أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية، برئاسة الدكتور محمد فريد، القرار رقم (125) لسنة 2025 بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، وذلك لأول مرة.
يهدف القرار إلى تنظيم الاستثمار في وثائق تمثل حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية من خلال منصات رقمية مرخصة وخاضعة لإشراف الهيئة، بما يسهم في تيسير الإجراءات وتعزيز الشفافية وتوفير بيئة آمنة للمستثمرين.
تعد هذه الضوابط أول تنظيم رسمي للاستثمار العقاري عبر منصات إلكترونية، وتأتي ضمن استراتيجية الهيئة لتوفير منتجات استثمارية مبتكرة ورفع مستويات الشمول المالي والاستثماري.
أكدت الهيئة أن التنظيم الجديد يشمل كافة المنصات التي تتيح الاكتتاب في وثائق صناديق الاستثمار العقاري أو استردادها رقمياً، على أن توفر هذه المنصات الإفصاحات اللازمة وتسعير الوثائق بشكل دوري، مع حفظ جميع العقود والوثائق بشكل إلكتروني لدى جهات مرخصة.
ألزم القرار المنصات بعدد من الشروط لتسجيل العملاء، من بينها اجتياز اختبار المعرفة المعتمد من الهيئة، بعد الإطلاع على مواد تعريفية بالمخاطر الاستثمارية المرتبطة.
كما أوجب القرار إتاحة نموذج طلب اكتتاب رقمي يتضمن إقراراً من المستثمر بقبول المخاطر، وفتح حساب مصرفي مخصص لكل إصدار، وإصدار إشعار إلكتروني فور نجاح عملية التحويل.
نص القرار على ضرورة توفير المنصة لقنوات دفع مؤمنة، وفتح الحسابات اللازمة بالتنسيق مع شركة الإيداع والقيد المركزي، وأن يتم الاكتتاب وفق مذكرة معلومات مختصرة معتمدة من الهيئة.
أشار القرار إلى ضرورة تسجيل صندوق الاستثمار العقاري بعد ترخيصه من الهيئة، والإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى، والحد الأدنى اللازم لنجاح كل إصدار.
ألزم القرار المنصة بإتاحة قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين المسجلين للرد على استفساراتهم، والاحتفاظ بسجل الشكاوى وموافاة الهيئة بتقارير دورية بشأنها.
شملت الضوابط الإفصاح عن المعلومات الجوهرية مثل شروط التسجيل، بيانات مدير المنصة، تسوية المنازعات، مخاطر التشغيل، آلية استرداد الأموال، مذكرات المعلومات، القوائم المالية، الأقساط، محاضر جماعة حملة الوثائق، وتوزيعات الأرباح.
كما نص القرار على تقديم تقرير نصف سنوي عن صافي قيمة الوثيقة، وملخص دراسة الجدوى، والقيمة العادلة للأصول، والفروقات في حال وجود تفاوت بين القيم البيعية والعادلة، مع الإفصاح عن وثائق التأمين أو الأحكام المؤثرة على العقارات.
أوجب القرار الإفصاح عن الأحداث الجوهرية، والاقتراض، وأي بيانات تقرر الهيئة الإفصاح عنها، إلى جانب إرسال إشعارات إلكترونية للمستثمرين بعد نجاح الاكتتاب.
شدد القرار على إلزام المنصة برد الأموال للمستثمرين حال التراجع أو فشل التغطية، مع عرض مؤشر إلكتروني لتغطية الاكتتاب بشكل مستمر.
ألزم القرار شركة الإيداع والقيد المركزي بتسجيل ملكيات المستثمرين، وإصدار وثائق استثمار رقمية فور اكتمال الاكتتاب، مع حظر نشر أي معلومات مضللة من أطراف المنصة.
حدد القرار أطراف المنصة بأنهم مدير المنصة، صندوق الاستثمار العقاري، مدير الاستثمار، شركة خدمات الإدارة، المكتتب أو طالب الاسترداد، شركة الإيداع والقيد المركزي، وأي أطراف تعتمدها الهيئة.
نظم القرار استرداد الوثائق قبل نهاية مدة الصندوق، على أن تتم وفق مذكرة المعلومات، مع السماح باستخدام السيولة المتاحة أو الاكتتابات الجديدة لتلبية طلبات الاسترداد.
حدد القرار الحد الأقصى للاسترداد بنسبة 20% من إجمالي الوثائق، وألزم شركة الصندوق بعدم الاحتفاظ بالوثائق المستردة لأكثر من عام، وإعدامها أو إعادة بيعها وفقاً لنماذج الهيئة.
أوضح القرار أن الوثائق المستردة لا تملك حقوق التصويت أو الأرباح خلال فترة احتفاظ شركة الصندوق بها، ولا تُحتسب ضمن النصاب اللازم للتصويت، لتفادي تعارض المصالح.
أوجب القرار توفير نماذج إلكترونية لطلبات الاسترداد، تتضمن بيانات الوثائق وصافي قيمتها وفقاً لآخر تقييم صادر عن شركة خدمات الإدارة.
تلقت الهيئة حتى الآن طلبات من ثلاث منصات إلكترونية عقارية لتوفيق أوضاعها وفق التنظيم الجديد، تمهيداً لتأسيس صناديق استثمار عقاري والحصول على رخص ترويج وتغطية الاكتتاب.
