“شكرى”: نوعية الطلب تحسم احتياجات الصناديق من المشروعات
“أنيس”: “اللوائح التنظيمية” و”العائد السريع” أسباب أفول النشاط
“عبدالله”: تعديل اللائحة يجذب شريحة كبيرة من المستثمرين العرب
الأداء الجيد للشركات يضمن جودة المنتج ويسهل نقل الملكية والاستحواذ على المشروعات
بعد إصدار اللائحة المنظمة لعمل صناديق الاستثمار بأنواعها توقع المتعاملون فى القطاع إقبالاً كبيراً على تأسيس الصناديق العقارية للاستفادة من معدلات النمو فى القطاع والطلب المتزايد على الوحدات السكنية.
لكن بعد مرور عامين على إصدار الضوابط المنظمة للصناديق لم يشهد السوق تأسيس أية صناديق عقارية بسبب الاعتراض على البنود وزيادة الضرائب.
“البورصة” استطلعت رأى المطورين العقاريين حول المحفزات، التى يجب توافرها فى القطاع لجذب رؤوس الأموال على الاستثمار فى المشروعات.
وقال طارق شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار العقارى إن الصناديق العقارية مهمة فى نمو القطاع السنوات المقبلة فى ظل تنامى طرح المشروعات العمرانية.
أوضح أن الصناديق ستوفر على المطورين كثيرًا من أعباء التسويق كونها مشترى لمشروعات كاملة أو أجزاء كبيرة منها إلى جانب توفير السيولة للمطور من حصيلة البيع، والتى ستوجه لتنفيذ مشروعات جديدة أو إنهاء الإنشاءات حال البيع فى مشروعات ما زالت بمراحل التطوير بما يزيد إنجاز الأعمال وسرعة دوران رأس المال.
أشار إلى أن الشركات تتنازل عن جزء من أرباحها مقابل البيع للصناديق العقارية طالما ستبيع جزء كبير من مشروعها دفعة واحدة وعدم تحمل أعباء التسويق وإعادة استغلال السيولة.
وذكر أن تحديد نسبة هامش الربح المتنازل عنها ترتبط بعدد من العوامل بما فى ذلك نوعية المشروع ومدى الطلب عليه وسهولة تسويقه إلى جانب نظام السداد والقيمة الإجمالية للصفقة.
أضاف أن نشاط الصناديق العقارية مرتبط بحل الصعوبات التى قد تواجهها فى التعاملات الضريبية والقيود على البيع والشراء فى المشروعات العقارية.
قال شكرى إن الصناديق العقارية ستجذب رؤس الأموال غير المستغلة فى البنوك أو لدى المستثمرين بجانب استقطاب الاستثمارات الأجنبية حيث تترقب العديد من صناديق الاستثمار العقارية العالمية، والتى تمتلك سيولة تهيئة المناخ التشريعى بالسوق المصرى.
أوضح أن مطالب مؤسسى الصناديق من المطورين ترتبط باحتياجات السوق كون الصندوق يسعى لتحقيق أكبر هامش ربح ممكن والذى يتحقق بشراء منتج يسهل تسويقه.
أضاف أن المساحات التى تحظى بطلب كبير فى القطاع العقارى تتراوح ما بين 100 و200 متر مربع للاستخدام السكنى.
أشار إلى أن الطلب على المشروعات الإدارية يتركز على المبانى الحديثة، التى تناسب الشركات الأجنبية فى ضوء تنامى الطلب عليها.
أوضح أن الصناديق العقارية ستفضل التعامل مع شركات عقارية لها سمعة جيدة وسابقة خبرة حال الشراء فى مراحل التطوير لتقليل مخاطر عدم التزام الشركة بتسليم المشروع فى موعده وبالمستوى المطلوب.
وقال نبيل شوقى، مدير عام شركة الديوان العقارية إن الصناديق العقارية تقلل عبء التمويل عن كاهل المطورين بتوفير السيولة للانتهاء من المشروعات فى مراحل الإنشاء.
أضاف أن الشركات العقارية ستعيد توجيه السيولة فى مشروعات جديدة بما يساهم فى استمرار نشاط السوق وعدم تأثره بالأوضاع الاقتصادية، التى تؤثر على عمليات البيع، مع توقعات بارتفاع أسعار العقارات الفترة المقبلة عقب زيادة قيمة الأراضى فى المزايدة الأخيرة لهيئة المجتمعات العمرانية.
أشار إلى أن السوق المصرى جاذب للصناديق العقارية فى ظل ميزة تنافسية عن الأسواق العالمية بسبب ارتفاع الكثافة السكانية وهامش ربح كبير، ما يساهم فيها زيادة الطلب واستقرار الأوضاع السياسية.
توقع شوقى زيادة الإقبال على تأسيس الصناديق العقارية فى ظل الربحية المرتفعة للقطاع العقارى وإنهاء الكثير من المشكلات القانونية.
أوضح أن نمو الصناديق يتطلب توفير الأراضى، التى تمثل المادة الخام للتطوير والأيدى العاملة ومواد البناء فى ظل أزمات متوقعة مع طرح العديد من المشروعات القومية، التى تطلب توفير مواد خام بكميات كبيرة.
وقال الدكتور أحمد أنيس، أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى إن مصر لم تشهد نموًا فى نشاط الصناديق العقارية بسبب اللوائح التنظيمية ورغبة المستثمرين فى الحصول على عائد سريع لاستثماراتهم.
أضاف لـ”البورصة” أن نشاط الصناديق العقارية يقوم على الاستثمارات طويلة الأجل، ولا يقتصر على شراء العقارات وإعادة بيعها لتحقيق مكسب فورى.
أوضح أن اللائحة التى أقرتها هيئة الرقابة المالية لصناديق الاستثمار العقارى تشجع شراء العقارات بغرض الإيجار، وليس البيع.
أشار إلى أن الفارق بين بيع العقارات وتأجيرها يماثل الفارق بين الأسهم والسندات ففى حالة الأسهم تحصل على ملكية بعكس السند الذى يعتمد على شراء الدين وانتظار الفائدة.
وقال أنيس إن نشاط الصناديق العقارية لم يلقَ رواجًا فى السوق المصرى بسبب تدنى القيم الإيجارية مقارنة بالقيمة العقارية للمبانى والعائد المحقق من الشراء وإعادة البيع.
أضاف أن البعض يتحدث عن تدنى العائد على صناديق الاستثمار العقارى ويقدرونه بـ 7% فقط عند تأجير الوحدات للأنشطة المختلفة مقارنة بسعر الفائدة الذى تقدمه البنوك لعملائها، وهو خطأ شائع فى القطاع.
وأوضح أنيس: “العائد على الإيجار 7% بجانب أن القيمة النهائية للعقار ترتفع بنسبة 10% بمرور السنوات بعكس البنوك حيث تظل قيمة الوديعة ثابتة، وبالتالى عائد الاستثمار فى الصناديق أعلى من البنوك”.
أشار إلى أن مطالب الشركات بزيادة الإعفاءات الضريبية وتخفيض الرسوم على تأسيس الصناديق العقارية يواجه بالرفض، لأن الدعم يجب أن يوجه للقطاعات التى تحقق فائدة لمحدودى الدخل ويمكن تخفيض الضرائب عند استثمار الصناديق فى مشروعات سكنية لشرائح الدخل المنخفضة.
وقال إن الدور الذى يجب أن يقوم به المطور العقارى لتشجيع الصناديق على الاستثمار بمشروعاته يتمثل فى إتاحة منتج يقبل عليه السوق، وألا يعمل بمعزل عن مؤشرات الطلب السائدة فى القطاع سواء من حيث السعر أو المساحة والشريحة المستهدفة.
أضاف أن المطورين مطالبون بالالتزام بالجدول الزمنى للتنفيذ وجودة المنتج خاصة أن عددا كبيرا من الشركات تبيع الوحدات على المخطط لتوفير سيولة للتنفيذ، وهو الدور الذى يمكن أن تقوم به الصناديق العقارية.
أوضح أنيس أن الأداء الجيد للشركات العقارية يضمن جودة المنتج النهائى ويسهل عملية نقل حقوق الملكية ويسرع من عملية الاستحواذ على المشروعات فى مراحل التطوير المختلفة ويضبط دورة رأس المال.
أشار إلى أن المشروعات العقارية تحتاج إلى رؤوس أموال كبيرة لبدء التنفيذ وكلما شاركت الصناديق العقارية فى المراحل المتقدمة للمشروعات أدى ذلك لسرعة التنفيذ وزيادة معدلات البيع.
وقال: “إذا كانت الدولة جادة فى دعم القطاع العقارى يجب اعتماد حسابات الضمان للمشروعات تحت إشراف جهات محايدة لإيداع أقساط البيع فى حسابات بالبنوك تحت اسم المشروع ويتم التمويل وفقًا لمراحل التنفيذ وتقدم الأعمال على أن تقوم البنوك بتعويض الفارق لحين اكتمال السداد وهذه الآلية ستؤدى لمنع التعثر أو النصب بالإعلان عن مشروعات وهمية”.
وقال محمد عبدالله، رئيس مجلس إدارة “كولدويل بانكر ـ مصر للتسويق العقارى”: إن الشركة تنتظر تعديل لائحة الصناديق العقارية وزيادة الحوافز الضريبية والمميزات المطلوبة لتفعيل نشاط الصناديق العقارية فى السوق المصرى.
أضاف أن لائحة الصناديق العقارية صدرت منذ عامين، ولم يتم تدشين أى صندوق رغم أن القطاع يستوعب إنشاء صناديق عقارية باستثمارات من 10 إلى 20 مليار جنيه.
أوضح: “الشركات ترى أن اللائحة لا تتضمن حوافز تشجعها على تأسيس الصناديق وتنتقد زيادة الرسوم والضرائب التى يتحملها الصندوق العقارى”.
أشار إلى أن الشركات طلبت من “الرقابة المالية” تعديل اللائحة وردت الهيئة بأن البرلمان الجديد هو المنوط به إدخال تعديلات على اللائحة.
قال عبدالله إن “كولدويل بانكر” تسعى لتأسيس صندوق عقارى برأسمال يبدأ من 500 مليون جنيه يرتفع فى مراحل لاحقة إلى مليار جنيه.
أضاف أن تعديل لائحة تأسيس الصناديق العقارية يجذب شريحة كبيرة من المستثمرين خاصة من الخليج.
ويرى رئيس “كولدويل بانكر” أن الصناديق ستساهم فى دعم القطاع العقارى بشكل كبير، وأنها تشكل أهمية كبرى لسوق المال، حيث ساهمت الصناديق العقارية فى تنمية الاقتصاد الأمريكى بقيمة 6 مليارات دولار من إجمالى قيمة الصناديق البالغة 13 مليار دولار.
وطالب البورصة بإيجاد آلية لجذب الصناديق العقارية إلى سوق الأوراق المالية سواء بقيد وثائقى أو بضخ استثماراتها فى القطاع العقارى المدرج بالبورصة المصرية تشجيعاً للصناديق العقارية المرتقبة.