لا تنتهي تحديات المشروعات العقارية بمجرد تسليم الوحدات للعملاء .. بل تبدأ بعدها مرحلة جديدة تتحول فيها تكلفة الأمن والنظافة والمرافق والصيانة إلى التزام مستمر، وسط ارتفاع تكاليف التشغيل والتضخم وتأخر بعض الملاك عن سداد مستحقات الصيانة، ما يضغط على منظومة إدارة المشروعات العقارية واستدامة الخدمات.
ويرى مسئولون وخبراء بالقطاع، أن معالجة الملف تتطلب إعادة تنظيم منظومة الإدارة والتشغيل، من خلال فصل أعمال الصيانة عن المطور وإنشاء شركات متخصصة، ووضع حسابات مستقلة لأموال الصيانة، إلى جانب آليات واضحة لتحصيل المستحقات والإفصاح عن أوجه الإنفاق، مع إعادة النظر في الهيكلة المالية لودائع الصيانة.
شكري: يجب فصل النشاط عن المطورين وتأسيس حسابات مستقلة لأموال الملاك
قال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، إن تنظيم منظومة صيانة المشروعات العقارية يتطلب آليات واضحة للتطبيق، وليس الاكتفاء بإلزام ملاك الوحدات بسداد رسوم الصيانة، مشيرًا إلى ضرورة تحديد جهة مستقلة تتولى تنفيذ وإدارة أعمال الصيانة.
وأضاف أن السوق يحتاج إلى شركات متخصصة في إدارة وصيانة المشروعات العقارية تتولى الخدمات المتكاملة، بما يشمل الأمن والزراعة والمواقف والمصاعد وغيرها، موضحًا أن فصل أعمال الصيانة عن المطور يمكن أن يقلل الخلافات بين المطورين ومشتري الوحدات.
وأشار شكري إلى أهمية وجود حسابات مستقلة لأموال الصيانة خارج الإطار المالي للمطور، مع مراجعة المستندات والحسابات من مراقب مستقل، إلى جانب توفير بيانات واضحة عن تكاليف الخدمات لتحديد قيمة عادلة للرسوم ومنع المبالغة فيها.
وأكد أن التحدي الأكبر يتمثل في تطبيق قواعد الالتزام، خاصة مع امتناع بعض الملاك عن سداد الرسوم، مشيرًا إلى حاجة السوق إلى آليات واضحة وعادلة للتحصيل تحافظ على حقوق المطور والملاك.
وأوضح شكري، أن بعض الأسواق الخارجية تطبق إجراءات متدرجة للتحصيل تبدأ بالإخطار بالسداد، ثم اللجوء إلى القضاء، وصولًا في بعض الحالات إلى بيع العقار بالمزاد لتحصيل المستحقات، مشيرًا إلى أهمية تفعيل قواعد اتحاد الشاغلين بما يسمح باتخاذ إجراءات أكثر فاعلية في الحالات التي يحددها القانون.
سعد الدين: “اتحاد المطورين” طلب إنشاء شعبة لشركات القطاع لحسم النزاعات
وقال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، إن السوق المصرية تعاني عجزًا في شركات الإدارة والصيانة المتخصصة، رغم دورها في الحفاظ على قيمة العقارات وحماية استثمارات الملاك.
وأضاف أن جزءًا من المشكلة يرتبط بعدم الفصل بين ملكية شركات الإدارة والصيانة وملكية المطور، موضحًا أن تولي المطور أعمال الإدارة والصيانة أدى في بعض الحالات إلى نزاعات حول طبيعة الأعمال وتكاليفها، خاصة مع احتمالية وجود تضارب في المصالح.
وأكد سعد الدين، أن رؤية الاتحاد المصري للمطورين العقاريين تتضمن إنشاء شعبة متخصصة لشركات الإدارة والصيانة، تكون مظلة للشركات العاملة في النشاط وتتابع أداءها، إلى جانب التعامل مع النزاعات التي تنشأ بينها وبين العملاء أو المطورين وإمكانية إحالتها إلى لجنة فض المنازعات، بما يسرع تسويتها ويحد من اللجوء إلى القضاء.
الشيخ: الإفصاح عن ملاءة الشركات شرط لضمان إدارة العمليات بكفاءة
وقال طارق عزمي الشيخ، مدير معهد التدريب والدراسات الحضرية بالمركز القومي لبحوث الإسكان والبناء، إن السوق يحتاج إلى مزيد من التوسع في شركات الصيانة المتخصصة، مشيرًا إلى أن بعض المطورين يلجأون إلى تشكيل مجموعات للعمل في مجال الصيانة بدلًا من التعاقد مع شركات متخصصة.
وأوضح أن قانون البناء الصادر عام 2009 وضع إطارًا لتنظيم أعمال الصيانة، وأتاح للمطور الاشتراك مع اتحاد الشاغلين في إنشاء شركة صيانة أو التعاقد مع شركات متخصصة، كما سمح للمطور بإنشاء شركة صيانة والاتفاق مع اتحاد الشاغلين على المشاركة في الإدارة أو مجلس الإدارة.
وطالب بمزيد من الإفصاح عن الشركات العاملة في مجال الصيانة، خاصة فيما يتعلق بملاءتها المالية وقدراتها وإمكانياتها، للتأكد من قدرتها على إدارة عمليات الصيانة بكفاءة واستدامة.
خطاب: عوائد الودائع قد تصبح غير كافية لتغطية الصيانة بسبب التضخم
وقال محمد خطاب، استشاري التطوير العقاري، إن شركات إدارة المرافق والصيانة موجودة في السوق، إلا أن الأقل انتشارًا هي الشركات التي تتولى جميع وظائف الصيانة والمرافق بشكل متكامل.
وأضاف أن الشركات الكبرى تتجه في بعض الحالات إلى إدارة مشروعاتها بنفسها أو تأسيس شركات متخصصة تابعة لها، بينما توجد شركات عديدة تعمل في مجالات الأمن والنظافة ومكافحة الآفات وصيانة المسطحات الخضراء، لكن يقل عدد الشركات التي تجمع هذه الخدمات تحت مظلة واحدة.
أوضح خطاب، أن المشكلة الأساسية لا ترتبط فقط بعدد شركات الصيانة، وإنما بالهيكلة المالية لمنظومة إدارة المرافق ووديعة الصيانة، مشيرًا إلى أن الوديعة يتم تحصيلها على مدار فترة البيع، وتختلف قيمتها وفقًا لسعر الوحدة وقت البيع.
وأضاف أن الوحدة التي تباع اليوم بـ5 ملايين جنيه قد تبلغ وديعة صيانتها 500 ألف جنيه بنسبة 10%، بينما قد تباع وحدة أخرى بعد عدة سنوات بـ15 أو 20 مليون جنيه، لتصل وديعة صيانتها إلى نحو مليوني جنيه بالنسبة نفسها.
وأشار خطاب، إلى أن هذه الفوارق، إلى جانب ارتفاع معدلات التضخم، تجعل عوائد الودائع في بعض الحالات غير كافية لتغطية تكاليف الصيانة، ما قد يؤدي إلى السحب من أصل الوديعة، معتبرًا أن الهيكلة المالية لودائع الصيانة تحتاج إلى إعادة نظر.
وأكد أن من حق العميل معرفة أوجه إنفاق عوائد وديعة الصيانة، مشيرًا إلى أن بعض العقود تنص على إعداد الميزانية الختامية للصيانة من خلال محاسب قانوني معتمد، وإتاحتها للعملاء خلال اجتماع الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين.
أضاف خطاب، أن أحد العوائق أمام نمو شركات إدارة المرافق المتكاملة يتمثل في قدرتها على تحقيق عوائد تغطي تكاليفها، خاصة مع تحملها تكاليف الأمن والنظافة والمكافحة وغيرها، بينما تظل عوائد وديعة الصيانة محدودة، إلى جانب تأخر بعض الملاك عن سداد فروق الصيانة.
وشدد على أن الهيكلة المالية لمصروفات الصيانة تحتاج إلى مراجعة لضمان استدامة الخدمات وعدم تحميل شركات الإدارة أعباء تفوق قدرتها على تحقيق الإيرادات، متوقعًا أن يحظى تنظيم إدارة المرافق والصيانة باهتمام أكبر خلال الفترة المقبلة.
