على امتداد شارع الهرم ومحور فيصل، تقف آلاف الأبراج السكنية شاهدة على واحدة من أكبر موجات التوسع العمراني التي شهدتها القاهرة الكبرى خلال العقدين الماضيين.
مبانٍ ارتفعت سريعًا لتستوعب الطلب المتزايد على السكن، لكنها حملت معها أيضًا إرثًا طويلًا من المخالفات البنائية التي وضعت جزءًا كبيرًا من الثروة العقارية بالمنطقة خارج المنظومة الرسمية للدولة. لسنوات طويلة، ظلت هذه العقارات تُباع وتُشترى وتُؤجر في سوق موازية تفتقد إلى الاستقرار القانوني الكامل.
فالوحدة السكنية التي تقدر قيمتها بملايين الجنيهات كانت في كثير من الأحيان تعاني خصمًا سعريًا كبيرًا بسبب مخاوف تتعلق بالتراخيص أو المرافق أو صعوبة التسجيل والتصرف القانوني.
اليوم، ومع توسع الدولة في تطبيق قانون التصالح على مخالفات البناء وربط تقنين الأوضاع بمنظومة المرافق والعدادات القانونية، تشهد منطقتا الهرم وفيصل تحولًا تدريجيًا من كونهما أحد أكبر تجمعات العقارات غير الرسمية إلى سوق عقارية أكثر تنظيمًا وقدرة على جذب المشترين والاستثمارات.
من المنطقة الرمادية إلى الاقتصاد الرسمي
أمام بوابة رئاسة حي الهرم، يتوافد العشرات من أصحاب العقارات يوميًا في سباق مع الوقت لإنهاء إجراءات التصالح وتقنين أوضاع مبانيهم.
فمنذ الساعات الأولى من الصباح، يصطف المواطنون حاملين ملفاتهم وأوراقهم الرسمية، أملاً في تسوية أوضاع عقاراتهم والحصول على وضع قانوني مستقر.
يأتي ذلك بالتزامن مع تطبيق منظومة العدادات الكودية والتشديد على أوضاع العقارات غير المقننة، ما دفع كثيرين إلى الإسراع باستكمال إجراءات التصالح تجنبًا لأي تعقيدات مستقبلية تتعلق بالمرافق أو التعرض للعقوبات القانونية.
وفي حي الهرم، ارتفع الإقبال على التصالح بنحو 25% خلال الفترة الأخيرة، بحسب مسئولي الحي، في مؤشر يعكس تحول نظرة المواطنين إلى الملف من مجرد إجراء إداري إلى ضرورة لحماية استثماراتهم وضمان استقرار أوضاعهم القانونية والاستفادة من الخدمات الرسمية دون عوائق.
وأعلنت وزارة الكهرباء مؤخرًا عن تسهيلات جديدة لتحويل العدادات الكودية إلى عدادات قانونية رسمية، في إطار ربط ملف التصالح بمنظومة المرافق وتقنين الأوضاع القانونية للعقارات.
وبحسب الوزارة، فإن العداد الكودي يمثل حلاً مؤقتًا للعقارات المخالفة أو غير المستوفية للاشتراطات البنائية، ويهدف إلى ضمان وصول التيار الكهربائي للمواطنين لحين استكمال إجراءات التقنين والتصالح.
كما أسهم النظام في إنهاء العمل بنظام «الممارسة» الذي كان يعتمد على تقديرات استهلاك الكهرباء، وهو ما كان يؤدي في بعض الأحيان إلى عدم دقة الفواتير وعدم تحقيق العدالة بين المواطنين.
وأكدت الوزارة أنه بمجرد حصول صاحب العقار على مستندات التصالح المعتمدة، يمكنه التقدم لشركة توزيع الكهرباء لتحويل العداد الكودي إلى عداد رسمي، في إطار خطة تستهدف دمج العقارات المقننة داخل المنظومة الرسمية للدولة.
وأشارت إلى أنه تم بالفعل تحويل نحو 35 ألف عداد كودي إلى عدادات قانونية حتى الآن تنفيذًا لقانون التصالح في مخالفات البناء، بما يعزز من استقرار الأوضاع القانونية للعقارات ويسهل التعامل عليها ودمجها داخل الاقتصاد الرسمي.
قال خالد صلاح، خبير التقييم العقاري، إن التصالح على مخالفات البناء أسهم في استعادة العقارات المخالفة لقيمتها السوقية الحقيقية، بعد أن كانت تتعرض لخصومات سعرية نتيجة القيود القانونية وصعوبات التداول المرتبطة بالمخالفات.
وأوضح أن العقار المخالف كان يواجه تحديات كبيرة في عمليات البيع ونقل الملكية والتعامل مع المرافق، ما كان ينعكس سلبًا على قيمته وفرص تداوله داخل السوق.
وأضاف أن تقنين الأوضاع القانونية ورفع القيود المرتبطة بالمخالفة أسهما في تحسين قابلية العقار للتداول والتصرف القانوني، الأمر الذي انعكس على قيمته السوقية.
وأشار إلى أن تأثير التصالح على القيمة السوقية يختلف من عقار لآخر وفقًا لطبيعة المخالفة وموقع العقار وتكلفة تقنين أوضاعه، مؤكدًا أنه لا يمكن تحديد نسبة ثابتة لزيادة القيمة، حيث تخضع كل حالة للتقييم وفق ظروفها الخاصة.
وأكد صلاح أن التجربة العملية لا تشير إلى أن القانون أسهم بشكل مباشر في الحد من المخالفات، موضحًا أن بعض المخالفين كانوا يستكملون أعمال البناء على أساس إمكانية التصالح لاحقًا.
وأضاف أن السنوات الأولى لتطبيق القانون شهدت حالات لمبانٍ جرى استكمالها أو إضافة أدوار مخالفة إليها ثم التقدم بطلبات تصالح عليها لاحقًا، معتبراً أن وجود آلية للتصالح وحدها لا يمثل رادعًا كافيًا لمنع البناء المخالف.
وقال أيمن عوض، مسوق عقاري بمنطقتي الهرم وفيصل، إن الأبراج التي تم تشييدها خلال موجة البناء المكثفة التي أعقبت عام 2011 تحولت بمرور الوقت إلى كتلة ضخمة تقدر قيمتها بمليارات الجنيهات، خاصة مع الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار الوحدات السكنية خلال السنوات الأخيرة.
وأوضح أن مناطق الهرم وفيصل كانت من أكثر المناطق التي شهدت توسعات عمرانية ومخالفات بناء خلال تلك الفترة، لافتًا إلى أن غالبية المشروعات التي تم تنفيذها آنذاك تجاوزت الاشتراطات البنائية والارتفاعات المقررة نتيجة طبيعة السوق في ذلك الوقت.
وأضاف أن أسعار الوحدات السكنية ارتفعت بشكل كبير خلال العقد الأخير، حيث كان متوسط سعر الشقة يتراوح بين 160 و170 ألف جنيه في عامي 2010 و2011، بينما تتجاوز أسعار العديد من الوحدات في الوقت الحالي مستوى 1.5 مليون جنيه.
وأكد أن اهتمام المشترين لم يعد يقتصر على سعر الوحدة ومساحتها فقط، بل امتد إلى الموقف القانوني للعقار وما إذا كان قد تم التصالح عليه من عدمه.
وأشار إلى أن استكمال إجراءات التصالح أصبح أحد العوامل المؤثرة في قرارات الشراء، لما يوفره من قدر أكبر من الأمان القانوني ويسهم في تسهيل تداول الوحدة وإعادة بيعها مستقبلًا.
وأضاف أن معدلات البناء المخالف تراجعت بصورة ملحوظة خلال السنوات الأخيرة مع تشديد الرقابة واستخدام تقنيات الرصد والتصوير الجوي، مقارنة بالفترة التي أعقبت عام 2011، فيما لا تزال بعض المباني في انتظار استكمال إجراءات التصالح وتقنين أوضاعها.
وقال محمد القاضي، الرئيس التنفيذي لشركة نورم للاستشارات العمرانية وعضو جمعية رجال الأعمال المصريين، إن إجراءات التصالح على مخالفات البناء وتقنين الأوضاع القانونية للعقارات مثلت خطوة مهمة نحو دمج جزء كبير من الثروة العقارية غير الرسمية داخل الاقتصاد المنظم، بعدما ظلت هذه الوحدات لسنوات طويلة خارج منظومة التداول الرسمي.
وأوضح أن السماح بتوصيل المرافق وتقنين الأوضاع القانونية للعقارات المخالفة منح الملاك والمشترين قدرًا أكبر من الثقة في التعامل على هذه الوحدات، وساهم في تحويلها إلى أصول قابلة للبيع والشراء والتأجير بصورة أكثر استقرارًا بعدما كانت تواجه صعوبات كبيرة في التداول نتيجة المخاطر القانونية.
وأضاف أن السوق العقارية تضم عددًا كبيرًا من الوحدات المغلقة أو غير المستغلة، لافتًا إلى أن نسبة كبيرة منها تقع ضمن مناطق الإسكان غير الرسمي، وهو ما يجعل دمج هذه الوحدات داخل المنظومة الرسمية خطوة مهمة لتعظيم الاستفادة من الثروة العقارية القائمة.
وأشار إلى أن قانون التصالح أسهم في رفع القيمة الاقتصادية لعدد كبير من العقارات التي كانت تعاني ضعف الطلب بسبب أوضاعها القانونية، موضحًا أن بعض الوحدات المخالفة كانت تباع بخصومات وصلت إلى 30% و40% مقارنة بالعقارات الأكثر استقرارًا قانونيًا.
وأكد أن مناطق الهرم وفيصل وضواحي الجيزة تمثل نموذجًا واضحًا لكيفية انتقال كتلة عقارية ضخمة من الاقتصاد غير الرسمي إلى المنظومة الرسمية للدولة.
