يواجه قطاع المزادات العقارية عدداً من التحديات أهمها التقييم المبالغ فيه للأصول ما يؤدى إلى فشل المزادات، بجانب الحاجة للفصل بين خبراء التقييم والخبراء المثمنين العاقدين للمزاد لتحقيق الشفافية والفصل بين التقييم والبيع.
ويرى خبراء مثمنون أن المزايدات أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات فى المواقع المحيطة بالعقارات المراد بيعها، فالمستهلك يذهب لآخر سعر بيع، بالإضافة إلى تميز العقارات ذات الصفة التاريخية بالقيمة البيعية الأعلى عبر المزادات، كما تؤثر رخصة النشاط فى الأراضى الصناعية على معدل البيع وقيمته، نظراً لصعوبة الحصول على الرخص الصناعية.
وقال المهندس خالد عاطف، خبير التقييم العقارى ومؤسس دار تقييم الأملاك، إن التقييم العقارى مرحلة تتم قبل إجراء المزاد لتحديد السعر الأساسى المستهدف للبيع، ويحدد بنسبة تقل %10 عن قيمة العقار، ليفتتح بها المزاد، وذلك بهدف الحفاظ على قيمة العقار.
أضاف أن عملية التقييم يجب أن تبتعد عن المبالغة ونسبة الخطأ تتراوح بين 5 و%10، خاصة أنها تتم من خلال عدد من خبراء للعملية الواحدة لتحديد أقرب سعر أساسى.
المهندس خالد عاطف خبير التقييم العقارى ومؤسس دار تقييم الأملاك
أوضح عاطف أن القانون يشير إلى فصل التقييم عن إدارة المزاد، وكل منهما تنفذه جهة محايدة لضمان الشفافية وعدم تضارب المصالح.
أشار إلى أن السعر اﻷساسى يعد سرياً، ولا يعلن للخبير العاقد للمزاد إلا قبيل بدء الجلسة، وفى حضور لجنة قانونية تضم خبراء ومستشارين تحددهم الجهة المنظمة لفتح المظروف الفنى.
وذكر أن خبراء التقييم العقارى يتبعون الهيئة العامة للرقابة المالية وهى الجهة المختصة بإصدار التراخيص لهم، فى حين يتبع الخبراء المثمنين وزارة التموين والتجارة الداخلية، ولكل منهم اختصاصته المحددة فى تقييم وبيع العقار عبر المزاد.
وقال أشرف عزت الخبير المثمن ورئيس المؤسسة المصرية للمزادات، إن بعض العقارات والأراضى تشهد مبالغة فى تقيمها مما يؤدى إلى رفض المزاد بفعل القيمة غير المنطقية.
أضاف أن ارتفاع قيمة التقييمات للأصول العقارية يتعارض مع الواقع الذى يشير إلى انخفاض القدرة الشرائية للمواطنين وارتفاع أسعار الفائدة، ما يعرض المزاد للرفض، كما أن المزايدات تؤثر على سعر المتر للعقارات المجاروة وترفع من قيمته.
أوضح أن المشروعات التى تخضع للبيع بالمزادات وخاصة الحكومية، يتم الفصل بين خبراء التقييم وخبير التثمين العاقد للمزاد، لتحقيق الشفافية.
أشار إلى أن الخبراء المثمنين يخضعون للقيد بوزارة التموين والتجارة الداخلية، فى حين تشترط القطاعات الحكومية وجود خبير تقييم مقيد بالبنك المركزى لتقييم المشروعات قبل طرحها للبيع بالمزاد، ويعقد المزاد خبير مثمن.
وقال أحمد حمدى غراب الخبير والمثمن العقارى إن الهيئة العامة للخدمات المالية الحكومية أقرت مسمى وظيفة خبير تقييم عقارى، ويتم على أسس ومعايير ويغرم مليون جنيه من يمتهن المهنة دون الحصول على رخصة مزاولة.
أضاف أن التقييم العقارى له أسس ومعايير وجداول تقييمه فالهيئة تحدد للخبراء أسعار الأسمنت والطوب والحديد التى يتم التقييم من خلالها.
أشار إلى قيام الخبير العقارى بعمل دراسة جدوى تتضمن موقع العقار ومواصفاته ومقارنته بالعقارات المحيطة به وآخر سعر بيعى حققته، بالإضافة لحساب التكلفة البيعية له من خلال بيانات الجدول، مع احتساب هامش ربح لصاحب العقار.
أوضح أن زيادة الطلب ترفع قيمة العقار، والوصول ﻷعلى سعر هو المستهدف من البيع بالمزاد.
وقال إن البيع بالمزادات يضر بالسوق، حيث يرفع قيمة الأصول العقارية المجاورة، فالسوق يتجه ﻷعلى وآخر قيمة سعرية تم البيع بها.
أضاف أن ثقة المواطنين فى خبراء التقييم العقارى تسهل عملية البيع والشراء، كما يجعلهم يرفعون القيمة البيعية لأصوالهم مقارنة بالأصل المباع بالمزاد.
وقال مجدي ماهر الخبير المثمن والمحكم الدولي واستشاري التسويق، إن التقييم عملية تعتمد على تراكم الخبرات لدى المثمن العقارى.
أضاف أن بعض المزادات تفشل ويعاد عقدها مرة أخرى نتيجة اﻹخفاق فى الوصول للقيمة البيعية المستهدفة.
أوضح أن المبالغة فى بعض التقييمات تؤدى لفشل المزادات، كما أن الصورة الذهنية لدى بعض المواطنين عن المزادات بأنها نتيجة تعثر، ما يجعلها فرصة للشراء بأقل الأسعار.
أشار إلى أن الجهات الحكومية تستهدف الوصول ﻷفضل سعر عند البيع باﻹضافة لتحقيق مبدأ الشفافية وإخلاء المسئولية القانونية.
وقال إن المزايدات السعرية على العقار أو الأرض سلاح ذو حدين، حيث يؤثر على سعر المتر بالمواقع المحيطة بالعقار، أو تعتبر المزايدة تورط للمشترى فى شراء العقار بأكثر من قيمته.
وتابع «يوجد تراجع فى إقبال الأفراد على بيع ما فى حيازتهم عبر المزادات نتيجة ارتفاع التكاليف وانخفاض توقعات نجاح المزاد، بالإضافة لتوافر فرص بديلة للبيع ومن بينها السماسرة ومكاتب التسويق العقارى».
وقال عبدالله المهدى، الخبير والمثمن العقار، إن بيع العقارات عبر المزادات يستهدف الوصول ﻷعلى قيمة سعرية لصالح البائع.
أضاف أنه من ضمن الآثار المترتبة على المبالغة فى تقييم الأصول العقارية فشل المزادات، بالإضافة لارتفاع الأسعار نتيجة تضحيم القيمة السعرية للأصول.
أشار إلى أن اﻷفراد يتمسكون باﻷسعار التى أقرتها المؤسسات والهيئات الحكومية فى بيع أصولها العقارية معتبرين أنها أسعار استرشادية، فى حين يراها بعضهم ضرورة لرفع الأسعار لتصبح أعلى من أسعار المزادات الحكومية.
واعتبر أن الهدف من المزادات الاستفادة من حالة الاحتياج والرغبة للعقار وخلق التنافسية بين المشترين للوصول إلى أعلى سعر بيع، من خلال الاستفادة من اتساع قاعدة المتزايدين وتحقيق الشفافية فى عملية البيع.
عبدالله المهدى الخبير والمثمن العقار
ويرى المهدى أن المزادات شهدت ظهور ممارسات غير أخلاقية وانعدام الثقة بها خلال فترة بيع أصول القطاع العام حيث أصبحت وسيلة للتربح من خلال التواطؤ بين المتزايدين والشركات المنظمة للمزاد والخبراء المثمنين، وحقق البعض مكاسب كبيرة من خلال بيع الأصول بثمن بخس لا يمثل قيمتها الحقيقية.
وقال إن تواطؤ قلة من الخبراء المثمنين أساء للمهنة ما أدى لظهور مسمى خبراء التقييم العقارى، وهى فئة تقييم الأصول العقارية دون إدارة المزادات لضمان تحقيق أكبر قدر من الشفافية والوصول لقيمة بيعية عادلة.
أضاف أن المبالغة فى أسعار الأصول العقارية تؤدى لرفض المزادات لعدم وصولها إلى القيمة البيعية المطلوبة.
أوضح المهدى أن التقييم يجب أن يكون على أسس ومعايير تعتمد على اقتصاد العرض والطلب.
أشار إلى ضرورة فهم المستهلكين لطبيعة بيع الأصول عبر المزادات، إذ يكون الهدف منها تحقيق أفضل قيمة سعرية بين طرفين متنافسين، وتزداد التنافسية مع الأصول التي تتسم بالندرة والإقبال لجاذبية الموقع.
وقال إنه يجب توعية المستهلكين للتعرف على أسباب ارتفاع الأسعار وأنها استثنائية ولا تعتبر مقياساً ﻷسعار الاصول المجاورة، بفعل الميزة التنافسية.
كتب: وليد فاروق
