توقعت مريم السعدنى، محلل القطاع العقارى بشركة اتش سى لتداول الأوراق المالية، أن تقييم صفقة “هليوبارك” له تأثير إيجابى على قيمة محفظة الأراضى المتبقية لشركة مصر الجديدة فى مدينة “نيوهليوبوليس”، مشيرة إلى أن بيع أرض هليوبارك ساعد فى استفادة الشركة من حصيلة البيع واعادة تقييم محفظة أراضيها.
ووافقت إدارة شركة مصر الجديدة بعد سنوات من الاحتفاظ بمحفظة أراضيها على بيع أرض مشروع هيليوبارك ذات ال7.12 مليون متر مربع والتى تمثل 31% تقريبًا من محفظة أراضيها وقتها للهيئة القومية للتأمين الاجتماعى فى شهر أكتوبر 2023 مقابل 15 مليار جنيه ، والتى حققت صافى عائد 13 مليار جنيه ، بما يعادل 2107 جنيه للمتر المربع، ونُفذت الصفقة فى الربع الرابع من 2023.
ووقعت الشركة العقد النهائى لمشروع المشاركة مع شركة إم جى للتطوير العقارى فى نوفمبرالماضى، لتطوير 77.19 فدانًا ما يعادل 0.32 مليون متر مربع فى قطعتى 10 و11 من أرض مدينة “نيو هليوبوليس” الجديدة وحصتها فى إيرادات المشروع تبلغ 3.39 مليار جنيه ، تمثل 32.1% من إجمالى إيرادات المشروع.
كما وقعت “مصر الجديدة” صفقة أكبر مع شركة الشرق الأوسط للاستثمار والتنمية السياحية فى يناير السابق، لتطوير حوالى 865 فدانًا أى 3.63 مليون متر مربع فى مدينة “نيوهليوبوليس”، حيث تبلغ حصة شركة مصر الجديدة من الإيرادات حوالى 28% من الوحدات نصف التشطيب، وحوالى 3% من قيمة التشطيب، مع عائد متوقع يبلغ 39.7 مليار جنيه بحد أدنى مضمون بقيمة 23 مليار جنيه ، ومن الممكن أن يزيد حجم الصفقة إلى 1070 فدانًا.
وتلقت الشركة عرضًا من شركة ماونتن فيو خلال مارس، لتطوير قطعة أرض مساحتها 517 فدانًا أى 2.17 مليون متر مربع فى مدينة نيوهيليوبوليس، وعرضًا آخر من شركة مدينة مصر للاسكان والتعمير لتطوير ثلاث قطع أراضٍ فى مدينة نيوهيليوبوليس بإجمالى مساحة 580 فدانًا للتطوير بنظام المشاركة فى الايرادات.
وأوضحت السعدنى، أن بيع هيليوبارك بالإضافة إلى صفقات المشاركة أدى لتقليص محفظة الأراضى غير المطورة قدرها 12.4 مليون متر مربع فى مدينة نيوهيليوبوليس، بالمقارنة ب22.2 مليون متر مربع سابقًا.
ورجحت السعدني، أن تركز شركة مصر الجديدة فى المستقبل على المزيد من صفقات المشاركة لخلق دخل ثابت، وعلى تطوير مدينة نيوهيليوبوليس، بعد توفير التمويل اللازم للإنفاق على بنيتها التحتية من عائدات بيع مشروع هيليوبارك بتكلفة تبلغ حوالى 4 مليارات جنيه.
وتوقعت أن تتحسن ربحية شركة مصر الجديدة على المدى القصير والمتوسط، حيث وفقًا لتقديرات اتش سى، فإن إيرادات الشركة ترتكز على اتفاقية مشاركة الايرادات مع شركة سوديك، يليها مخزون الوحدات تامة التشطيب بقيمة 1.30 مليار جنيه.
وتحتفظ الشركة بمخزون من الوحدات على مدار التسعة أرباع الماضية، مما أثر سلبًا على ربحيتها، وأعلنت الشركة مؤخرًا عن خطتها لبيع 460 وحدة سكنية فى مدينة نيوهليوبوليس بقيمة 1.3 مليار جنيه، وهو ما ينعكس بشكل إيجابى على إيراداتها وصافى دخلها للسنة المالية 2024.
وترجح اتش سى، أن تمثل إيرادات سوديك إيست أكبر حصة فى إجمالى الإيرادات المتكررة، بنسبه 56% من إجمالى الإيرادات خلال الفترة ما بين السنة المالية 2024–2026، يليها حصة قدرها 44% من مبيعات الوحدات.
كما قدرت إيرادات مستقبلية قدرها 1.65 مليار جنيه من مشروع سوديك إيست، خلال فترة مابين السنة المالية 2024-2026. وقد سجلت مصر الجديدة بالفعل مبلغ 1.26 مليار جنيه من حصتها فى ايرادات المشروع، أى 25% تقريبًا من الحد الأدنى المضمون البالغ 5.01 مليار جنيه، ومن الجدير بالذكر أن إيرادات سوديك إيست يتم احتسابها دون أى تكلفة تقريبًا، مما يسمح للشركة بتحقيق هوامش ربح عالية.
وقدرت اتش سى إيرادات مصر الجديدة بنحو 1.30 مليار جنيه من 460 وحدة سيتم طرحها فى عام 2024، بمتوسط هامش ربح مقدر بـ 40% تقريبًا. على الرغم من عدم احتساب إيرادات مشروعات المشاركة المستقبلية ضمن تقديراتها حتى يتم إطلاقها.
وتوقعت البحوث، أن تحقق الشركة هامش مجمل الربح لمصر الجديدة قدره 79% تقريبًا للفترة ما بين الربع الرابع من عام 2023 حتى السنة المالية 2026، باحتساب إجمالى تكاليف متوقعة قدرها 3.40 مليار جنيه خلال نفس الفترة.
وتبلغ مستحقات الشركة من عملائها 1.27 مليار جنيه ، والتى تُأخذ فى الاعتبار ضمن جدول التحصيلات خلال الربع الرابع من عام 2023 حتى السنة المالية 2033، بالإضافة إلى مبيعات الوحدات المستقبلية البالغة 1.30 مليار جنيه.
ورجحت أن تقوم الشركة بتخفيض ديونها خلال الفترة المقبلة مع استغلالها لعائدات بيع أرض هيليو بارك، بالإضافة إلى تحول صافى الدين البالغ 1.45 مليار جنيه إلى صافى رصيد نقدى بقيمة 3.28 مليار جنيه فى الربع الرابع من عام 2023.
