«مكاسب العقارات».. الورقة الرابحة فى الاقتصاد الأمريكى

يتساءل العديد من المستثمرين، عن حالة المستهلكين فى الولايات المتحدة وقدرتهم على الاستمرار فى تحفيز الاقتصاد الأمريكى فى ظل البيانات المخيبة للآمال بشأن مستويات الثقة والإنفاق.

ففى حين أن المستهلكين من أصحاب الدخل المرتفع يحافظون على مستوى الإنفاق العام، فإنَّ غالبية الأسر تشعر بوطأة التضخم التراكمى.

فقد ارتفعت تكاليف التأمين على العقارات وحدها بنسبة 61% خلال السنوات الخمس الماضية.

أما العام الماضى 2024، فزادت فيه التكاليف الإجمالية لامتلاك المنازل بأكثر من ضعف معدل التضخم، وفقاً لبيانات صادرة عن شركة «إنتركونتيننتال إكستشينج».

وقد كان لهذا الأمر تأثير كبير على النظرة السلبية للمستهلكين تجاه التضخم، حسب ما ذكرته صحيفة «فاينانشيال تايمز» البريطانية.

ومع ذلك، فإن الاقتصاد الأمريكى يمتلك ورقة رابحة قد تؤدى إلى توسيع نطاق الإنفاق فى عام 2025، تتمثل فى قدرة المستهلكين على الاستفادة من المكاسب الكبيرة فى قيمة العقارات التى يمتلكونها.

فعبء قروض المنازل على الأسر الأمريكية يعد الأدنى منذ ما يقرب من 40 عاماً، إذ انخفض الدين العقارى إلى 24% فقط من قيمة العقارات، أى أقل من نصف مستواه بعد أزمة الإسكان عندما بلغ 51%.

%40 من أصحاب المنازل فى الولايات المتحدة يملكون منازلهم دون أى رهون عقارية

وسدد أصحاب المنازل قروضهم العقارية خلال السنوات الخمس عشرة الماضية، وفى كثير من الحالات، تمكنوا من سداد ديونهم بالكامل.

ويملك نحو 40% من أصحاب المنازل فى الولايات المتحدة منازلهم دون أى رهون عقارية.

لكن فى الآونة الأخيرة، حدث تطور مثير للاهتمام. فبعد انكماش استمر 17 عاماً، عاد النمو فى خطوط ائتمان ملكية المنازل إلى المنطقة الإيجابية عام 2024، وهو ما يتسارع خلال عام 2025.

ومن بين 35 تريليون دولار من قيمة العقارات السكنية المملوكة للأسر، هناك ما يزيد على 20 تريليون دولار يمكن الاستفادة منها دون تعريض العقارات لمستويات مرتفعة من المديونية، بما فى ذلك أكثر من 14 تريليون دولار فى العقارات غير المرتبطة برهون عقارية.

بالطبع، من غير المتوقع أن تتم الاستفادة من هذه المستويات بشكل كامل، لكن حتى لو تم استخدام جزء بسيط منها خلال السنوات القليلة المقبلة، فإن ذلك سيكون بمثابة تحفيز هائل للاقتصاد الأمريكى.

فعلى سبيل المثال، بلغ إجمالى خطوط الائتمان العقارى فى الربع الرابع من عام 2024 ما يقرب من 400 مليار دولار، وهو ما يمثل نحو 2% فقط من إجمالى قيمة العقارات التى يمكن الاستفادة منها.

فى المقابل، بلغت هذه النسبة ذروتها فى الربع الثالث من عام 2009 عند 11.4%.

وحتى لو ارتفعت هذه النسبة بشكل متواضع إلى 4% خلال الأشهر الثمانية عشر المقبلة، فإن ذلك سيضخ 400 مليار دولار إضافية فى الاقتصاد.

وفقاً لاستطلاع أجرته «مجموعة بوسطن الاستشارية»، فإنَّ 37% من المقترضين عبر خطوط الائتمان العقارى يستخدمون العائدات فى تجديد منازلهم، ما يعنى أن هذه الزيادة ستؤدى إلى ضخ 148 مليار دولار إضافية فى قطاع التجديدات المنزلية.

وإذا ارتفع مستوى الائتمان العقارى إلى 6%، فإن ذلك سيؤدى إلى ضخ 296 مليار دولار فى هذا القطاع، وهو رقم يتجاوز إجمالى إيرادات «هوم ديبوت» فى عام 2024 والتى بلغت 159 مليار دولار.

لم يقتصر الأمر على خروج لاعبين رئيسيين مثل «جيه بى مورجان» و«ويلز فارجو» من هذا المجال بالكامل، بل إنَّ البنوك الكبرى التى لا تزال نشطة فى هذا القطاع قامت أيضاً بتقليص حجم أعمالها.

ولهذا السبب، فإن عودة النمو فى خطوط الائتمان العقارى خلال الصيف الماضي، بعد 17 عاماً من الانخفاض، يعد حدثاً مهماً للغاية، خاصة أن وتيرة النمو آخذة فى التسارع.

فى عام 2024، تم سحب حوالى 25 مليار دولار من خطوط الائتمان العقاري، وأتوقع أن يتضاعف هذا الرقم على الأقل خلال عام 2025.

قد لا تبدو هذه الأرقام كبيرة مقارنة بإجمالى الدين الاستهلاكى البالغ 18 تريليون دولار، لكنها تمثل فئة الديون الأسرع نمواً فى السوق.

يعيش معظم كبار السن، الذين يُعرفون فى الولايات المتحدة بأنهم من تجاوزوا سن 65 عاماً، على دخل ثابت، ما يجعلهم عُرضة لتأثير التضخم التراكمى.

ويمتلك كبار السن نحو 60% من إجمالى المنازل فى الولايات المتحدة، ويرغب الكثير منهم فى البقاء فى منازلهم مع تقدمهم فى العمر.

وهذا قد يفسر سبب تزايد لجوء كبار السن إلى خطوط الائتمان العقارى التى توفر لهم قروضاً بأسعار فائدة منخفضة وميزة ضريبية.

منذ 2019 زادت قيمة العقارات المملوكة للأسر الأمريكية بنحو 15 تريليون دولار

وقد ارتفعت نسبة كبار السن الذين يستفيدون من هذه الخطوط الائتمانية إلى 40%، مقارنة بـ19% فقط فى عام 2009.

منذ عام 2019، زادت قيمة العقارات المملوكة للأسر الأمريكية بمقدار 15 تريليون دولار، نتيجة ارتفاع أسعار العقارات وسداد الديون.

وهذا يشكل مصدراً مهماً للسيولة للأسر التى تواجه صعوبات مالية، ويمكن أن يسهم فى توسيع قاعدة الإنفاق الاستهلاكى، خاصة أن غالبية العائدات من خطوط الائتمان العقارى تعود مباشرة إلى الاقتصاد.

ومع خروج نصف نمو خطوط الائتمان العقارى من النظام المصرفى التقليدى، فإن السوق يمكن أن يتوسع أكثر إذا زادت مشاركة البنوك فى هذا المجال.

وربما إذا جرى تعديل القواعد التنظيمية لرأس المال فى ظل الإدارة الجديدة لدونالد ترامب بما يسمح بتحرير عمليات الإقراض العقاري، فإن البنوك قد تعود إلى هذا القطاع بشكل أكبر.