مبادرة التمويل العقارى الجديدة تعيد الأمل لسوق العقارات الثانوى

الوزيرى: لابد من تسهيل إجراءات التسجيل والحصول على التمويل لضمان فعالية المبادرة

مصدر: الآلية لم تتضح حتى تستطيع شركات “التمويل العقارى” حسم قرارها بالانضمام

أعادت مبادرة التمويل العقارى التى أطلقها البنك المركزى المصرى بفائدة مخفضة 3% الأمل لسوق العقارات الثانوى الذى ضربه الركود على خلفية تداعيات أزمة “كورونا” على القطاع خلال العام الماضى.

وقام البنك المركزى المصرى بإطلاق برنامج جديد للتمويل العقاري لصالح محدودى ومتوسطى الدخل؛ لدعم قدرتهم على تملك الوحدات السكنية، وذلك من خلال قروض طويلة الأجل تصل إلى 30 سنة وبفائدة مخفضة ومبسطة لا تتعدى 3%.

ويبلغ الحد الأقصى لسعر الشقة السكنية ضمن المبادرة 350 ألف جنيه لمحدودى الدخل، والقسط الشهرى يبلغ حوالى 1127 جنيهاً شهرياً على مدار 30 عامًا، كما تشترط ألا يزيد الدخل للمستفيدين من محدودى الدخل، على 4500 جنيه للأعزب و6 آلاف جنيه للأسرة.

وبالنسبة لمتوسطى الدخل، يشترط ألا يزيد الدخل الشهرى على 10 آلاف جنيه للأعزب و14 ألف جنيه للأسرة، وألا تزيد قيمة الوحدة السكنية على مليون جنيه.

وقال محمود جاد محلل قطاع العقارات بمجموعة العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، إن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى التى ستنعكس على السوق العقارى ككل، لافتاً إلى أن اشتراط أن تكون الوحدات كاملة التشطيب سينعش السوق الثانوى “إعادة بيع العقارات”، حيث أن معظم الشركات لا تستخدم نموذج الأعمال الخاص بتشطيب الوحدات.

وأشار «جاد» إلى أن الشراء من السوق الثانوى ضمن المبادرة سيُحرك شركات التطوير العقارى بشكل غير مباشر، حيث أن شراء وحدة من السوق الثانوي يتطلب إنشاء وحدة جديدة فى المقابل، خاصة وأن السوق العقارى يعانى من عجز فى الوحدات.

وقال إن المطورين يتخوفون من البدء فى مشروعات جديدة دون بيعها، مستبعداً أن تتجه شركات التطوير العقارى لنموذج الوحدات كاملة التشطيب فى الفترة الحالية، إلا أنها قد تخصص جزءا صغيرا من مشروعاتها لهذا النموذج.

وأضاف أن المبادرة تستهدف تغطية شراء 200 ألف وحدة سكنية، فى حين أن حالات الزواج سنوياً تبلغ نحو 700 ألف حالة سنوياً وهو ما يتطلب إنشاء نحو 700 ألف شقة فى السنة، مما يعنى أن المبادرة لا تغطى 30% من المطلوب سنوياً، وهو ما يشير أيضاً إلى أن السوق العقارى لن يعتمد على المبادرة بشكل كامل.

ولفت إلى أن الوحدات غير المسجلة تبلغ نحو 95% من إجمالى الوحدات، مشيراً إلى أن من شروط المبادرة أن تكون الوحدة غير مخالفة وقابلة للتسجيل.

وكان البنك المركزى أطلق فى فبراير 2014 مبادرة لتنشيط قطاع التمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى الدخل بفائدة 7% لمحدودى الدخل و8% لمتوسطى الدخل، ولمدة حدها الأقصى 20 عامًا، عبر صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى بالتعاون مع 20 بنكًا.

وقالت تقى الوزيرى محلل قطاع العقارات بشركة بلتون لتداول الأوراق المالية، إن الشركات العقارية المدرجة بالبورصة لن تستفيد بصورة مباشرة من المبادرة لأن أغلب تلك الشركات لا يتوافق نموذج أعمالها مع اشترطات المبادرة.

وأضافت الوزيرى، أن المبادرة بصفة عامة تأثيرها إيجابى على سوق العقارات خاصة وأنها تنشط جانب الطلب مرة أخري بعد تراجعه بصورة كبيرة خلال 2020، لافتة إلى ضرورة تسهيل الإجراءات من تسجيل الوحدات، خاصة وأن هناك صعوبات كانت تواجه المتعاملين فى مبادرة الـ8%.

وأوضحت، أن المبادرة ستساعد بصورة كبيرة فى محاولة تعافى الطلب فى القطاع والذى استعاد عافيته بصورة بسيطة بداية من الربع الرابع من العام الماضى فى شركات عدة مثل “أوراسكوم للتنمية”، و”سوديك”.

وأكدت على أن المبادرة لها تأثير إيجابى محدود على سوق إعادة البيع، خاصة وانه يعانى من الركود بسبب زيادة المعروض فى السوق الأساسى من الشركات والدولة، لافتة إلى أن سوق إعادة البيع يحتاج لفترة أطول حتى يستعيد عافيته مرة أخرى.

وقال جمال نجم نائب محافظ البنك المركزي المصرى فى تصريحات تلفزيونية سابقة، إن حجم مبادرة التمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى الدخل يبلغ نحو 100 مليار جنيه قابلة للزيادة فى حال كان الإقبال على المبادرة كبيراً من قبل المواطنين، مضيفاً أن العملاء محدودى الدخل الراغبين في الاستفادة من المبادرة، سيسددون المقدم البالغ 15% من قيمة الوحدة على 3 سنوات.

وكشف مصدر بإحدى شركات التمويل العقارى، عن أن الآلية لم تتضح بعد أمام الشركات حتى تحسم قراراها للدخول فى المبادرة من عدمه، مرجحًا أن تقتصر تلك المبادرة على البنوك وصندوق التمويل العقارى.

وحدد نجم شروط عامة للمبادرة، منها أن تكون الوحدة كاملة -أى بها جميع المرافق ومشطبة وقابلة للتسجيل ولا يوجد بها مخالفات، موضحًا إمكانية التعاقد على شقة تحت الإنشاء ولكن يجب تشطيبها قبل الدخول ضمن المبادرة.

وحظرت المبادرة بيع أى وحدة قبل 7 سنوات من التعاقد عليها، موضحًا أن التمويل العقارى يحصل عليه العميل مرة واحدة فقط، مشيراً إلى أن البنك المركزى والحكومة سيتحملان الفارق بين سعر السوق وسعر الفائدة فى المبادرة، ويسددان للبنوك الراغبة فى المشاركة.

ولفت إلى أن الوحدات السكنية لمحدودى الدخل ستكون من خلال صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، والجارى التنسيق معه بشأن المبادرة بالإضافة إلى البنوك التى ترغب في المشاركة.

وأفاد بأن اشتراطات المبادرة تتضمن أن يكون سن المستفيد فوق 21 عامًا ويمتلك دخل يمكنه من سداد الأقساط الشهرية، مشيرًا إلى أنه كلما كان سن العملاء أصغر، يمكنهم ذلك من الاستفادة بشكل أكبر من عدد سنوات المبادرة.

وأوضح «نجم»، أنه يمكن للعملاء الحاصلين على قروض من القطاع المصرفى، الاستفادة من المبادرة، شريطة أن لا تتجاوز الأقساط الشهرية سواء للقروض أو للوحدة السكنية 50% من إجمالى دخل الفرد.