الطلب على المكاتب فى القاهرة الجديدة يقود الأسعار فى العاصمة والمبانى الصناعية مستمرة فى أدائها القوى بالإسكندرية
توقعت مؤسسة فيتش سوليوشنز، أن ترتفع أسعار إيجارات المبانى السكنية والتجارية والصناعية فى مدن القاهرة والجيزة والإسكندرية.
أضافت فى تقرير لها عن القطاع العقارى فى مصر خلال الربع الثالث، أن الأصول العقارية التجارية المصرية كانت مرنة إلى حد ما فى مواجهة جائحة Covid-19 بسبب ارتفاع الإنفاق الاستثمارى الحكومى، وزيادة إنتاج الغاز الطبيعى، وتحسين البيئة التنظيمية.
وقالت إن ندرة الأصول ذات الدرجة الاستثمارية تقيد الخيارات المتاحة للعملاء والمستثمرين، وسيساعد العرض المحدود فى عام 2020 على تضييق فجوة العرض ودعم الطلب على الأسهم العقارية التجارية، لكن سيتم امتصاصه من قبل سوق سريع إلى حد ما.
ويشهد سوق العقارات فى مصر طلبًا قويًا، ونتيجة لذلك، بدأت الدولة فى إدخال مدن جديدة تتضمن مشاريع عقارية واسعة النطاق تشمل العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة ومدينة المنصورة الجديدة، ويجرى تطوير وبناء 20 مدينة جديدة، بالإضافة إلى تطوير 23 مدينة جديدة قائمة، وهو ما يجعل فرص الاستثمار فى مصر جذابة.
وقالت فيتش سوليوشنز، إن مصر هى ثانى أكبر دولة متلقية للاستثمار الأجنبى المباشر فى أفريقيا والعالم العربى، وفقًا لتقرير الاستثمار العالمى الصادر عن الأمم المتحدة.
أضافت أن الصين، إدراكًا منها لإمكانيات مصر، تستثمر بشكل كبير فى المنطقة التجارية بالعاصمة الإدارية الجديدة، مع الأعمال التى نفذتها شركة هندسة المقاولات العامة وبتمويل كبير من البنوك الصينية، وتخطط شركة Fortune Land Development Company الصينية لاستثمار 20 مليار دولار فى المرحلة الثانية من المشروع.
وتمول الصين تطوير 20 ناطحة سحاب، سيصبح أحدها أطول برج فى أفريقيا على ارتفاع 345 مترًا بمجرد اكتماله، وقالت فيتش سوليوشنز، إنه نتيجة للاستثمار القوى، فإن الاقتصاد المصرى مستمر فى النمو على الرغم من الوباء.
وأعلنت الحكومة نمو الاقتصاد خلال السنة المالية الماضية بنحو 3.5%، وتتوقع فيتش أن يسجل الاقتصاد نمواً خلال العام المالى الحالى بنحو 3.6%، وهذا من شأنه أن يضع مصر كواحدة من أقوى الدول النامية بين اقتصادات الأسواق الناشئة على المدى الطويل، وهو ما سيعزز الطلب على العقارات التجارية.
وتظل القاهرة مركز نشاط سوق العقارات التجارية، حيث يبحث المستثمرون بنشاط عن فرص، ويوجد تسليم ثابت للأصول المكتبية ذات الدرجة الاستثمارية.
وفى حين تستفيد الجيزة من قطاع السياحة القوى الذى يعزز الطلب على مرافق البيع بالتجزئة، فإن جائحة Covid-19 أدى إلى إعاقة وصول السائحين وخفض نشاط الإنفاق فى المدينة، وقد أدى هذا إلى زيادة الطلب على مشاريع البيع بالتجزئة، حيث يدعم العملاء المخاطر.
وقالت فيتش سوليوشنز، إن الإسكندرية تحتفظ بسوق قوى للعقارات الصناعية بفضل روابطه التجارية الصناعية مع قناة السويس وخطوط أنابيب النفط والغاز الغنية التى تعمل عبر المدينة.
أضافت أن الطلب على المستودعات ثابت هناك، ومع استعداد الصادرات للحفاظ على نمو قوى على المدى المتوسط فسيؤدى ذلك لاستمرار الطلب الجيد على الأصول الصناعية فى الإسكندرية.
من حيث اتجاهات السوق، لايزال سوق المكاتب يشهد طلبًا جيدًا على الرغم من أن النقص المستمر فى جودة العرض أدى ببعض المستأجرين إلى بدائل، مما أدى بالتالى إلى تراجع معدل الإيجارات.
ويتركز معظم الطلب على المرافق المكتبية فى القاهرة، وتحديداً الأصول فى السوق الفرعى للقاهرة الجديدة، حيث أن عدد المؤسسات الدولية الكبيرة والشركات المحلية تستوعب بسرعة العقارات الرئيسية.
وتقود البنوك والمؤسسات المالية الطلب على هذه الأصول، وبعد الإصلاحات الجديدة، تتوقع أن يستمر هؤلاء العملاء فى قيادة الطلب فى السوق.
ومع ذلك، فإن نقص المعروض الجديد سيقلل من الطلب على المدى القريب، لكن لاتزال معدلات الإيجار المستقرة والعوائد المواتية توفر فرصة جيدة للاعبين الجدد والناشئين فى السوق.
وترى فيتش إمكانات استثمارية فى القطاع الفرعى للمكاتب فى مصر، مع استمرار التوسع فى القطاع غير النفطى والإصلاحات المواتية التى توفر الحافز الضرورى لدفع النشاط التجارى، وتؤدى إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية.
وأدى الافتقار إلى الأصول ذات الدرجة الاستثمارية إلى تكثيف المنافسة، خاصة فى سوق القاهرة، ومع ذلك، فإن الحد الأدنى من المعروض الجديد فى عام 2020 من شأنه أن يوفر بعض الفرص لمديرى العقارات، بينما يوفر نقص المعروض من المخزون مساحة للمطورين لتقديم عروض جديدة.
وقالت إن المعروض الجديد فى 2020 لن يؤدى إلى أى ضغط على معدلات الإيجار، مع زيادة الطلب، وسيتم اقتناصه بسرعة إلى حد ما، ومن المتوقع أن تشهد معدلات الإيجار انتعاشًا محددًا وتتبع مسارًا تصاعديًا على المدى المتوسط إلى الطويل.
ويتركز نشاط سوق العقارات الصناعية بشكل كبير على المراكز الصناعية القريبة من الإسكندرية والقاهرة، وتوقعت فيتش سوليوشنز ارتفاع أسعار إيجارات العقارات الصناعية فى الإسكندرية فى عام 2020، حيث تظل الظروف مواتية لأصحاب العقارات.
وستستفيد القاهرة من إدخال قرية لوجستية جديدة فى مطار القاهرة الدولى والتى من شأنها أن تجلب طلبًا جديدًا إلى السوق، على الرغم من أن زيادة المساحات الشاغرة ستحد من نمو معدلات الإيجارات على المدى القريب.
وتواصل الجيزة دعم سوق متواضع للملكية الصناعية مع طلب معتدل ونشاط تطوير ضئيل، مما يحد من الفرص أمام اللاعبين فى السوق.
وقالت فيتش سوليوشنز إن نقاط قوة القطاع العقارى المصرى تتمثل فى تراجع البطالة والتضخم آخذان فى الانخفاض، مما يشكل تطورًا إيجابيًا فى الإنفاق الاستهلاكى، كما أن الاسعار المناسبة للأجانب تدعم الطلب الجيد على العقارات التجارية المحلية، وتسمح السعة الكبيرة للأراضى بتطوير مخزون جديد فى المدن الـ3.
وعن نقاط الضعف أشارت إلى أن التدفقات النقدية الساخنة تدعم سيولة السوق، بينما تؤثر الاضطرابات فى أصول الأسواق الناشئة على السيولة الإجمالية لسوق العقارات التجارية ويمكن أن تتسبب فى ركود الاستثمارات، وهناك نقص فى العرض الجيد يقوض طلب العملاء، مايدفعهم إلى بدائل مثل توسيع المبانى الحالية، كما أشارت إلى أن استمرار مستويات الفساد والبيروقراطية المرتفعة تعد من بين نقاط ضعف القطاع.
وعن الفرص، قالت فيتش سوليوشنز، إنها تتمثل فى ندرة الأصول ذات الدرجة الاستثمارية والطلب المتزايد على الأصول المدرة للدخل الأساسى وهو ما يوفر مساحة للمطورين، إضافة إلى إدخال مرفق لوجستى جديد فى القاهرة وزيادة الطلب على الأصول الصناعية، مما يؤدى إلى زيادة الضغط على معدلات إيجار العقارات الصناعية.
أما أبرز التهديدات فتتمثل فى احتمال أن تؤثر التوترات التجارية العالمية المتصاعدة من Covid-19 على الأصول الصناعية على المدى المتوسط، ويمكن أن يكون لتخفيض التحويلات من العاملين فى دول مجلس التعاون الخليجى تأثير على إنفاق الأسر، كما أثر إغلاق الرحلات الجوية التجارية بالفعل على صناعة السياحة مع توقع استمرار ذلك حتى الربع الأخير من السنة، مما سيؤدى إلى فقدان الوظائف.
