%95 حداً أقصى للأصول العقارية والأوراق المالية المرتبطة
%70 حداً أدنى للأصول المدرة لعوائد دورية
اعتمد مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية فى اجتماعه الأخير الضوابط التنظيمية لاستثمارات الصناديق العقارية، والتى تعد الخطوة النهائية تمهيداً لإطلاق هذه النوعية من الصناديق وفتح الباب أمام المؤسسات المهتمة بتأسيسها والاستثمار فيها، بعدما اعتمد مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية للصناديق الشهر الماضى.
وسبق أن أعلن أكثر من بنك استثمار يعمل بمصر عن استعداده لتأسيس صناديق عقارية، فيما ستستفيد الصناديق المزمع تأسيسها من صعود السوق العقارى الفترة الأخيرة وزيادة المبيعات، وحاجة مشروعات كثيرة للسيولة لاستكمالها خاصة المشروعات الخدمية.
قال شريف سامى، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية فى تصريحات خاصة لـ «البورصة» إن الضوابط الجديدة تشترط ألا تتجاوز نسبة الأصول العقارية للصندوق، متضمنة الأصول المالية المرتبطة بالنشاط العقارى، %95 من اجمالى أصوله.
كما تلزم الضوابط مدير الصندوق باستثمار %70 كحد أدنى من أمواله فى اصول منتجة لعوائد، وذلك لضمان تحقيقه تدفقات نقدية يمكن استخدامها كتوزيعات لحملة الوثائق أو إعادة استثمارها من جديد.
وقال رئيس الهيئة إن الالتزام بالحدود المقررة لهاتين النسبتين اعتبارا من نهاية العام المالى الأول لعمر الصندوق، على أن تظهرها الفترات المالية الفصلية التالية، كما يجوز للهيئة تغيير النسب المقررة لأصول الصناديق العقارية حال تعرض القطاع العقارى إلى أى ظروف استثنائية فى المستقبل.
ويعد السوق العقارى المصرى بعيداً نسبياً عن أى مشكلات استثنائية، نظرا لأن غالبية العقارات المصرية ممولة ذاتيا وتنخفض فيها نسبة القروض والتمويلات العقارية، وهو ما أبعد مصر عن نيران أزمة الرهن العقارى الأمريكى نهاية عام 2008.
وبحسب شريف سامي، عرفت “الهيئة” الأصول المنتجة لعوائد، بأنها الأصول التى تحقق عائدا دوريا خلال فترة الاحتفاظ بها ولا يشترط بيعها حتى يتحقق الدخل، سواء بتأجيرها أو استغلالها أو إدارتها، وسواء كانت تلك العقارات لأغراض سكنية أو فندقية أو تجارية أو تخزينية أو صناعية أو غيرها من الأنشطة الإنتاجية والخدمية.
كما تشمل الأصول المنتجة لعوائد جميع الأصول المالية المرتبطة بالنشاط العقارى مثل سندات التوريق الصادرة مقابل محفظة حقوق مالية لقروض تمويل عقارى، أو السندات الصادرة عن شركات التمويل العقارى والمضمونة بمحفظة قروض تمويل عقارى، وأيضاً الاوراق المالية المقيدة فى البورصة ووثائق صناديق الاستثمار العقارى الأخرى، إضافة إلى الودائع تحت الطلب وأذون الخزانة.
وتتصاعد حاجة شركات التطوير العقارى للسيولة عند التصدى للمشروعات المدرة للعوائد الدورية، نظرا لأن هذه العوائد لا تتحقق إلا بعد الانتهاء من البناء والتشغيل، كما هو الحال بالنسبة للمولات التجارية والمبانى الادارية والمخازن، نظرا لأنه فى الغالب يتم ايجار هذه المشروعات ولا تحصل الشركات على دفعات دورية من العملاء كما هو الحال بالنسبة للمشروعات السكنية بغرض التمليك.
واشترطت الضوابط التنظيمية للصناديق العقارية ألا يقل التصنيف الائتمانى للشركة المصدرة للسندات أو لمحفظة السندات أو لمحفظة التوريق التى يستثمر بها الصندوق جزءا من أمواله عن (-BBB) أو ما يعادلها.
كما تشترط الضوابط أن تتضمن نشرة الاكتتاب أو مذكرة المعلومات الخاصة بالصندوق سياسته الاستثمارية من حيث نوع العقارات المسموح الاستثمار بها وهيكل توزيع استثمارات الصندوق على كل مجال منها منسوبة إلى إجمالى أصول الصندوق، وطبيعة الايرادات المستهدف تحقيقها من العوائد الناتجة عن إيجار العقارات، وعوائد الأوراق والأدوات المالية، وناتج بيع عقارات، ونسبتها إلى إجمالى إيرادات الصندوق، إضافة إلى التوزيع الجغرافى المسموح به للاستثمارات العقارية للصندوق، وأخيراً سياسة توزيعات الأرباح على حملة الوثائق.
كما يلتزم مدير الصندوق بإعداد دراسة فنية وتسويقية ومالية وقانونية لكل استثمار عقارى يقوم الصندوق بإنشائه أو المشاركة فيه أو الاستحواذ عليه أو إدارته.
ويمكن لمدير الصندوق الاستثمار فى الأوراق المالية المقيدة بالبورصة المصرية بشرط أن تكون صادرة عن شركة تكون معظم أصولها عقارية أو عن شركات تعمل فى المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية، وكذلك الاستثمار فى أسهم شركات مصرية غير مقيدة بالبورصة بشرط أن تكون %80 من أصولها عقارية، على ألا تقل فى أى وقت من الأوقات نسبة ملكية الصندوق فى رأسمال الشركة عن ثلثى رأسمالها.
واشترطت الضوابط أيضا أن يتوافر فى الأصول العقارية التى يتعامل عليها الصندوق عدة شروط، هى أن تكون هذه الأصول مسجلة بالشهر العقارى أو صادر عنها قرار تخصيص سارى من إحدى الجهات المختصة فى الدولة، وألا تكون محل نزاع أو مرفوع بشأنها قضايا،إضافة إلى تقييم هذه الأصول بواسطة خبيرى تقييم عقارى واعتماد التقييمات من مراقبى حسابات الصندوق.
