مصادر: الهيئة لن توافق على مطالب المطورين بالاقتراض بضمان تسجيل الأراضى
“حسنين”: الاقتراض يقتصر على الشركات الكبيرة واللائحة العقارية تتيح التسجيل الجزئى
“القاضى”: الشركات تركز على رؤوس الأموال وحصيلة البيع لإتمام المشروعات
توفير التمويل لتطوير المشروعات العقارية التحدى الأكبر أمام الشركات مع صعوبة الاقتراض من البنوك واقتصار التمويل العقاري على الوحدات تامة الإنشاء، ما يستدعى إعادة النظر فى شروط هذا النشاط .
وتعتمد النسبة الأكبر من الشركات لتدبير السيولة لسداد قيمة الأراضى وتنفيذ أعمال الإنشاءات على رؤوس أموال الشركات وضخ سيولة جديدة من مؤسسيها بالإضافة إلى التدفقات النقدية من حصيلة البيع إلى جانب الدخول فى شراكات مع شركات أخرى.
وواجهت وزارة الإسكان شكوى صعوبة توفير التمويل لتنمية أراضى الهيئة بإلغاء المزايدة على سعر المتر المربع وتثبيت قيمته واقتصار المنافسة على نسبة المقدم ستوفر سيولة للشركات لبدء مشروعاتها.
قال درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن تمويل المشروعات العقارية ونسب مساهمة موارد تدبير السيولة تختلف من شركة لأخرى وفقاً لعدد من المعطيات، إلا أنها تنحصر ما بين رأسمال الشركة والاقتراض ومقدمات الحجز والأقساط أو الدخول فى شراكات جديدة وأخيراً الطرح فى البورصة.
أشار إلى أن البنوك تتحفظ فى إقراض الشركات كونها تسعى لضمان قيمة القرض بعدم منح القروض بغير ضمانات مناسبة واشتراط تسجيل الأرض لمنح القرض بضمانها.
أوضح أن الشركات الكبيرة تحتاج إلى التمويلات البنكية فى المشروعات الضخمة للانتهاء منها فى الوقت المناسب.
شدد على أهمية بدء العمل فى التمويل العقاري للوحدات فى مراحل الإنشاء وليس بعد اكتمال المشروع وتوصيل المرافق كما هو حاليا، حتى يكون جزءاً فاعلاً فى عملية التطوير.
أشار إلى أن اللائحة العقارية الجديدة التى أصدرتها وزارة الإسكان تتيح التسجيل الجزئى لمساحات الأراضى على المراحل المطورة وهو ما يساهم فى الحصول على قروض بضمان هذه الاجزاء المسجلة.
أوضح أن التمويل البنكى مهم فى ظل الحاجة إلى السكن والعجز الكبير خاصة فى مشروعات الإسكان المتوسط وأقل من المتوسط كون مقدمات الحجز والأقساط لهذه النوعية من المشروعات لن تكون كافية للانتهاء منها فى الوقت المحدد.
تابع أن عدم توفير السيولة الكافية لتمويل إنشاءات المشروعات العقارية سيدفع الشركات لتقليل مدد السداد للعملاء ما يدفعها لمواجهة صعوبة فى تسويق وحداتها.
وطالب “درويش” بعقد ورشة عمل تحت رعاية البنك المركزى تضم هيئة المجتمعات العمرانية والبنوك والمطورين لتنظيم الحصول على قروض لمشروع بضمان أرض مسجلة مسدد قيمتها بالكامل من قبل المطور ولكن لم تسجل ملكيتها مع ضمان عدم تصرف المطور فى الأرض.
وقال عمرو القاضى، نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة وادى دجلة للاستثمار إن منظومة التمويل فى السوق العقاري فرضها المناخ العام للاستثمار والذى يعتمد بشكل أساسى على رؤوس أموال الشركات وضخ السيولة من المؤسسين لإنهاء أعمال التطوير إلى جانب التدفقات النقدية من حصيلة البيع.
أضاف أن الاعتماد على حصيلة البيع كحل وحيد غير مجد ولن يخرج مشروع ناجح ويجب أن تعتمد الشركة على مصادر متنوعة للتمويل لتقليل المخاطر.
أشار إلى أن التمويل عبر الطرح فى البورصة بهدف توفير وسائل التمويل تطور طبيعى للشركات الكبيرة التى لديها خطة توسعية، إلا أن هذا يتطلب شركات قوية.
وقال حسام مصطفى، نائب رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للاستثمار العقاري إن شركات الاستثمار العقاري تحولت إلى مطور عام وتوفر التمويل لأعمال التنفيذ بديلاً عن البنوك إلى جانب تمويل العملاء بتقسيط الوحدات لفترات طويلة بديلاً عن شركات التمويل العقاري التى فرضت مرتفع وشروط صعبة لضمان الوحدة.
أوضح أن الشراكة أحد الحلول التى توسعت فيها الشركات العقارية السنوات الماضية فى ظل نقص المعروض من الأراضى إلى جانب أزمة السيولة التى لحقت بمعظم الشركات التى تعتمد على حصيلة البيع بشكل أساسى فى التمويل.
أشار مصطفى إلى أن معظم الشركات لا تعتمد على التمويل البنكى كونه يقتصر على عدد محدود من الشركات والتى لديها أصول يمكنها الاقتراض بضمانها وفى المقابل تبحث الشركات الصغيرة عن بدائل أخرى.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان لـ”البورصة” إن الوزارة استجابت لمطالب شعبة الاستثمار العقاري باستبعاد الشركات تحت التأسيس من المزايدة على أراضى هيئة المجتمعات العمرانية بعد المضاربات السعرية فى المزايدات السابقة.
أضافت أن الهيئة لن توافق على مطالب المطورين بتسجيل الأرض للشركات للاقتراض من البنوك بضمانتها لأنها تمثل ضمانة فى حالة التعثر أو عدم سداد أقساط الأرض لتقوم الهيئة باسترداد أرضها.
ومن المقرر وفقاً للائحة العقارية إنشاء سجل للمطورين العقاريين طبقاً لعدد من القواعد والمعايير الفنية والإدارية والمالية التى يحددها مجلس إدارة الهيئة ويتم تحديد المساحة التى يمكن للمطور الحصول عليها طبقاً لتصنيفه.
وقالت المصادر إن التصنيف سينظم عملية المنافسة على الأراضى فى القطاع العقاري وسيسمح للشركة بالحصول على المساحة التى تتناسب مع قدرتها المالية وبالتالى لا تحتاج إلى قروض للتطوير والاكتفاء بفتح باب الحجز والسيولة المتوافرة لديها.
أضافت أنه وفقاً للتصنيف ستتم دعوة المطورين للتقدم للحصول على الأراضى ما يمنح فرص جميع فئات المطورين فى حصة ملائمة من السوق العقاري وبما يراعى قدراتهم الفنية والإدارية والمالية.
أشارت إلى أن التصنيف سيراعى تغيير فئة المطور كل فترة طالما التزم بتنفيذ مشروعاته المتعاقد عليها مع “المجتمعات العمرانية” وسيتم إقرار حوافز تشمل رفع تصنيف المطور إلى الفئة التى تعلوه مباشرة بجانب أولوية فى مشاركة الهيئة فى مشروعاتها.
