أيد مسئولو بعض من شركات التسويق العقارى مبادرة وزارة الإسكان وبنك التعمير والإسكان لاستثمار أكثر من مليونى وحدة سكنية مغلقة داخل مدينة القاهرة يعزف أصحابها عن تأجيرها خوفاً من عدم التزام المؤجر أو إهماله صيانتها الدورية.
وقالوا إن الفكرة يمكنها أن تساهم بنسبة كبيرة فى فتح الوحدات المغلقة لاسيما مع العجز الكبير فى المعروض من الوحدات مقابل طلب متنام عليها إلا إنهم رهنوا نجاح المقترح بآلية تنفيذه خاصة أنه سبق وحقق نجاحا فى عدد من الدول العالمية والعربية التى نفذ بها.
والمقترح يعد الأول من نوعه فى مصر حيث تقوم فكرة المشروع الذى تتولى تنفيذه التعمير لإدارة الأصول السياحية والعقارية “إدارة”، إحدى الشركات التابعة لبنك التعمير والإسكان بالتعاقد مع أصحاب الوحدات المغلقة لتأجيرها بعد معاينة الوحدة وتحديد القيمة الإيجارية خلال فترات من سنة إلى خمس سنوات ويتعاقد العميل وفقاً للمدة والشروط المتفق عليها مع ضمان جميع الحقوق لصاحب الوحدة.
وتعرض الشركة الوحدات للإيجار والتعامل المباشر مع العميل فى تحصيل الإيجارات وأعمال الصيانة الخاصة بالوحدة واختارت مناطق مدينة نصر والقاهرة الجديدة والرحاب كمرحلة أولى لتنفيذ المشروع.
قال على عبدالغفار، رئيس مجلس إدارة شركة دار زين للتسويق العقارى إن الفكرة جيدة وتهدف لتحريك السوق العقارى وتحقيق استفادة من الوحدات المعطلة ولكن نجاحها مرهون بآلية التنفيذ، موضحا أن الأماكن التى حددتها الشركة وتستهدف وحداتها فى مرحلتها الأولى قيمتها الايجارية مرتفعة وهو ما يجعلها تستهدف شرائح معينة من العملاء معظمها فى الأساس ليس فى حاجة إلى وحدات للإيجار لأن معظمهم يملكون وحدات بالفعل.
أضاف ان الطلب الملح على الوحدات الإيجارية يتركز على الوحدات التى تتناسب قيمتها الإيجارية مع الشباب الذين لا يستطيعون شراء وحدات وبالتالى فهذه الشريحة لها الاحقية فى تبنى هذه النوعية من المشروعات الا انهم فى حاجة الى دعم من الدولة.
أوضح أن البيئة القانونية والتشريعية المتعلقة بالإيجارات فى الوقت الراهن فى حاجة إلى تعديلات كثيرة حتى تحقق التوازن فى العلاقة الإيجارية بين طرفى التعاقد.
تابع أن التوقيت الحالى قد يكون غير مناسب لتبنى هذه المشروعات مع تراجع النشاط فى السوق العقارى لافتا إلى أن حجم تعاقدات القطاع كانت تتجاوز سنويا 6 مليارات جنيه وتراجعت بنسبة كبيرة العامين الماضيين.
أشار المهندس أحمد زين، مدير تطوير الأعمال بالمجموعة الاستشارية أورجانيك إلى أن نظاما مشابها تتعامل به دول الخليج تتولى بموجبه شركة متخصصة فى إدارة المشروعات تأجير وحدات من أصحابها وفى الغالب تكون مبانى كاملة فيما تتولى تحديثها وإضافة خدمات جديدة للمبنى ومن ثم تعيد تأجيرها بقيمة اعلى سواء بنظام الإيجار الفندقى للأجانب أو لفترات طويلة للعملاء المحليين.
أضاف ان هذه النشاط حقق نجاحاً كبيراً فى هذه الدول حيث استغلت وحدات معطلة وتدر عائداً لملاكها فى الوقت الذى حافظت على أعمال الصيانة وسلامة المبنى وهو ما يرفع قيمة الوحدة السوقية وغالبا ما تكون عقود الإيجار من الملاك لفترات طويلة لتحقق عائدا مناسبا لشركة الإدارة.
توقع أن يحقق هذا المقترح نجاحاً خاصة أن النسبة الأكبر من العملاء الذين يغلقون وحداتهم تتعلق بأسباب الصيانة ومتابعة المستأجرين والمشاكل التى تنتج عن ذلك موضحا أن شركة الإدارة ستقوم بهذا الدور نيابة عن الملاك، لاسيما فى الوحدات التى تدر عائدا مجزيا ويتزايد عليها الطلب.
ومن جانبه، قال إيهاب يوسف، رئيس مجلس إدارة شركة دورز للتسويق العقارى إن الفكرة قابلة للتنفيذ ولكن ستواجه صعوبات لاسيما إن نسبة كبيرة من الملاك تمتنع عن تأجير وحداتهم الخالية نظرا لعدم توافر عروض مناسبة خاصة انهم اشتروها بأسعار مرتفعة وفى المقابل ينتظرون أن تحقق عائداً مناسباً.
أوضح أن هذا يتطلب من الشركة أن تقدم عرضاً مناسباً للقيمة الإيجارية وفى الوقت نفسه يسمح لها بتحقيق هامش ربح مناسب يؤمنها من مخاطر عدم تأجير الوحدة أو بقائها شاغرة لبعض الوقت مشيراً إلى صعوبة تقبل العملاء التأجير بسعر ينخفض كثيرا عن القيمة السوقية.
أضاف أن مدينتى القاهرة الجديدة والرحاب من أكثر المناطق التى يوجد بها وحدات كثيرة شاغرة فيما تتراوح قيمة الإيجارات بها بين 2 و4 آلاف جنيه شهريا للوحدة وهى مبالغ كبيرة لن يستطيع الكثيرون تحملها وبالتالى ستواجه الشركة صعوبة فى إعادة التأجير.
تابع أن هناك وحدات تنخفض قيمتها الإيجارية عن هذه المبالغ وتجد قبولاً من العملاء وهو ما يتطلب تركيز الشركة بشكل أكبر عليها موضحا حاجة شركة الإدارة إلى سيولة كبيرة لتتمكن من تأجير هذا العدد الهائل من الوحدات.
كتب – حمادة إسماعيل
