الطريقة الأمثل لتقييم الشركات العقارية تثير الجدل في سوق المال

“فاروس”: المشهد به متسع لإعادة تقييم أسهم العقارات

الألفي: التقييم لا يمكن أن يكون فقط عبر سعر متر الأرض

جاد: المطور العقاري هو من يخلق القيمة لمحفظة الأراضي لديه

شفيع: وجود مديونيات على الشركات العقارية في حدود آمنة نقطة إيجابية في التقييمات

أثار الحوار الذي أجرته جريدة “البورصة” مطلع الأسبوع الجاري، مع عبد اللطيف المحجوب، والذي يعد أشهر مستثمر فرد في البورصة المصرية في الشهور الأخيرة، جدلا واسعا خاصة حديثه عن معاييره لشراء الأسهم وتقييمه لسهم شركة زهراء المعادي للاستثمار والتعمير، بشأن مدى جدية تقييمات الشركات العقارية بالبورصة المصرية، وهل يمكن أن يكون سعر متر الأرض لكل شركة مقياسًا للقيمة السوقية للشركة أو للسهم الواحد؟.

وقال عبد اللطيف محجوب، العضو المنتدب لشركة تارجيت للاستثمار العقاري، إن حجم السيولة النقدية بشركة مثل زهراء المعادى كبير، بجانب أن أراضيها قيمتها مرتفعة، وليس لديها مديونية تماماً، وهو ما توافق مع سياسته الاستثمارية ودفعه لزيادة حصته بها نظرًا لما يراه من فرص واعدة بالشركة.
ذكرت بحوث فاروس لتداول الأوراق المالية، إن المشهد به سعة لإعادة تقييم أسهم قطاع العقارات تقييمًا صاعدًا في ظل الصعود الكبير الذي سجله سهم زهراء المعادي للاستثمار والتعمير، مع العلم أن الشركة تمتلك النسبة الأقل من الأراضى الموجودة بالفعل مقارنة لدى شركات القطاع.

وأضافت، أن مستجدات أخرى خاطفة للأنظار على مستوى القطاع مثل إطلاق مشروع نور بالنسبة لمجموعة طلعت مصطفى بقيمة عادلة 16.22 جنيه، وتحقيق أوراسكوم للتنمية لمستويات مبيعات قوية واستفادتها من تعافي قطاع السياحة مع تحديد قيمة عادلة 8.45 جنيه.

وأشارت إلى تسجيل كل من “سوديك”، و”بالم هيلز” مبيعات قوية حتي الآن في 2021، مع تحديد قيمة عادلة لكل منهما على الترتيب 18.51 جنيه، و2.58 جنيه للسهم.

ولفتت إلى التوقيع المرتقب لـ”مصر الجديدة” علي عقد تطوير المشترك لمشروع هليوبارك مع تحديد قيمة عادلة بقيمة 7.30 جنيه للسهم.

وأكدت بحوث فاروس، أن سهمي مجموعة طلعت مصطفى وأوارسكوم للتنمية من أولى الخيارات المرشحة للصعود على مستوى القطاع في ظل انخفاض مضاعفتهم مقارنة مع معظم الأسهم المناظرة.

وأوضح عمرو الألفي، رئيس قسم البحوث بشركة برايم القابضة، أن التقييمات الخاصة بالشركات العقارية تختلف وفقًا لنموذج عمل كل شركة وطبيعة المشروعات وحجم الإنجاز بها، والتدفقات النقدية المتوقعة من المبيعات، والأراضي الأخرى غير المستغلة يكون تقييمها وفقًا لمعدل خصم سهولة البيع وهو ما يكون وفقًا لوقت رغبة الشركة بيعها مع الأخذ في الاعتبار أسعار الأراضي مستقبلاً.

وأوضح أن المطورين العقاريين عادة ما ينتظرون عائدًا من المشروعات أعلى من سعر الأرض في حالة بيعها دون تطوير.

وأشار الألفي، إلى أن تقييم الشركات العقارية لا يمكن أن يكون فقط عبر سعر متر الأرض واستنتاج قيمة محفظة الأراضى منه، ثم قياس ذلك بالنسبة لسعر السهم الواحد، ويجب عند إعداد التقييم الخاص بأى شركة عقارية خصم الالتزامات والمديونيات من القيمة السوقية للشركة.

قال محمود جاد، محلل القطاع العقارى، بشركة العربى الأفريقى الدولى لتداول الأوراق المالية، إن تقييم الشركات العقارية يجب النظر فيه مبدئياً في الإدارة وخططها المستقبلية، وما حققته في الفترة الماضية، لقياس القدرة على تحقيق تلك الخطط مستقبلاً.

وأضاف أن الجدل حول الاعتماد على محفظة الأراضي لدى الشركة وقيمتها أو موقعها في التقييم ليس جديدا، والقول الفصل فيه دائمًا يكون بنماذج واقعية من المطورين العقاريين قاموا بإنشاء مدن على أراض لم تكن قيمتها مرتفعة نظرًا لكونها خارج العاصمة القديمة، وبالتالي لم تكن ذات موقعاً متميزًا في البداية إلا أن هذه المدن أصبحت قيمتها كبيرة وانتقلت الحياة لها بكافة الأشكال.

وأوضح أن الاقتراض في حدود آمنة أمر جيد وعنصر ضرورى للمطورين لذلك ليس من الممكن أن يختار المستثمر الشركة التي يضخ فيها استثماراته بناء على أن حجم مديونيتها من البنوك منخفض أو لا توجد عليها مديونية تمامًا، نظرًا لما يحدثه الاقتراض من نمو للعائد على حقوق الملكية.

وأكد مصطفى شفيع، رئيس قسم البحوث بشركة عربية أون لاين لتداول الأوراق المالية، أن أسس وقواعد التقييم في بعض الشركات لا تكون متوفرة نظرًا لعدم توافر عنصرى الشفافية والإفصاح بإدارات هذه الشركات مما يزيد من صعوبة إعداد دراسات وأبحاث عليها من قبل مراكز البحوث وبنوك الاستثمار المختلفة.

وأوضح أن تقييم الشركات العقارية على وجه الخصوص يكون عبر طريقتين تقدير صافى الأصول وكذلك التدفقات النقدية، ولكن عدم توافر المعلومات والإفصاحات من قبل بعض الشركات يحول دون القيام بأي دراسة منهم، وذلك عكس ما تقوم به شركات كثيرة في السوق من تعاون مع بنوك الاستثمار في إعداد الدراسات حول مستقبل الشركة وحجم التدفقات النقدية المتوقعة.

وأضاف أن عدم وجود مديونية على الشركات ليس نقطة سلبية في بحث جدوى الاستثمار بالشركات العقارية خاصة وأن الاقتراض في أغلب الأحيان يكون تكلفته أقل من التمويل بأي طرق أخرى من المساهمين أوغيرها، وإذا كان في حدود أمنة يكون إيجابيا لانعكاسه على العائد على حقوق الملكية.