قال الدكتور رضا لاشين، رئيس مجموعة لاشين للخبرة والتثمين، إنَّ المبالغة فى تقييم الأصول العقارية تؤدى لفشل المزادات فى ظل نقص السيولة المالية، وانخفاض القدرة الشرائية للمواطنين.
أضاف لـ«البورصة»، أن مهنة عقد المزادات لها قواعد خاصة، من بينها الحصول على تراخيص مزاولة المهنة، ويتطلب الحصول على مؤهل عالٍ والتدريب مع خبير مثمن معتمد لمدة 30 جلسة، أى حوالى 3 سنوات.
أوضح «لاشين»، أن تقييم العقارات وبيعها عبر المزادات العلنية يتم عبر 3 أساليب، من بينها طريقة البيع على المقارنة، أو المثيل حيث تحدد قيمة العقار بنظيره فى المنطقة.
أشار إلى عدة عوامل تؤثر فى تقييم العقار، وتؤخذ فى الاعتبار، كموقع العقار ودرجة تشطيبه ومواصفاته، والملكية وتسجيله، ونوع النشاط سكنى أم تجارى أم إدارى.
وقال إن اﻷسلوب الثانى لتقييم العقار يعرف بطريقة «التكلفة»، وتختص بالمنشآت الحديثة؛ حيث يتم احتساب قيمة الأرض والمبانى ومصاريف البنية التحتية، وهامش أرباح شركة التطوير العقارى.
أضاف أن الأسلوب الثالث «رسملة الدخل» من خلال تحديد قيمة العائد السنوى للعقار، وهى الطريقة الأساسية فى تقييم المنشآت الفندقية والتجارية والإدارية.
أشار إلى زيادة وتيرة البيع عبر المزادات؛ نظراً إلى ما تحققه من سرعة فى البيع، كما يتم طرح المشروع دفعة واحدة.
أوضح أن %75 من المزادات لصالح الهيئات والمؤسسات الحكومية والشركات والبنوك، و%25 منها لبيع ميراث لصالح الأفراد.
وقال «لاشين»، إنَّ الاختلاف فى التقسيم والنزاعات بين الأفراد يقلل من القيمة السويقية للأصول العقارية.
أضاف أن شركته قيمت العديد من المنشآت واﻷصول العقارية للهيئات الحكومية، من بينها موسسة دار المعارف، وشركات قطاع الأعمال مثل مصر لإدارة اﻷصول العقارية، كما تم تقييم بعض مبانى السفارات الأجنبية بمصر وجامعة الدول العربية وعدد من شركات القطاع الخاص.
أوضح أن مكتبه عقد عدة مزادات منذ بداية العام الجارى من بينها بيع قطعة أرض مساحتها 10 آلاف متر فى منطقة دار السلام لصالح الهيئة العامة للتنمية الزراعية، وبلغ سعر متر الأرض 6500 جنيه.
أشار إلى بيع 11.6 ألف متر مربع أراضى صناعية بمحافظة بنى سويف بقيمة إجمالية 17 مليون جنيه.
وقال إنه تم بيع مصنع مستلزمات طبية بمدينة برج العرب على مساحة 2000 متر مربع، بقيمة إجمالية بلغت 14.8 مليون جنيه.
أضاف أنه عقد مزاداً، مؤخراً، لصالح شركة «النوبارية للسكر» لبيع مول تجارى بمنطقة المطرية فى محافظة القاهرة، ومزاداً آخر لبيع مصنع رخام بمساحة 11.7 ألف متر مربع فى المنطقة الصناعية بمحافظة بنى سويف بقيمة 17 مليون جنيه لمستثمر محلى.
أوضح «لاشين»، أن نسب عمولات منظمى المزادات محددة وفقاً للقانون رقم 100 لسنة 1957 بشأن البيوع التجارية، والذى يحدد %5 كحد أقصى من قيمة صفقة البيع والعمولة، والنسبة الشائعة %1 من قيمة المزاد، فكلما ارتفعت قيمة الأصل العقارى، انخفضت نسبة العمولة للمتعاقدين.
أشار إلى أن القانون يحدد البيع الاختيارى بالمزايدة العلنية للمنقولات المستعملة، والتى يقصد بها انتقال حيازة العقار للمستهلك ﻷى سبب من أسباب الملكية، كما يشترط فى عملية البيع أن تتم عبر خبير مثمن.
وقال إن القانون يلزم الجهة المنظمة بنشر خبر المزاد فى جريدتين يوميتين فى حالة زيادة التقدير المبدئى للوحدات المعروضة على 2000 جنيه وقبل 3 أيام على الأقل من التاريخ المحدد للبيع.
أضاف أن المشترى يدفع %50 من قيمة الصفقة خلال جلسة المزايدة والباقى خلال 3 أيام من تاريخ البيع، أو وفقاً لما تحدده الجهة المنظمة من تسهيلات للمواطنين.
أوضح أن القانون يلزم المشترى بدفع %20 من قيمة الصفقة عند التسليم فى حالة التقسيط، ولا يجوز أن تزيد فترة السداد على سنتين من تاريخ عقد البيع.
أشار إلى أن المزادات العقارية تتضمن تقييم الهدم والإزالة للمبانى العقارية وقدرات البنية التحتية واحتساب قيمة كل ما يتضمنه العقار.
كتب: وليد فاروق
