تحولت أزمة تأخر تسليم المشروعات العقارية في مصر من حالات فردية محدودة إلى ظاهرة تضغط على السوق بأكمله، في ظل ارتفاع تكاليف التنفيذ بعد موجات التعويم والتضخم.
ويري خبراء ومتعاملون بالقطاع أن تأخر الشركات في تسليم المشروعات يرجع الي حدوث موجات التعويم وارتفاع تكلفة التنفيذ بالإضافة إلي سوء إدارة التدفقات النقدية لدي الشركات والتوسع في حجم محفظة الأراضي دون دارسة دقيقة لذلك.
قال فتح الله فوزي، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن أزمة تأخر تسليم المشروعات العقارية في السوق المصري ترجع بالأساس إلى موجات التعويم وارتفاع تكلفة التنفيذ خلال السنوات الأخيرة، مشيرًا إلى أن عدداً من الشركات باع وحداته بأسعار منخفضة قبل تنفيذ المشروعات، ثم فوجئ بزيادات كبيرة في أسعار مواد البناء والتكاليف التشغيلية بعد التعويمات المتتالية.
وأضاف أن أغلب المطورين يعتمدون على البيع المسبق قبل التنفيذ، وهو ما تسبب في فجوة تمويلية بعد ارتفاع التكلفة الفعلية للمشروعات، موضحًا أن بعض الشركات لجأت إلى إطلاق مشروعات جديدة لتوفير سيولة تساعدها على استكمال المشروعات القديمة، الأمر الذي أدى إلى تأخر التسليمات داخل السوق العقاري.
وأوضح أن الحل الرئيسي لهذه الأزمة يتمثل في تطبيق نظام حساب الضمان ضمن مشروع قانون تنظيم السوق العقاري الذي تعمل عليه الحكومة حاليًا، بحيث يتم تخصيص حساب مستقل لكل مشروع تُودع فيه أموال العملاء، ولا يتم الصرف منه إلا وفق نسب الإنجاز الفعلية للمشروع، بما يضمن حماية حقوق المشترين وتحقيق قدر أكبر من الانضباط داخل السوق.
وأشار فوزي إلى أن إنشاء كيان لتنظيم السوق العقاري أو إصدار قانون ملزم سيحد من تكرار الأزمات في المشروعات الجديدة، لكنه أوضح أن ذلك لن يحل مشكلات المشروعات القديمة المتعثرة، مؤكدًا أن الشركات المتأخرة في التسليم مطالبة بتوفير مصادر تمويل جديدة والوفاء بالتزاماتها تجاه العملاء.
اقرأ أيضا: كيف تدار أموال العملاء في السوق العقارية بمصر؟
وأكد أن الحلول المتاحة أمام الشركات المتعثرة تتمثل في ضخ تمويل ذاتي، أو بيع بعض الأصول، أو زيادة رءوس الأموال من أجل استكمال المشروعات وتسليم الوحدات للعملاء، لافتا إلى أن تقديم عروض إضافية أو خصومات كبيرة للعملاء ليس حلًا عمليًا، لأن الشركات تعاني بالفعل من خسائر وضغوط مالية.
وفيما يتعلق بمستقبل السوق العقاري خلال النصف الثاني من 2026، أوضح فوزي أن اتجاه السوق سيعتمد بشكل كبير على سرعة إصدار وتفعيل قانون تنظيم السوق العقاري، مشيرا إلى أن الحديث عن تطبيق حساب الضمان قائم منذ عام 2022، لكن دون تنفيذ فعلي حتى الآن.
وشدد على أن السوق يحتاج إلى تشريع ملزم وواضح يضمن تنظيم العلاقة بين المطورين والعملاء، قائلا أن صدور القانون بشكل رسمي وإلزامي سيكون خطوة أساسية لإعادة الانضباط والثقة إلى القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة.
القاضي: سوء الإدارة يدفع بعض الشركات إلى العجز عن الوفاء بالالتزامات المالية
وقال محمد القاضي، الرئيس التنفيذي لشركة نورم للاستشارات العمرانية إن ظاهرة تأخر تسليم المشروعات العقارية أصبحت من أبرز التحديات التي تواجه السوق المصري خلال الفترة الحالية، مرجعا ذلك إلى دخول شركات غير متخصصة إلى القطاع دون امتلاك الخبرة الكافية لإدارة المشروعات أو دراسة التدفقات النقدية بصورة دقيقة.
وأضاف أن عدداً من الشركات دخلت السوق العقاري باعتباره وسيلة سريعة لتحقيق الأرباح والشهرة، دون إدراك حقيقي لطبيعة التطوير العقاري ومتطلباته الأساسية، وعلى رأسها القدرة على التنفيذ والبناء وفق جداول زمنية واضحة.
وأوضح القاضي أن الأزمة تبدأ غالبًا من سوء إدارة التدفقات النقدية، حيث تواجه بعض الشركات عجزًا في توفير الالتزامات المالية الخاصة بالمشروعات، ما يؤدي إلى تباطؤ التنفيذ وتأخير التسليمات، ثم تتفاقم الأزمة مع تأخر تحصيل الأقساط من العملاء، لتدخل الشركات في دائرة متكررة من التعثر المالي.
وأضاف أن هذه الظاهرة أثرت بشكل مباشر على مصداقية السوق العقاري المصري ككل، مشيرًا إلى أن العملاء أصبحوا أكثر وعيًا خلال الفترة الأخيرة، وأصبحوا يفضلون التعامل مع المطورين أصحاب السوابق التنفيذية والمشروعات القائمة بالفعل، بدلاً من الشركات التي تعتمد فقط على الحملات الإعلانية دون خبرة حقيقية في التنفيذ.
اقرأ أيضا: هل يتحول الإسكان الاجتماعي إلى محرك لإنعاش شركات التطوير العقاري؟
وأشار القاضي إلى أن بعض المطورين يندفعون نحو الإنفاق الضخم على التسويق والعمولات البيعية دون وجود دراسة دقيقة للتدفقات النقدية، موضحًا أن بعض الشركات تحصل مقدمات محدودة من العملاء ثم تستنزف جزءًا كبيرًا منها في الإعلانات والعمولات، لتجد نفسها غير قادرة لاحقًا على تمويل أعمال البناء.
وشدد على أن الحل الأساسي لتجنب تكرار هذه الأزمات يتمثل في إنشاء هيئة قوية لتنظيم السوق العقاري، تكون مسؤولة عن تطبيق نظام حساب الضمان، بحيث تُودع أموال العملاء داخل حسابات مصرفية مخصصة لكل مشروع، ويتم الصرف منها وفق نسب الإنجاز الفعلية على أرض الواقع.
وأكد أن تنظيم السوق بصورة حقيقية وليس شكلية سيضمن حماية العملاء وإلزام الشركات بالتنفيذ، لافتًا إلى أن هذا النظام مطبق بالفعل في العديد من الدول مثل السعودية والإمارات العربية المتحدة، بينما لا يزال السوق المصري بحاجة إلى آليات رقابية أكثر صرامة.
وأضاف أن خفض الأسعار أو تقديم عروض بيعية كبيرة ليس حلاً لاستعادة ثقة العملاء، بل قد يؤدي إلى تفاقم الأزمة نتيجة زيادة الضغوط على التدفقات النقدية، مؤكدًا أن الحل الحقيقي يكمن في الإسراع بالتنفيذ والالتزام بمعدلات البناء.
وفيما يتعلق بتوقعاته للسوق العقاري خلال النصف الثاني من عام 2026، توقع القاضي استمرار ارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح بين 10 و15% بالتزامن مع زيادة المبيعات خلال موسم الصيف، مشيرًا إلى أن منطقة الساحل الشمالي ستظل الوجهة الاستثمارية الأقوى خلال الفترة المقبلة، خاصة مع تنامي الاهتمام بمنطقة رأس الحكمة وزيادة تدفقات رؤوس الأموال إلى السوق المصري.
وأوضح أن المشروعات الساحلية أصبحت تمتلك مقومات استثمارية قوية بفضل حجم التطويرات الحالية ووجود مشروعات وفنادق كبرى، وهو ما يعزز من جاذبية المنطقة أمام المستثمرين والعملاء خلال الفترة المقبلة.
راشد: إطلاق مشروعات متعددة بالتزامن مع ضعف إدارة المقاولين من أبرز أسباب التعثرات
وقال محمد راشد، عضو المجلس التنفيذي للمجلس المصري للبناء الأخضر والمدن المستدامة، إن أزمة تأخر تسليم المشروعات لم تعد مجرد حالات فردية تخص شركات ناشئة أو مطورين محدودي الخبرة، بل تحولت خلال السنوات الأخيرة إلى ظاهرة تضغط على القطاع بأكمله، وتمتد آثارها إلى كبرى الشركات التي تمتلك محافظ أراضٍ ضخمة وسجلًا بيعيًا قويًا.
وأشار إلى أن السوق، الذي حقق مبيعات قياسية خلال الأعوام الماضية، وجد نفسه في مواجهة معادلة أكثر تعقيدًا، تتمثل في وجود شركات حققت مبيعات بمعدلات غير مسبوقة، لكنها مطالبة اليوم بتنفيذ التزاماتها في بيئة اقتصادية تغيرت بالكامل مقارنة بلحظة البيع.
وأضاف أن الأزمة في جوهرها ليست مجرد تأخر في التنفيذ، بل فجوة زمنية ومالية بين تكلفة البيع القديمة وتكلفة التنفيذ الحالية. فمعظم الشركات باعت وحداتها على مدد سداد طويلة، وصل بعضها إلى 10 سنوات، بينما شهد الاقتصاد المصري خلال الفترة الماضية موجات تضخمية حادة وتغيرات كبيرة في سعر الصرف وأسعار الفائدة والطاقة ومواد البناء.
وتابع أن البنك المركزي المصري أعلن أن معدل التضخم السنوي للحضر سجل 13.9% في أبريل 2025، بعد موجات تضخم قياسية تجاوزت في فترات سابقة مستوى 30%، وهو ما انعكس مباشرة على تكاليف التنفيذ والعمالة والنقل والخامات.
وأوضح راشد أن هذه المتغيرات أحدثت خللًا حقيقيًا في النماذج المالية للمطورين، فالوحدة التي تم تسعيرها قبل ثلاث أو أربع سنوات على أساس تكلفة إنشاء معينة، أصبحت اليوم تحتاج إلى تمويل مضاعف لإتمامها. وتشير بعض التقديرات داخل القطاع إلى أن تكاليف التنفيذ في عدد من المشروعات تضاعفت عدة مرات بعد تحرير سعر الصرف وارتفاع أسعار مواد البناء والطاقة.
وأضاف أن الأزمة الكبرى ظهرت لدى الشركات التي تعتمد بشكل أساسي على التدفقات النقدية الناتجة عن البيع المسبق، فعندما تتباطأ المبيعات الجديدة أو ترتفع التكاليف بوتيرة أسرع من التحصيلات، تبدأ الجداول الزمنية في الانهيار تدريجيًا.
وأشار إلى أن اختزال الأزمة في العامل الاقتصادي فقط يعد تبسيطًا مخلًا، فجزء معتبر من المشكلة يعود إلى أخطاء هيكلية داخل القطاع نفسه. وخلال سنوات الطفرة البيعية، توسعت بعض الشركات بصورة أكبر من قدرتها التمويلية والتنفيذية، واستحوذت على أراضٍ ضخمة دون وجود سيولة كافية أو ملاءة مالية حقيقية تضمن سرعة التطوير.
وأوضح أن بعض المطورين اعتمدوا على فكرة بيع المرحلة التالية لتمويل المرحلة الحالية، وهو نموذج ينجح فقط في ظروف نمو مستمر ومستقر، لكنه يصبح شديد الخطورة مع أي اضطراب اقتصادي.
وأكد أن هناك عنصرًا إداريًا لا يقل خطورة عن ذلك، يتمثل في ضعف التخطيط التنفيذي، والتوسع في إطلاق مشروعات متعددة في توقيت واحد، وسوء إدارة المقاولين، وتغيير التصميمات أثناء التنفيذ، وغياب أنظمة إدارة المشروعات الحديثة.
كما تؤكد الدراسات الدولية الخاصة بإدارة المشروعات الكبرى أن طول مدة التنفيذ وضعف إدارة المخاطر من أهم أسباب تجاوز الجداول الزمنية والتكلفة في المشروعات العقارية والبنية التحتية عالميًا.
وأوضح أن حل هذه المشكلات يتطلب إعادة هيكلة طريقة عمل القطاع بالكامل، بدءًا من نموذج البيع نفسه، إذ لا يمكن الاستمرار في بيع المشروعات بمقدمات منخفضة وفترات سداد طويلة، في حين أن دورة التنفيذ قصيرة وتكلفة التمويل مرتفعة.
وأشار إلى أن المطلوب هو تحقيق توازن بين القدرة الشرائية للعميل والقدرة التمويلية للشركة، بالإضافة إلى ضرورة ربط نسب البيع بنسب التنفيذ الفعلية، بحيث لا تتحول المبيعات إلى أداة توسع غير منضبطة، إلى جانب وضع تصنيف واضح للمطورين وفقًا للملاءة المالية والسجل التنفيذي.
وأكد أن التحول الرقمي واستخدام أنظمة BIM وإدارة المشروعات الرقمية أصبحا عنصرين أساسيين لتقليل الهدر وضبط الجداول الزمنية والتكلفة، مشيرًا إلى أن الدراسات الحديثة تؤكد أن الرقمنة ترفع كفاءة التنفيذ، وتدعم اتخاذ القرار، وتسهم في تقليل التأخيرات.
وعن استعادة الثقة بين العملاء والشركات، لفت راشد إلى أن ذلك لا يتحقق إلا عبر الشفافية، واعتراف الشركات بالمشكلة، وإعلان جداول زمنية واقعية، وتقديم حلول تعويضية مثل الإعفاء من الأقساط أو تحمل جزء من تكاليف التأخير، مؤكدًا أن هذه الإجراءات تساعد على احتواء الأزمة بشكل أفضل من الاعتماد على الوعود المفتوحة.
