طالبت أصوات قوية في القطاع العقاري، بتبني نموذج البناء أولا ثم البيع كآلية لحماية العملاء وضبط السوق.
لكن هذا النموذج، رغم ما يوفره من أمان وثقة، فإنه يفرض أعباء تمويلية ثقيلة قد تعيد رسم خريطة المنافسة وتقصي شركات غير قادرة على الصمود.
ولم يعد الجدل حول توقيت البيع في المشروعات العقارية مسألة فنية تخص المطورين فقط، بل أصبح أحد المحاور الرئيسية لأزمات السوق العقاري المصري، خصوصا بعد موجات من تأخر التسليم وتعثر بعض الشركات وعدم الالتزام التعاقدي.
ورغم اتفاق المطورين والمسوقين والخبراء على وجود أزمات في التسليم والسيولة ، إلا انهم اختلفوا حول كيفية الحل .
قال علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا للتطوير العقاري، إن تنفيذ المشروع أولا ثم طرح الوحدات للبيع يعد نموذجا جيدا للغاية، في ظل المشكلات التي شهدها السوق العقاري مؤخرا، وعلى رأسها تأخر تسليم الوحدات من جانب بعض الشركات.
أضاف لـ”البورصة”، أن التحدي الحقيقي أمام هذا النموذج، يتمثل في قدرة الشركات على تحمل التكلفة الضخمة للإنشاء، بدءا من شراء أرض المشروع مرورا بتنفيذ مراحل البناء المختلفة.. وهو مالن تتحمله الغالبية.
وأوضح فكري، أن معظم شركات التطوير تعتمد بشكل أساسي على مقدمات العملاء في تمويل المشروعات، مشيرا إلى أنه حال عدم توجيه هذه المقدمات إلى التنفيذ الفعلي للمشروع، يصبح التساؤل مطروحا حول جدوى فتح باب البيع من الأساس.
وأكد أن تسويق المشروعات تحت الإنشاء والمشروعات الجاهزة كلاهما مقبول، إذ إن الفيصل الحقيقي هو نظام السداد والقدرة المالية للمشتري.
وحال كان السوق قائمًا على التعاملات النقدية المباشرة وامتلاك العميل سيولة جاهزة، فإن التسليم الفوري سيكون الخيار الأفضل. لكن هذا النموذج غير متوافر بشكل كاف في السوق العقاري المصري حاليًا.
قال فكري، إن أحد أسباب فوضى السوق، تتمثل في حالة غياب الرقابة والتنظيم التي يعاني منها السوق العقاري، مشيرا الي أن ترك السوق لتنظيم نفسه أدى إلى قدر من الفوضى.. ولابد من وجود قواعد واضحة وتراخيص صارمة تنظم عمل الشركات، مع تطبيق العقوبات على المخالفين، بما يضمن حماية السوق وحقوق العملاء وتحقيق الاستدامة للقطاع.
لقمة: 80% من المطورين يعتمدون على المقدمات والأقساط في تنفيذ المشروعات
وقال محمد لقمة، رئيس مجلس إدارة ديتيلز للمقاولات والإنشاءات، إن إنشاء المشروع أولا ثم البدء في مرحلة البيع ثانيا ، يعد عبئا علي الشركات العقارية، ويخلق تباطؤا بالسوق ولا يعود عليه بفائدة.
كما يقضي علي بعض الشركات وسيتسبب في خروجها من السوق، مشيرا إلي ضرورة تدخل شعبة الاستثمار العقاري بغرفة التطوير العقاري، وتقديم حلول للحد من الأزمات والمشكلات التي تعرقل حركة السوق ونموه.
أضاف لقمة، أن نحو 80% من شركات التطوير العقاري، تعتمد بشكل أساسي على مقدمات وأقساط العملاء في تنفيذ مشروعاتها، بالتوازي مع الاستعانة بتمويلات بنكية، وهو ما يجعل الشركات أكثر عرضة للتعثر حال حدوث تباطؤ في المبيعات أو اضطراب في التدفقات النقدية.
وأشار إلي أن هذا الوضع تسبب في تراكم التزامات مالية مستحقة على المطورين لصالح البنوك، موضحا أن الخروج من هذه الأزمة يتطلب إعادة جدولة المديونيات البنكية ومنح الشركات فترات سداد مرنة، بما يضمن استكمال المشروعات وعدم الإضرار بحقوق العملاء أو استقرار السوق العقاري.
أوضح لقمة، أن أبرز المشكلات التي سببت ارتباكا وفوضى بالسوق العقاري خلال الفترة الماضية، تتمحور حول دخول شركات عديدة في القطاع، تنقصها القدرة علي إدارة السيولة والافتقار الشديد للخبرات التي تؤهلها للدخول ومواكبة سوق كبير بحجم السوق العقاري، مايسبب تعثرات في المشاريع القائمة وعدم القدرة علي التسليم في المواعيد المحددة، بالإضافة إلي قيام البنوك بتمويل قروض وليست مشروعات، موضحا ضرورة توجه البنوك نحو الحد من أعباء الشركات، عبر تمويل مشروعات كاملة مقابل فائدة قليلة ماينتج عنه تحقيق عوائد لكلا الطرفين والحد من نقص السيولة التي تسبب تعثرا للشركات.
عبدالمنعم: الشركات ذات الملاءة المالية القوية ستفوز بكعكة المبيعات في 2026
وقال إبراهيم عبدالمنعم، رئيس شركة كونسالتنج للتسويق العقاري، إن الشركات التي تتبنى استراتيجية الإنشاء أولا ثم طرح الوحدات للبيع بعد التنفيذ، ستكون صاحبة النصيب الأكبر من السوق العقاري خلال عام 2026، لأنها هي الأقدر على كسب ثقة العملاء في المرحلة المقبلة.
أضاف أن السوق شهد خلال الفترة الماضية حالات تأخير في التسليم وعدم التزام بعض الشركات ببنود العقود الموقعة مع العملاء، وهو ما دفع شريحة كبيرة من المشترين إلى التحوط وتجنب المخاطر، بالذهاب لمشاريع جاهزة ذات تسليمات قريبة.
وأوضح عبدالمنعم، لـ”البورصة”، أن الشركات التي تمتلك ملاءة مالية قوية ومشروعات قريبة التسليم هي الأكثر قدرة على اقتناص الحصة الأكبر من المبيعات خلال العام الجديد، مشيرا إلى أن نموذج الإنشاء ثم البيع يسهم في حماية السوق وتنظيمه، لكنه في الوقت نفسه يمثل عبئا على المطورين الذين لا يمتلكون قدرات مالية كافية.
وأشار الي أن هناك شركات تعتمد على جمع مقدمات العملاء والدخول في شراكات على أراضي لا تملكها، ثم تبدأ في التنفيذ، لتواجه بعد ذلك أزمات سيولة تؤدي إلى تعثر المشروعات، وهو ما أصبح ظاهرة متكررة في السوق ولا ينعكس بشكل إيجابي على القطاع.
وتوقع عبدالمنعم أن يشهد السوق حالة من التوازن السعري خلال عام 2026، خاصة في المشروعات التي شهدت مبالغة في الأسعار خلال الفترات السابقة.
وأكد أن تسويق الوحدات الجاهزة يعد أسهل وأسرع مقارنة بالوحدات تحت الإنشاء، كما أنها تمثل خيارا أفضل للعميل، إذ يمكنه استلام الوحدة فورا ، ومن ثم تأجيرها وتحقيق عائد شهري يساعده على سداد باقي الأقساط.
شلبي: إلغاء “البيع على الخريطة” لن ينهي المشاكل.. والحل في تنظيم السوق
وقال معتز شلبي، الخبير العقاري، إن الاعتماد على نموذج إنشاء المشروعات بالكامل ثم فتح باب البيع بعد الانتهاء منها يمثل مخاطر وضغوطًا كبيرة على الشركات العقارية، نظرًا لارتفاع التكلفة التي تتحملها الشركات بداية من شراء الأراضي مرورًا بعمليات البناء والتشطيب، مؤكدًا أن هذا النموذج لا يُعد النظام السائد عالميًا.
أضاف أن المتبع في معظم دول العالم هو وجود رقابة تنظيمية واضحة على السوق العقاري، إلى جانب تطبيق نظام “حساب الضمان”، الذي تُودع فيه أموال العملاء ولا يحق للشركات التصرف فيها إلا في إطار الإنفاق على المشروع نفسه، بما يضمن حقوق العملاء ويحافظ على التوازن بين المطور والمشتري.
وأوضح شلبي، أن إلغاء البيع على الخريطة أو منع فتح باب البيع إلا بعد الانتهاء الكامل من تنفيذ المشروع، بدعوى وجود مشكلات سابقة في تسليم بعض المشروعات، لا يمثل حلًا حقيقيًا لأزمات السوق، مشيرًا إلى أن الحل يكمن في تنظيم السوق وليس تعطيل آليات العمل به.
كما أن المشروعات تحت الإنشاء تتمتع بعدة إيجابيات، أبرزها إتاحة نظم التقسيط وفترات السداد المرنة، وهو ما يتناسب مع احتياجات شريحة كبيرة من العملاء، لافتًا إلى أن نحو 80% من العملاء المصريين يعتمدون بشكل أساسي على أنظمة التقسيط نتيجة محدودية الملاءة المالية.
وتابع:” الوحدات السكنية تحت الإنشاء، مع وجود ضوابط ورقابة حقيقية، تظل الخيار الأفضل للسوق العقاري في المرحلة الحالية، نظرًا لقدرتها على تلبية احتياجات العملاء وتحفيز حركة المبيعات دون تحميل الشركات أعباء مالية غير قابلة للاستدامة”.
