صبور: اختلاف الأسعار بين المطورين وفقاً لارتفاعات مواد البناء
فكرى: لجنة تسعير لتقييم الزيادات المتوقعة فى المشروعات
حمدى: رفع سعر البيع أمر حتمى
جاب الله: السوق لا يتحمل زيادة جديدة
بحيرى: %20 زيادة مرتقبة بقيمة المتر المربع
بدأت الشركات العقارية وضع تصورات للزيادات المقترحة ﻷسعار بيع الوحدات السكنية بالمشروعات التى تطورها بالتزامن مع الارتفاعات المتوقعة لأسعار مواد البناء الناتجة عن استكمال خطة هيكلة دعم الطاقة فى الموازنة العامة للدولة.
وتوقع مطورون ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال 2019 بنسب تتراوح من 10 إلى %20 وكلفت بعض الشركات لجان التسعير بتحديد قيمة الزيادة المرتقبة للأسعار.
وذكر عدد من مسئولى الشركات العقارية، أن السوق شهد خلال الفترة الأخيرة ارتفاع فى المعروض لصالح شريحة سكنية محددة، خاصة فئة متوسطى ومرتفعى الدخل وهو ما ساهم فى ارتفاع حدة المنافسة بين الشركات وأدى إلى توزيع تلك الشريحة على عدد أكبر من الشركات وهو ما قد يراه البعض إنذاراً لبطء حركة الشراء بالسوق خلال الفترة المقبلة.
فى المقابل يرى مطورون، أن الشركات العقارية الكبرى لن تكون فى حاجة لزيادة اﻷسعار بنسبة مرتفعة، خاصة فى ظل وضع السوق الراهن وسوف تسعى تلك الشركات للحفاظ على استقرار اﻷسعار بهدف التغلب على حالة الركود النسبى التى يشهدها السوق، باﻹضافة إلى أن القطاع لن يتحمل زيادات كبيرة، خاصة مع تراجع القوة الشرائية لعدد كبير من العملاء المستهدفين للشركات.
قال المهندس حسين صبور الرئيس رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن العام المقبل سوف يشهد زيادة فى أسعار العقارات بنسب مختلفة خلال العام.
أضاف أن الشركات سترفع أسعار الوحدات السكنية ولا يوجد نسبة محددة يمكن الإعلان عنها فى ظل ارتفاع أسعار العديد من البنود الرئيسسة للخامات التى تؤثر على قطاع التشييد والبناء.
أوضح صبور، أن الزيادات المرتقبة فى أسعار الوحدات متوقفة على حجم العرض والطلب فى السوق العقارى بمختلف شرائحة وأنه لا يمكن زيادة الأسعار بشكل كبير فى ظل انخفاض الطلب على الوحدات التى تطرحها الشركات.
أشار إلى وجود نوعين من راغبى شراء العقارات الأول وهو من يحتاج الشراء للسكن مثل الزيجات الجديدة وهذا النوع لن يتوقف عن شراء الوحدات مهما ارتفعت الأسعار والثانى من يشترى لغرض الاستثمار، والذى قد يتوجه لاستثمار أمواله بعيداً عن العقارات فى هذه الفترة.
ووصف صبور 2019 بالعام الصعب على الشركات العقارية لعدة عوامل أبرزها دخول لاعبين جدد المنافسة والزيادات المرتقبة ﻷسعار مواد الخام وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين.
أضاف أن النصف الأول من العام جاء جيداً من حيث أرقام المبيعات والأرباح المحققة لمعظم الشركات العقارية فى حين ظهر التأثير السلبى لحالة الركود النسبى فى النصف الثانى من العام الجارى ليحدث فى أثرها تباطؤ فى وتيرة البيع.
وقال المهندس علاء فكرى رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية إن الشركة كلفت لجنة التسعير بها بالتجهيز لرفع اﻷسعار بمشروعات الشركة والزيادة المقبلة مدفوعة بارتفاع التكاليف التى تتحملها الشركات بجانب اﻷعباء المالية.
أضاف: «توجد عدة عوامل رئيسية ستدفع الشركات العقارية إلى زيادة اﻷسعار خلال العام المقبل بخلاف مواد البناء والمحروقات، ولكن ستدخل زيادة المصروفات لدى الشركات من أجور وفواتير كهرباء، باﻹضافة إلى الضرائب ضمن أسباب الزيادة».
أوضح فكرى، أن بعض الشركات العقارية ستلجأ إلى خفض اﻹنفاق بمصروفات التسويق واﻹعلانات لمواجهة ارتفاع اﻷسعار حتى لا تحملها على أسعار البيع فى ظل حالة السوق الحالية، والشركات الكبرى لن ترفع اﻷسعار، خاصة أنها تبيع بأسعار مرتفعة ولن تضطر إلى زيادة سعر المتر حتى لا تتأثر معدلات البيع لديها.
وقال إن الأرقام تشير إلى أن إجمالى مبيعات 2018 سيكون أعلى من 2017، مما يؤكد أنه لا يوجد تباطؤ بنمو المبيعات وأن أبرز الأزمات أو المعوقات التى تواجه التطوير العقارى تكمن فى دخول الحكومة سباق المنافسة على شريحة الإسكان الفاخر وستتأثر بها شركات كثيرة ومنها الصغيرة والمتوسطة بشكل محدد.
أضاف أن دخول الدولة منافسًا فى شريحة الإسكان الفاخر كان سببًا فى عدم تقدم شركات التطوير العقارى للمنافسة على طروحات الأراضى الأخيرة بمدينتى العلمين والمنصورة لعدم قدرة الشركات على منافسة الدولة، خاصة عقب قيام الأخيرة بطرح وحدات سكنية فاخرة بتلك المناطق.
أوضح فكرى، أن السوق العقارى فى 2019 يحتاج مزيداً من التنظيم خاصة أن أكثر المتضررين من تزاحم الشركات العقارية هو العميل والسوق به حالياً أكثر من 200 شركة عقارية بعد أن كان مقتصراً على 50 شركة ومطور عقارى.
أشار إلى أن مهمة مشترى العقار أصبحت صعبة، خاصة فى ظل تشابه المعروض والتمييز بين تلك الشركات الموجودة فى السوق كما سترتفع حدة المنافسة بين الشركات للاستحواذ على أكبر حصة من المبيعات فى العام المقبل.
وقال المهندس محمد جاب الله رئيس مجلس إدارة شركة «إيجى جاب العقارية» إن ارتفاع اﻷسعار فى العام المقبل مرهون بزيادة أسعار مواد البناء والمدخلات الخاصة بالتشييد من أسعار المحروقات والكهرباء، خاصة أن السوق بوضعه الحالى لا يستوعب زيادة جديدة.
أضاف أن الهدف الرئيسى من قيام المطورين بزيادة اﻷسعار هو تعويض الخسائر التى تكبدتها الشركات خلال الفترة الماضية والحفاظ على هامش ربح، باﻹضافة للتغلب على فروق اﻷسعار المتوقعة فى العام المقبل.
أوضح أن كل شركة ستتجه إلى زيادة اﻷسعار تدريجياً وفقاً للدراسات الخاصة بكل مشروع مع إتاحة أنظمة سداد جديدة تتلائم مع القوى الشرائية للعميل المستهدف بهدف الحفاظ على استمرار معدلات البيع بالمشروعات.
أشار إلى أن الإقبال على شراء الوحدات السكنية قد يقل بسبب عدم قدرة البعض على سداد أسعار الوحدات وقد يرتفع فى الفترة الحالية قبل تطبيق الشركات للأسعار الجديدة.
وقال جاب الله، إن الوحدات المعروضة فى السوق يقابلها طلب متراكم وانخفاضه بصورة كبيرة أمر مستبعد.
وتوقع محمد بحيرى رئيس مجلس إدارة شركة أوسكار مصر للاستثمار العقارى ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح من 10 إلى %20 خلال عام 2019، على أن تحدث الزيادة تدريجياً حتى لا يتأثر اﻹقبال على الشراء.
وقال إن عامى 2017 و2018 شهدا عدداً من الظواهر التى ستؤدى إلى تغير شكل السوق خلال الفترة المقبلة أبرزها دخول شركات كثيرة للسوق، مع طرح مساحات كبيرة من الأراضى، باﻹضافة إلى قيام هيئة المجتمعات العمرانية بدخول سباق التطوير وتوفير منتج نهائى للعملاء وعدم الاكتفاء بطرح الأراضى.
أضاف أن كل هذه العوامل أدت إلى تغيير قواعد المنافسة بقطاع التطوير العقارى بالتزامن مع إجراءات الإصلاح الاقتصادى التى أثّرت على القدرة الشرائية للمواطنين.
وأوضح بحيرى، أن دخول الدولة كلاعب رئيسى فى سباق المنافسة على كل شرائح الإسكان مع بوادر ضعف القدرة الشرائية أثّر بالسلب على المبيعات لدى الشركات خلال العام الجارى.
أشار إلى أنه فى حال وجود ضوابط تنظيمية للشركات العاملة بقطاع التطوير العقارى، فإن السوق ستكون مستقرة وغير معرضة لهزات عنيفة قد تنتج عن فشل شركات فى الالتزام بتسليم المشاريع للعملاء أو الوفاء بالمتطلبات المالية.
وتوقع محمد مكى رئيس مجلس إدارة شركة أبجريد العقارية، أن تشهد أسعار العقارات فى عام 2019 زيادة تصل لـ %15 وهى زيادة طبيعية وذلك حال ثبات أسعار مواد البناء وكذلك أسعار المحروقات.
أضاف أن تشابه المنتجات لدى الشركات العقارية سوف يؤثر على مستهدف المبيعات، خاصة بعد دخول شركات جديدة للسوق وتقدم نفس المنتج، باﻹضافة إلى استهدافها نفس الشريحة من المستهلكين وارتفاع تكلفة المنافسة والذى سيقود لخروج بعض الشركات الصغيرة، نتيجة عدم قدرتها على استيعاب المتغيرات الجديدة.
أوضح مكى، أن الشركات التى تتمتع بملاءة مالية قوية ستحافظ على مراكزها وقوتها التسويقية خلال الفترة المقبلة بجانب ابتكار أفكار استثمارية جديدة تتسم باستهداف شريحة أوسع من المستهلكين والحفاظ على مستوى الأرباح.
أشار إلى أن السوق العقارى لايزال يتسم بوجود طلب حقيقى وفجوة بين العرض والطلب، إلا أن تركز إنتاج الشركات لشريحة سكنية محددة وزيادة المعروض قد يؤدى لتوزيع المبيعات على عدد أكبر من الشركات.
وقال آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، إن الزيادات فى اﻷسعار خلال العام المقبل تعد أمراً حتمياً لدى الشركات العقارية بالتزامن مع إعلان الدولة عن تحرير أسعار المحروقات، والتى ستؤدى إلى ارتفاع أسعار مدخلات البناء.
أضاف أن حركة المبيعات شهدت تذبذباً خلال العام الجارى والسوق العقارى فى 2019 سيختلف عن وضعه الحالى، خاصة أن الشركات التى حققت مبيعات جيدة خلال 2018 ستضطر إلى تغيير آليات التسويق بهدف الحفاظ على نفس معدلات البيع، باﻹضافة إلى كثرة المنافسين على تقديم نفس المنتج وتقديم عروض جاذبة للعملاء بهدف زيادة معدلات البيع.
أوضح حمدى، أن معدلات اﻷسعار فى منطقة شرق القاهرة ستشهد ثباتاً خلال 2019 رغم ارتفاع أسعار الأراضى وتكلفة التنفيذ بسبب زيادة المعروض اﻷمر الذى سيدفع الشركات العقارية لوضع خطة بديلة فى حالة حدوث هدوء فى الطلب تعتمد بالأساس على إعادة النظر فى المساحات المطروحة وأنظمة السداد بما لا يؤثر سلباً على أوضاعها المالية.