تدخل الملكية التشاركية مرحلة جديدة مع اتجاه منصات عاملة بالسوق إلى إنشاء أسواق ثانوية لتداول الحصص العقارية، ما يفتح مجالًا لتغيير طريقة تعامل المستثمر مع حصته، من الاستثمار والاحتفاظ بها إلى إمكانية بيعها وإعادة تداولها قبل انتهاء عمر المشروع.
وتأتى هذه الخطوة لتطرح بديلاً عملياً يُنهى حقبة “تجميد السيولة” والاحتفاظ الإجبارى بالأصول حتى نهاية العمر الافتراضى للمشروع، عبر إتاحة آلية مرنة لإعادة البيع وتوفير السيولة عند الحاجة قبل التسليم.
وتعتزم منصة «فريدة» للملكية التشاركية إطلاق أول سوق ثانوى إلكترونى لتداول الحصص العقارية فى خلال أكتوبر المقبل، فيما تستهدف شركة «ناوى شيرز» إطلاق سوق مماثل ضمن نموذج أعمالها، بعد الاتفاق مع الهيئة العامة للرقابة المالية على عدد من الترتيبات المرتبطة به.
صقر: قصر تداول الحصة العقارية على 5 مستثمرين كحد أقصى لمنع المضاربة وضمان القيمة العادلة
وقال أحمد صقر، الرئيس التنفيذى لمنصة «فريدة»، لـ«البورصة»، إن السوق الثانوى يستهدف وضع آلية منظمة لإعادة بيع وتداول الحصص العقارية، مع ضوابط تمنع تحديد سعر البيع بصورة عشوائية، سواء بالزيادة أو الانخفاض عن الحدود المحددة، بهدف الحد من المضاربة والحفاظ على القيمة العادلة للعقار.
وأوضح أن المنصة ستحدد للمستثمر أكثر من مستوى للتخارج، وفقًا لتقرير ربع سنوى معتمد من مقيم عقارى مرخص لدى الهيئة العامة للرقابة المالية.
وضرب صقر مثالًا بأنه فى حال ضخ مستثمر مليون جنيه، يمكن أن تتاح أمامه مستويات مختلفة للبيع، مثل «أوفر» بقيمة 500 ألف أو 700 ألف أو 900 ألف جنيه، وفقًا لمدى استعجاله فى التخارج، بما يمنح البائع مرونة أكبر دون ترك عملية التسعير لتقلبات السوق.
وأكد أن السوق لن يسمح بتداول الحصص بصورة غير محدودة، موضحًا أن الحصة الواحدة، خاصة فى مشروعات «أوف بلان» التى قد تمتد فترة تنفيذها إلى 3 أو 4 سنوات، يمكن أن تنتقل بين 5 مستثمرين كحد أقصى، وليس 20 أو 30 مستثمرًا، فى إطار قواعد الحوكمة والامتثال.
وأشار إلى أن التعاملات ستبدأ من خلال جلسة واحدة كل ربع سنة، مع إمكانية زيادة دورية التداول تدريجيًا إلى شهرية ثم أسبوعية وصولًا إلى يومية، حال نجاح التجربة وزيادة عدد العقارات والمستثمرين الراغبين فى البيع والشراء.
وأضاف أن الرسوم الإدارية للمنصة تبلغ 4% من المبلغ المدفوع فعليًا، وليس من إجمالى قيمة الحصة، بما يعنى احتساب الرسوم على الأموال التى ضخها المستثمر بالفعل.
ويرى صقر أن الاستثمار التشاركى عبر الأسواق الثانوية يمكن أن يمثل أحد المسارات الرئيسية للاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة، فى ظل تغير احتياجات المستثمرين وطرق توظيف أموالهم فى القطاع.
وأشار إلى أهمية توزيع الاستثمارات بين القطاعات السكنية والسكنية الفندقية والإدارية والتجارية والطبية، مع الموازنة بين العقارات المدرة لدخل دورى وتلك التى تستهدف إعادة البيع وتحقيق أرباح رأسمالية.
وأكد أن المستثمر يجب أن يحدد طبيعة العائد المستهدف من محفظته، سواء من خلال التخارج وإعادة البيع بعد فترة أو الحصول على دخل دورى من العقارات المؤجرة، مع الحفاظ على التنويع وعدم اتخاذ قرارات شراء متسرعة.
مجدى: الاتفاق مع «الرقابة المالية» على ترتيبات إتاحة سوق ثانوى للحصص
وقال أيمن مجدي، العضو المنتدب لشركة «ناوى شيرز»، إن وجود سوق ثانوى مصمم وفق قواعد واضحة يمكن أن يعالج إحدى أبرز مشكلات الاستثمار العقاري، وهى صعوبة تحويل الأصل إلى سيولة عند الحاجة، بما يدعم نمو نموذج الملكية التشاركية ويمنح المستثمر مرونة أكبر فى إدارة استثماراته.
وشدد مجدى على أن نجاح السوق الثانوى للملكية التشاركية يتطلب وضع آليات واضحة للحد من المضاربة، باعتبارها أحد أبرز التحديات التى قد تؤثر على كفاءة السوق واستدامته.
وأوضح أن دخول مضاربين إلى السوق وشراء حصص عقارية بهدف إعادة بيعها خلال فترات قصيرة قد يؤدى إلى تحركات سعرية لا تعكس القيمة الفعلية للأصل، فضلًا عن زيادة عمليات البيع والشراء قصيرة الأجل.
وأضاف أن معالجة هذه التحديات تتطلب تصميم السوق الثانوى بصورة تركز على توفير السيولة للمستثمر الحقيقي، موضحًا أن المستثمر متوسط أو طويل الأجل يمكنه الاستفادة من السوق عند تعرضه لضغوط مالية، من خلال بيع جزء من حصته والحصول على السيولة دون الحاجة إلى التخارج الكامل من الاستثمار.
ولفت إلى أن السوق العقارية التقليدية تضم شريحة من المستثمرين الذين يدخلون بهدف المضاربة، ثم يعرضون وحداتهم للبيع بعد 6 أشهر أو عام أو عامين، نتيجة عدم امتلاكهم معلومات كافية عن طبيعة الاستثمار العقارى أو عدم توافر الملاءة المالية التى تمكنهم من الاحتفاظ بالاستثمار لمدة تتراوح بين 4 و5 سنوات.
وأكد أن أحد الحلول الأساسية فى نموذج الملكية التشاركية يتمثل فى تجنب تكرار هذه الممارسات، من خلال بناء سوق ثانوى منظم يتيح للمستثمر الحصول على السيولة عند الحاجة، مع الحفاظ على طبيعة الاستثمار العقارى القائمة على الاستثمار متوسط وطويل الأجل.
وأشار مجدى إلى أن «ناوى شيرز» تستهدف إطلاق سوق ثانوى ضمن نموذج أعمالها الأساسي، بما يسمح للمستثمرين بتوفير السيولة من خلال بيع جزء من الحصص العقارية التى يمتلكونها، بدلًا من التخارج الكامل من الاستثمار.
وأوضح أن الشركة اتفقت مع الهيئة العامة للرقابة المالية على عدد من الأمور المرتبطة بالسوق الثانوي، مشيرًا إلى أنه مع دخول «ناوى شيرز» تحت مظلة الهيئة من خلال صناديق الاستثمار العقارى والأوراق الاستثمارية، ستكون هناك أيضًا إتاحة لسوق ثانوى لهذه الاستثمارات.
القاضي: إيجاد سوق إلكترونى آلية ضامنة لتسهيل التخارج وتنشيط حركة التداول
من جانبه، قال محمد القاضي، عضو لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن الملكية التشاركية بصورتها الحالية تساعد فى إتاحة الاستثمار العقارى أمام صغار المستثمرين، من خلال إمكانية الاستثمار فى حصص من الوحدات بدلًا من تحمل تكلفة شراء وحدة كاملة، لكنها لا تزال بحاجة إلى آلية واضحة وفعالة لتسهيل التخارج.
وأضاف أن من الضرورى وضع إطار قانونى منظم وحوكمة واضحة لسوق الملكية التشاركية، مع وجود دور للهيئة العامة للرقابة المالية، لتجنب حدوث مشكلات نتيجة ترك السوق دون تنظيم.
