يترقب المطورون العقاريون بشغف الانتهاء من اللائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار العقارى ويعلقون عليها آمالاً عريضة فى تنشيط السوق وزيادة معدلات الطلب ويرون أن هذا الاتجاه تأخر كثيراً.
وشكلت وزارة الإسكان لجنة لوضع تصور عن آلية عمل الصناديق العقارية بالسوق المصرى ودراسة القوانين الحالية المنظمة لها وتلافى المعوقات بناء على طلب قدمته شعبة الاستثمار العقارى إلى وزير الإسكان مؤخراً.
وتواجه صناديق الاستثمار العقارى فى مصر عدة معوقات تحتاج حلولاً جذرية فى اللائحة التنفيذية لقانون سوق المال ومنها اشتراط قيام مؤسسى الصندوق بإنشاء شركة لإدارته وعدم الاكتفاء بجمع رأس المال من المساهمين، بالإضافة إلى الخلاف حول أيلولة ملكية أصول الصندوق هل للشركة أم لحملة الوثائق إلى جانب مشكلة عدم تملك الأجانب للصناديق.
وتمثل الصناديق العقارية كيانات مالية ضخمة تتولى شراء مشروعات عقارية كاملة أو أجزاء منها فى مراحل التطوير المختلفة بأسعار منخفضة نسبياً على أن تبيعها مرة أخرى بشكل فردى أو جماعى.
قال المهندس طارق شكرى، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى ورئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار إن أهمية الصناديق العقارية تأتى من قدرتها على إحداث حركة كبيرة فى السوق، واصفاً فكرة عملها بتاجر الجملة الذى يشترى مشروعاً كاملاً أو أجزاء منه وإعادة بيعه بما يمثل ضخ سيولة أجنبية كبيرة فى السوق تضاف إلى المتواجدة به، كما يساعد الشركات على تصريف وحدات مجمعة ما يزيد سرعة دوران رأس المال الذى يعاد ضخه فى مشروعات جديدة.
تابع أن هذه الصناديق رغم أهميتها لكثير من الأسواق العالمية لا تزال تواجه معوقات كبيرة لعملها بالسوق المصرى، موضحاً أن أبرزها آلية التعامل عليها بالبيع والشراء وعلى محفظتها من المشروعات بالرهن أو الاقتراض.
وأشار إلى مطالبة شعبة الاستثمار العقارى بالغرفة التجارية وزير الإسكان خلال لقاء جمعهم به مؤخراً بتعديل القوانين المنظمة لإنشاء الصناديق وتحديد آلية عملها بالسوق المحلى، لافتاً إلى استجابة الوزارة لهذا المطلب بتشكيلها للجنة تختص بهذه القضية.
أكد أن الصناديق العقارية الأجنبية تمتلك سيولة ضخمة تصل قيمتها إلى 50 مليار دولار توجه إلى شراء مشروعات بالعديد من الدول وتواجدها فى مصر يزيد من حركة مبيعات الشركات بنسبة كبيرة.
أوضح أن هذه الصناديق تشترى المشروعات فى الغالب فى مراحل متقدمة من أعمال التطوير بأسعار منخفضة ما يوفر على الشركة المطورة كثيرا من الأعباء التى تتحملها لاحقاً من نفقات التسويق إضافة إلى توفير سيولة تمكنها من إنجاز المشروع خلال وقت قصير فيما تحصل الصناديق على نسبة ربحية مرتفعة مع زيادة أسعار الوحدات عند إعادة بيعها لاسيما مع انتهاء أعمال التطوير.
وأضاف المهندس منتصر عبادى، رئيس مجلس إدارة المجموعة الاستشارية أورجانيك، أن نسبة الأرباح السنوية للصناديق العقارية فى دول أخرى لا تتجاوز 5% وفى المقابل فإن الربحية بالسوق المصرى قد تحقق ضعف هذه النسبة ما يجعلها سوقاً واعدا وفرصة كبيرة أمام المستثمرين، لاسيما أن معدل المخاطرة متراجع مع الارتفاع المستمر فى أسعار العقارات والعجز الكبير فى الوحدات.
تابع أنه لم يكن يلتفت فى السابق إلى الصناديق العقارية رغم تواجدها عالمياً لأن السوق لم يواجه تراجعاً كبيراً فى أغلب الأوقات ولم تمثل الصناديق مطلباً ملحاً وسط الطلب المتزايد على الشراء.
أوضح أن إعادة صياغة القوانين المنظمة لعمل الصناديق العقارية ستكون بداية رواج كبيرة فى السوق، متوقعاً تدفق العديد منها على السوق المصرية، إضافة إلى إنشاء صناديق جديدة من شركات تمويل وبنوك مصرية لاسيما مع معدلات الربحية المرتفعة فى مقابل انخفاض نسبة المخاطرة.
من جانبه، أشار على عبدالغفار، رئيس مجلس إدارة مجموعة دار زين للتسويق العقارى إلى محاولات كثيرة جرت فى وقت سابق لتعديل قوانين سوق المال والائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار ومنها الصناديق العقارية إلا أنها لم تدخل حيز التنفيذ، لافتاً إلى أن التعديلات المتوقعة قد تستغرق وقتاً وهو ما يحتاجه القطاع ليعود إلى الرواج بعد تراجع دام نحو عامين.
وأكد أهمية تحرك الوزارة ودعمها لتفعيل دور الصناديق إلا أنه يرى أن الوقت الراهن قد يكون غير محفز للمستثمرين، نظراً لعدم وجود خطة واضحة وهو أمر قد يمتد لبعض الوقت.
وأشار إلى أهمية إنهاء أزمة عقود الشركات والتعجيل بالتسويات لاسيما مع الشركات العربية التى تؤثر بشكل مباشر على النظرة الخارجية للسوق المصرى، مؤكداً أهمية مشاركة المطورين فى التعديلات المزمعة على قوانين صناديق الاستثمار العقارية.
كتب – حمادة إسماعيل
