستهلاك.
وأكد أن الدراسات الدولية تشير إلى أن المباني الخضراء يمكن أن تحقق خفضا في استهلاك الطاقة يتراوح بين 24% و50% مقارنة بالمباني التقليدية، إلى جانب تقليل استهلاك المياه بنسبة قد تصل إلى 40% من خلال استخدام أنظمة إعادة استخدام المياه الرمادية وأنظمة الري الذكي.
وفيما يتعلق بتكلفة البناء الأخضر، أوضح راشد أن تكلفة الإنشاء قد تكون أعلى من المباني التقليدية بنسبة تتراوح عادة بين 5% و15% نتيجة استخدام تقنيات ومواد أكثر كفاءة، إلا أن هذه الزيادة يتم تعويضها لاحقًا من خلال انخفاض تكاليف التشغيل.
وأشار إلى أن الدراسات المقارنة بين المباني التقليدية والمستدامة أظهرت أن المباني الخضراء يمكن أن تقلل استهلاك الطاقة بنحو 35% في المتوسط، ما ينعكس مباشرة على تقليل مصروفات التشغيل والصيانة طوال عمر المبنى.
وقال معتز شلبي، الخبير العقاري، إن التوجه نحو البناء الأخضر والمدن المستدامة لم يعد مجرد تسهيلات أو مبادرات مؤقتة، بل أصبح توجهًا عالميًا متناميًا في العديد من الدول المتقدمة، نظرا لدوره في الحفاظ على البيئة وتحسين جودة الحياة وتقليل الانبعاثات واستهلاك الطاقة.
وأضاف أن دولًا أوروبية مثل السويد وسويسرا تقدم حوافز وإعفاءات ضريبية لتشجيع المطورين على تنفيذ المباني الخضراء، إذ يحصل المطور على تخفيضات ضريبية عند الالتزام بمعايير الاستدامة، بينما يتم تطبيق الضرائب التقليدية على المباني العادية.
وأوضح شلبي أن تطبيق مفهوم المباني الخضراء في السوق المصري ما زال يعتمد في الغالب على مبادرات فردية من بعض المطورين، خاصة في المشروعات التي تستهدف جذب الشركات الأجنبية أو العملاء الأجانب، موضحا أن العديد من الشركات الدولية تفضل التواجد داخل مبان خضراء، نظرا لارتباطها بسياسات الاستدامة والحوافز الضريبية في بلدانها الأم.
وأشار إلي أن العملاء الأجانب يضعون معايير بيئية واضحة عند اختيار العقار، مثل وجود مساحات خضراء والبعد عن مصادر التلوث، وهو ما يمنح المشروعات الخضراء ميزة تسويقية إضافية خاصة في مناطق مثل المعادي التي تشهد إقبالًا من الأجانب.
وأكد أن المباني الخضراء قد تسهم في دعم ملف تصدير العقار المصري، لكنها ليست العامل الوحيد، إذ يتطلب تعزيز هذا الملف توافر مجموعة من العوامل الأخرى المرتبطة بالتشريعات والتسويق وتسهيلات الاستثمار.
وفيما يتعلق بالتكلفة، قال شلبي، إن بناء المباني الخضراء منذ البداية لا يضيف أعباء مالية كبيرة على المطورين، مشيرا إلى أن الزيادة في التكلفة إن وجدت لا تتجاوز نحو 5% مقارنة بالمباني التقليدية، بينما ترتفع التكلفة فقط في حال تحويل مبنى تقليدي إلى مبنى أخضر بعد بدء التنفيذ.
وأضاف أن المطور غالبا ما يستطيع تعويض هذه الزيادة البسيطة من خلال السعر النهائي للوحدة، خاصة أن المباني الخضراء توفر استهلاك الكهرباء والطاقة، ما ينعكس على انخفاض فواتير التشغيل للعميل، وهو ما يجعل الكثير من المشترين يتقبلون دفع سعر أعلى قليلا مقابل تحقيق وفورات طويلة الأجل وتحسين جودة الحياة.
جادو: الأهم تمصير الأفكار بما يتناسب مع طبيعة السوق المحلي واحتياجاته
وقال عبدالمجيد جادو، الخبير العقاري، إن التوجه نحو المدن الخضراء والتنمية المستدامة أصبح ضرورة تفرضها التحديات العالمية المرتبطة بندرة الموارد الطبيعية، خاصة الطاقة والمياه، مشيرًا إلى أن تطبيق هذه المفاهيم في المدن الجديدة أو حتى في المباني المنفردة يمثل خطوة مهمة نحو ترشيد الموارد والحفاظ عليها للأجيال القادمة.
وأضاف أن لغة العصر تفرض تبني مفاهيم الاستدامة في التخطيط العمراني والتصميم المعماري، إلا أن الأهم هو تمصير هذه الأفكار بما يتناسب مع طبيعة السوق المصرية واحتياجاتها، بدلا من تقليد النماذج العالمية بشكل حرفي دون مراعاة الخصوصية المحلية.
وأوضح جادو أن المطورين العقاريين الكبار يمتلكون مكاتب فنية متخصصة قادرة على إدماج مفاهيم الاستدامة ضمن مراحل التخطيط والتصميم، مشيرا الي ان أهمية التعاون مع مكاتب هندسية كبرى يكون لضمان تنفيذ هذه المشروعات بشكل صحيح على أرض الواقع وتجنب أخطاء التطبيق غير المدروس.
وأشار إلى أن نجاح المدن المستدامة يعتمد على أربعة ركائز رئيسية، تشمل البيئة القانونية المتمثلة في التشريعات المنظمة، والمطور العقاري باعتباره الممول، والمهندس الذي يقدم الفكر والتصميم، إلى جانب المستخدم النهائي للمشروع.
ولفت إلى أن وعي المستخدم النهائي يعد عنصرًا أساسيًا في نجاح هذه المشروعات، إذ يجب أن يمتلك ثقافة استخدام الوحدة السكنية بما يتناسب مع احتياجاته وقدرته الاقتصادية، بما يضمن تحقيق الاستفادة القصوى من مفاهيم الاستدامة داخل المجتمعات العمرانية الجديدة.
