عادت شركات العقارات إلى البيع بآلية “زيرو مقدم” – والتى انتشرت فى سنوات سابقة – وذلك من أجل تنشيط المبيعات ومواجهة حالة الركود التى يشهدها السوق العقارى.
ومنذ عدة سنوات لجأت الشركات إلى زيادة فترات تقسيط المشروعات لنحو 12 عامًا مع تخفيض مقدم الحجز ليصل إلى “0% مقدم” فى بعض المشروعات، ولكن مع رواج المبيعات عادت شركات العقارات إلى البيع بمقدمات حجز تتراوح من 5% إلى 10%.
ويرى خبراء ومتعاملون بالقطاع العقارى أن شركات التطوير لجأت إلى تقديم عدة تسهيلات فى أنظمة السداد للعملاء أبرزها إلغاء مقدم الحجز، وخصومات على الكاش بنسبة بلغت 50%.
وأكدوا أن الزخم الكبير فى المشروعات المطروحة بالسوق العقارى نتج عنه حالة من الركود فى المبيعات، وأشاروا إلى أهمية تسعير المنتجات تسعيرا حقيقيا يتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء، مع تقديم منتجات عقارية متنوعة تلبى احتياجات المشترى.
قال رياض العادلى، رئيس شركة نكست دور للاستشارات العقارية، إن شركات العقارات لجأت لتقديم عروض وتسهيلات متنوعة فى أنظمة السداد للعميل، لإنعاش مبيعاتها من جديد بعد حالة الهدوء النسبى التى شهدها السوق العقارى.
أضاف العادلى، أن الطفرات الكبيرة فى الأسعار وضعف القدرة الشرائية للعميل أدى إلى تراجع حجم الإقبال على شراء المنتجات العقارية بكافة أنواعها، ما دفع الشركات لتقديم المزيد من التسهيلات.
أوضح أن الأسعار الحالية للعقارات تشهد مبالغة شديدة، وبعيدة عن التسعير الحقيقى، لافتًا إلى أن المطور العقارى رفع الأسعار بنسبة كبيرة كنوع من التحوط لأى زيادات جديدة فى تكلفة تنفيذ المشروعات.
ارتفاع أسعار العقارات يدعم نمو “الاستثمار الجزئى”
وقال العادلى، إن الحل الأمثل فى الفترة الحالية هو تقديم المزيد من التسهيلات والعروض للعملاء سواء فى أنظمة السداد أو الخصومات على السداد الفورى من أجل تحفيز العميل على الشراء، مؤكدًا أن العميل أصبح غير قادر على استيعاب الزيادات المستمرة فى أسعار العقارات.
وأشار إلى ضرورة تبنى الشركات العقارية سياسة جديدة تساهم فى حل الأزمة، من خلال طرح مشروعات جديدة بأسعار واقعية تعيد التوازن للسوق العقارى، وجذب العملاء من جديد.
وأكد أهمية توجه الشركات العقارية للاستثمار فى مناطق جديدة لا يوجد بها زخم فى المشروعات، مثل التجمع السادس وهليوبوليس الجديدة والشيخ، من أجل توفير مشروعات بأسعار مناسبة تلقى إقبال شريحة كبيرة من العملاء خاصة الشريحة المتوسطة والتى تمثل النسبة الأكبر من العملاء فى السوق العقارى.
وأضاف أن حجم مبيعات الشركات العقارية خلال العام الجارى أعلى من مبيعات العام الماضى بنسبة كبيرة، نتيجة الزيادة المستمرة فى أسعار البيع وطرح عدد كبير من المشروعات الجديدة بالسوق.
وتوقع أن يشهد السوق تحديا أكبر خلال السنوات الثلاث القادمة يتعلق بقدرة الشركات العقارية على التنفيذ وتسليم العملاء فى الموعد المحدد وفقًا للجداول الزمنية للمشروعات، لافتًا إلى أن نسبة من الشركات ستصبح غير قادرة على استكمال تنفيذ مشروعاتها القائمة.
أوضح أنه فى حالة عدم وجود متغيرات جديدة بالسوق العقارى، واستقرار الأوضاع الاقتصادية فمن المتوقع أن يشهد السوق الزيادة الطبيعة فى أسعار العقارات والتى تتراوح من 15% إلى 20% كحد أقصى سنويًا.
وقال العادلى، إن السوق العقارى سوق واعد، وقائم على حجم طلب حقيقى، ومن الطبيعى وجود فترات تنشط فيها المبيعات مع زيادة حجم الطلب، وتباطؤها فى فترات أخرى، وهو بمثابة مؤشر صحى.
أضاف أن الشركات العقارية لجأت إلى الاعتماد على آليات تسويق متنوعة لزيادة مبيعاتها، ما بين التسويق الداخلى بالشركة، وشركات التسويق العقارى، والاعتماد على وسائل التواصل الاجتماعى، فضلًا عن المشاركة فى المعارض العقارية الداخلية والخارجية.
أوضح أن الأسواق الخارجية أصبحت عاملا مؤثرا بشكل كبير فى مبيعات الشركات العقارية، لافتًا إلى أن عدد كبير من الشركات العقارية تحقق نسبة مبيعات جيدة من خلال العملاء المصريين العاملين بالخارج والعملاء الأجانب، خاصة بالأسواق الخليجية.
عبد المنعم: الربع الأخير من العام يشهد عروضا وتسهيلات كثيرة على المشروعات
قال إبراهيم عبد المنعم، رئيس شركة يونايتد كونسالتينج للتسويق العقارى، إن شركات التطوير العقارى لجأت إلى تقديم تسهيلات وعروض فى أنظمة السداد والكاش، لجذب العملاء خاصة فى ظل الزخم الكبير بالمشروعات العقارية المعروضة أمام العميل.
أضاف عبد المنعم، أن الفترة الماضية شهدت طفرات كبيرة ومتتالية فى أسعار كافة المنتجات العقارية، وأصبحت القدرة الشرائية للعملاء لا تتناسب مع الأسعار الجديدة، ما نتج عنه هدوء فى مبيعات نسبة كبيرة من الشركات العقارية.
أوضح أن الربع الأخير من العام عادة ما يشهد عروضا وتسهيلات كثيرة على المشروعات المطروحة للبيع خاصة فى مع موسم عودة المدارس، وانعقاد الفعاليات والمعارض العقارية كمعرض سيتى سكيب مصر والسعودية.
أشار إلى أن كثرة المعروض وتشابه المنتجات العقارية المتاحة بالسوق العقارى أدى إلى حالة من الركود فى المبيعات وتراجع حجم الطلب، لتلجأ الشركات للعروض والخصومات لجذب العملاء وإنعاش مبيعاتها مرة أخرى.
وتابع عبد المنعم: “بعض الشركات قدمت تسهيلات متنوعة وعروض مختلفة ووصلت الخصومات على الكاش إلى 50% من قيمة الوحدة، ولكن قد تظهر نتائج عكسية بسبب عزوف العملاء عن الشراء أملًا فى انخفاض الأسعار بشكل أكبر والحصول على تسهيلات أفضل”.
إعادة التمويل العقارى يتضاعف 8 مرات خلال يوليو الماضي
وقال إن تلك الظاهرة انتشرت بصورة كبيرة فى مشروعات المدن الجديدة، نظرًا لحجم المشروعات الضخم والمنافسة الكبيرة بين الشركات، بالإضافة إلى تشابه المنتجات العقارية المقدمة بنسبة كبيرة.
وتوقع تحسن حركة المبيعات بنهاية العام الجارى، وبداية عام 2025، مع زيادة حجم الطلب من العملاء، واقتناص الوحدات بالأسعار الحالية، وتفادى الزيادات الجديدة التى تحدث مع بداية كل عام.
وأكد أن العميل الآن ذكى، وأصبح قادرًا على اختيار المشروع المناسب وفقًا لعدة عوامل أبرزها حجم الشركة بالسوق وسابقة أعمالها، وقدرتها على التنفيذ والتسليم فى المواعيد المحددة بالجداول الزمنية، والملاءة المالية للشركة.
وقال عبد المنعم، إن الشركات العقارية مضطرة للاستمرار فى السوق وطرح مشروعات جديدة، وتقديم تسهيلات متنوعة لجذب شريحة أكبر من العملاء، وتقديم منتجات عقارية تتناسب مع القدرة الشرائية للعميل.
وأكد أهمية التزام الشركات بجودة المنتج المقدم للعميل، وتقديم منتجات عقارية بمساحات مختلفة لتلبى احتياجات كافة الشرائح، فضلًا عن التسعير العادل للمنتجات العقارية.
أضاف أن الفترة القادمة ستشهد زيادة فى مبيعات الشركات التى تلتزم بجدول الإنشاءات فى مشروعاتها، لأن العميل يبحث عن الشركات الملتزمة والموثوقة، والتى تمتلك خبرة وسابقة أعمال جيدة بالسوق.
المنشاوى: العروض فى مصلحة العميل الذى لا يمتلك نسبة كاش كافية للشراء
قال رضا المنشاوى، مدير مبيعات شركة ديارنا للتسويق العقارى، إن الشركات العقارية تلجأ لتقديم تسهيلات وعروض سواء على الكاش أو إلغاء دفعة المقدم، فى الفترة التى يشهد فيها السوق حالة من التباطؤ.
أضاف المنشاوى، أن تلك العروض فى مصلحة العميل خاصة العميل الذى لا يمتلك نسبة كاش كافية خلال فترة العروض، وتعد بمثابة عنصر جذب كبير وتلقى ترحيب شريحة كبيرة من العملاء، وتحقق الشركات من خلالها نسبة مبيعات جيدة تعوض فترة الركود.
وأكد أن السوق العقارى كغيره من القطاعات الاقتصادية يتأثر بشكل مباشر بالأوضاع الاقتصادية العامة، خاصة فيما يتعلق بمعدلات التضخم وسعر الصرف فضلًا عن الطفرات المستمرة فى الأسعار.
وأشار إلى أهمية توفير تسهيلات ومحفزات للمستثمرين والعملاء العرب والأجانب، لتفعيل ملف تصدير العقار، وتصدير المنتج العقارى للأسواق الخارجية وبالتالى زيادة مبيعات الشركات وجذب مزيد من العملة الصعبة للبلاد.
وقال إن ملف تصدير العقار المصرى مازال قيد التفعيل، وفى حاجة لمزيد من التشريعات القانونية للاستفادة منه فى غزو أسواق جديدة واستهداف جنسيات مختلفة، موضحًا أن المنتج العقارى المصرى أرخص مقارنة بالأسواق الأخرى.
وأكد أهمية بحث شركات التطوير العقارى عن مصادر أخرى للكاش بخلاف مبيعات العملاء، سواء التمويلات من البنوك، أو رؤوس أموال جديدة، أو الشراكة مع كيانات أخرى تعزز الملاءة المالية.
أضاف أن تلك الخطوة هامة جدًا ليتمكن المطور من الاستمرار بالسوق، واستكمال تنفيذ مشروعاته القائمة، والالتزام بمواعيد التنفيذ والتسليم للعملاء.
أوضح أن الملاءة المالية للشركات هى الضمانة الوحيدة لقدرتها على الاستمرار بالسوق، خاصة فى ظل الطفرات المستمرة فى أسعار مواد البناء، وارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات، فضلًا عن فروق الأسعار الناتجة خلال فترة تنفيذ المشروع التى تصل أحيانا إلى 5 سنوات.
وأشار إلى أهمية طرح المطورين العقاريين منتجات عقارية بأسعار واقعية تتناسب مع السعر الحقيقى لتكلفة المنتج، والقدرة الشرائية للعملاء لضمان وجود حجم إقبال وانتعاش حركة البيع والشراء.
وقال المنشاوى، إن المطور يجب أن يقدم منتجات عقارية متنوعة سواء من حيث المساحات، أو منتجات نصف تشطيب، وتشطيب كامل خاصة الوحدات الفندقية، حسب احتياج العميل.
