ارتفعت مخاوف بنوك الاستثمار من زيادة جانب العرض على مستوى العقارات بما يخفض قدرة الشركات على زيادة الأسعار؛ لمواجهة التكاليف بما يضغط على هوامش أرباحها.
واتفقت أن خفض الفائدة بأكثر من المتوقع هو الخبر الأسعد للقطاع الذى بوسعه أن يخفض تكلفة رأسمال وتوجيه استثمارات الأفراد من الشهادات مرتفعة العائد إلى العقارات.
توقع مركز أبحاث النعيم، فى تقريره السنوى، أن الضريبة العقارية التى تصل إلى %10 من القيمة الإيجارية للعقار سنوياً سترفع تكلفة الاحتفاظ بالعقار الخالى إلى حد قد يدفع مالكه للتخلى عنه ويؤدى لزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
وقالت إن مخاوف زيادة المعروض لها ما يبررها فكثير من المطورين دخلوا السوق فى أعقاب القفزة فى أسعار العقارات بعد التعويم، كما أن هناك زيادة ملحوظة فى حجم عطاءات الأراضى التى ترسيها الحكومة لزيادة إيرادات الدولة.
وذكر أن نسبة العقارات الخالية تصل إلى %39 من إجمالى الوحدات السكنية، وغير معروضة للايجار أو البيع.
وقال التقرير، إن مصر نمت بالوحدات السكنية خلال 21 سنة مضت بمتوسط %4.12 سنوياً، مقابل نمو سكانى قدره %2.72 خلال الفترة نفسها، فارتفعت نسبة امتلاك الفرد لمسكن إلى %0.40 مقابل %0.30 خلال 1996.
لكن أشار إلى أنه على جانب الطلب ما زالت نسبة امتلاك الفرد للشقق هى الأقل عالمياً عند %55 من جملة السكان نتيجة ارتفاع أسعارها وقلة الوحدات الصالحة للتمويل العقارى.
كما أن المطورين تحت ضغوط التزامات الأراضى طرحوا مشروعات عدة بوتيرة متسارعة وأكبر من قدرة الطلب على استيعابه وفى خطوة لتصحيح ذلك لجأ المطورون إلى زيادة فترات السداد بصورة أدت لتطويل دورة النقدية لديهم.
وذكر أن تلك خطوة حافظت على الحصة السوقية للمطورين لكنها جعلت حاجتهم ماسة للنقدية فى ذروتها فى وقت من المرجح أن تبقى فيه القوى الشرائية للمستهلك ضعيفة على خلفية تحرير أسعار الوقود والطاقة خلال السنوات المقبلة.
وقالت «النعيم»، إن تبنى أدوات مالية مناسبة لتمويل العقارات سيدفع شراء الوحدات السكنية على المدى الطويل.
وأشار إلى أن نسبة التمويل العقارى إلى الناتج المحلى الاجمالى أقل من %10.
وقالت «ستاندرد آند بورز»، فى تقرير حصلت «البورصة» على نسخة منه، إن سوق الوحدات السكنية فى مصر سينمو بشكل كبير من حيث القيمة وأعداد الوحدات خلال الفترة المقبلة لمقابلة الطلب.
وذكرت أن انخفاض قيمة العملة جعل العقار المصرى جاذباً للأجانب بجانب أن التضخم المرتفع مع انخفاض أسعار الفائدة يشجع المودعين لشراء وحدات سكنية بدلاً من الادخار.
أضافت أن أسعار الوحدات ارتفعت بين %8 و11 خلال السنوات الماضية بعد استبعاد الأثر التضخمى لقيمة العملة.
وتوقعت تباطؤ الوحدات التجارية خلال العام المقبل، فى ظل نسب الاشغال الضعيفة والتأخيرات فى مواعيد التنفيذ والتسليم للمشاريع.
ورأى بنك الاستثمار فاروس، أن التكاليف سترتفع %10 بالنسبة للقطاع العقارى فى الوقت الذى سترتفع فيه أسعار الوحدات %5 فقط نتيجة تراجع المبيعات المتوقع.
وحدد البنك 4 مخاوف تهدد الاستثمار فى القطاع، وهى انخفاض الطلب نتيجة ضعف القوى الشرائية، ما يدفع المطورين لمزيد من تسهيلات السداد الذى يضر نتائج أعمال الشركات، واحتمالات ارتفاع التكلفة بأكثر من المتوقع ولجوء السوق الثانوى لطرح وحدات بالتقسيط ما يصعب المنافسة على المطورين.
لكنه ذكر أن خفض الفائدة وعقوداً أكثر تيسيراً مع هيئة المجتمعات العمرانية بوسعها تخفيف الضغوط عن الشركات.
وقال بنك الاستثمار بلتون، إن تأجيل خفض الفائدة جعل الثقة مهزوزة فى القطاع، فرغم تحسن العمليات لكن أسهم شركات العقارات تواجه ضغوطاً خلال النصف الأول من العام.
وذكرت أن خلال 9 أشهر من العام الماضى أفادت الشركات بنمو المبيعات %34 لتصل إلى 50 مليار جنيه.
وتوقع التقرير استقرار السوق العقارى بعد إغراقه خلال السنوات الماضية بالمشاريع الجديدة فى ظل تخارج صغار اللاعبين وتوجه بعضهم إلى العاصمة الإدارية الجديدة وفقدان اهتمامهم بمنطقة القاهرة.
وقالت إن ميزانية صغار المطورين لم تتحمل الضغوط خلال 2018 وانسحب 3 أو 4 شركات من تطوير مشروعات كانت بدأت بالفعل أو حصلت على ترسيتها.
وقالت «أرقام كابيتال»، إن المطورين سيكونون أكثر حكمة فى طرح المشاريع فى ظل ضغوط رأس المال العامل الذى يعد القضية الأبرز أمام المطورين.
وذكرت أن القطاع لديه فرصة فى النمو فى ظل تباطؤ القطاع فى دبى وتركيا.
وقالت شركة العربى الأفريقى للأوراق المالية، إن تعرض الطلب لضغوط أكبر من المتوقعة جراء تحرير أسعار الطاقة قد يدفع المطورين لتأجيل طرح مشروعات أو مراحل جديدة؛ حفاظاً على هوامش الربحية.
أشار إلى أن مد فترة السداد مع الالتزام بموعد التسليم يضع الشركات أمام مخاطر توفير سيولة وارتفاع تكلفة التمويل فى ظل الفائدة المرتفعة.
أضاف أن تيسيرات السداد أدت لنشاط الطلب بعض الشىء، لكن ليس بالصورة المطلوبة فى ظل ارتفاع الفائدة المُحملة على الأقساط.
أوضح أن أسعار شراء الشقق السكنية «كاش» تقل من 20 إلى %30 عن أسعار التقسيط.
وذكر أن أبرز المخاطر التى تواجه القطاع على المدى القصير هو توجه الحكومة لجذب أصحاب الدخول المتوسطة والمرتفعة، ما يعد من التحديات التى يتعرض لها القطاع الخاص.
وقال التقرير، إنَّ استمرار طرح هيئة المجتمعات العمرانية لأراضى دون دراسة لوضع الطلب والعرض فى السوق بوسعه زيادة المنافسة والتأثير على هوامش ربح المطورين.
