تسليم المرحلة الأولى من «أفق جاردنز» 2014 وتطوير المساحات الباقية ينتظر قرار الزراعة
تسويق %50 من «ريوس» وبدء تسليم الوحدات العام المقبل باستثمارات مليار جنيه
الأوضاع السياسية أوقفت إجراءات تأسيس جمعية مستثمرى الطريق الصحراوى
تردد العملاء وتغيير أساليب الشراء رد فعل طبيعى لعدم الاستقرار وتراجع السوق
طرح الإسكان لوحدات 42 متراً مربعاً يخالف ثقافة المصريين وستتحول لعشوائيات
قال المهندس وليد الكفراوى، رئيس مجلس إدارة شركة افق كابيتال للتنمية العقارية، إن محفظة أراض الشركة غير المنماة 6 ملايين متر مربع تتوزع بين طريق القاهرة – إسكندرية الصحراوى والمنطقة الاستثمارية بمحافظة الجيزة، راهنا تطويرها الذى يحتاج 5 سنوات بعودة النشاط للسوق الذى يرتبط بالاستقرار الأمنى والاقتصادى، مقدراً استثماراتها بنحو 2.5 مليار جنيه.
أوضح أن الشركة انتهت من تسويق %70 بالمرحلة الأولى من مشروع “افق جاردز” التى يصل عددها 250 وحدة، والمشروع ينقسم إلى أربع مراحل على مساحة 400 فدان باستثمارات 400 مليون جنيه، لافتا إلى أن البدء فى المراحل الثلاث الباقية من المشروع ينتظر قراراً واضحا بشأن النسبة البنائية.
تابع أن المرحلة الأولى تقام على %7 من مساحة المشروع، مؤكداً التزام الشركة بهذا المعدل الذى يلقى قبولاً من المطورين لمشروعات على طريق القاهرة إسكندرية الصحراوى، موضحا أن تعاقب الوزراء منذ الثورة يصعب معه تحديد مصير المراحل المتبقية والابقاء على هذه النسبة أم لا.
لفت إلى أن الشركة سوقت %50 من مشروع”ريوس” السكنى الذى يقام على مساحة 500 ألف متر مربع بمنطقة الجيزة الاستثمارية، ويطور على 3 مراحل باستثمارات مليار جنيه، وسوف نبدأ فى تسليم المرحلة الأولى العام المقبل.
أضاف أن عدم الاستقرار وتعاقب 6 وزراء على “الزراعة” خلال العامين الماضيين كان وراء تأخر استثمارات كبيرة على طريق الإسكندرية الصحراوى، الذى يضم نسبة كبيرة من محفظة أراض الشركة، موضحا أن أخر قرار فى هذا الشأن شمل رفع النسبة البنائية إلى %7 بدلا من %2 من المساحة مقابل سداد 100 ألف جنيه عن كل فدان.
تابع أن بعض الشركات على الطريق خالفت هذا الإجراء بإنشاء ملاعب جولف بدلا من زراعة أشجار مثمرة، وأن شركته التزمت باشتراطات وزارة الزراعة فيما تنتظر صدور قرار واضح فى هذا الشأن لتطوير أراضيها فى المنطقة فيما لاتزال أيادى بعض المسئولين مرتعشة.
أوضح أن الإجراءات الخاصة بإنشاء جمعية مستثمرى الطريق الصحراوى توقفت نظرا للأوضاع غير المستقرة التى تشهدها البلاد، لافتا إلى أنها تضم أكثر من 30 مستثمرا، حيث يوجد على جانبى الطريق استثمارات ضخمة يمكن أن تساهم الجمعية المزمع تأسيسها فى التعجيل بعمليات التنمية لسهولة التواصل مع المسئولين.
أكد أن حالة الهدوء فى السوق العقارى لن تستمر طويلا، حيث إن الطلب على العقار لا يتوقف، موضحا أن تردد العملاء وتراجع دخولهم أثر على قرار الشراء، وأن المنتج العقارى ضمن الاحتياجات الأساسية التى لا غنى عنها، إلا أن المعروض من الوحدات فوق المتوسطة يفوق الطلب، فيما لا يوجد توافق إلى حد كبير بين الطلب والمعروض من الوحدات فى السوق.
تابع أن تردد العملاء فى الشراء رد فعل طبيعى لحالة عدم الاستقرار، حيث أصبح من الصعوبة ضمان استمرار معدل الدخول، وتحول العميل إلى شراء وحدات باقساط على فترات طويلة تتجاوز 5 سنوات مخاطرة كبيرة فى ظل إمكانية فقد مصادر الدخل، حيث يركز العملاء حالياً على زيادة مقدم الشراء وتقليل قيمة الأقساط الشهرية.
أوضح أن البيع حاليا يقتصر على العملاء الذين بحاجة فعلية للسكن بعد خروج شريحة من عملاء الاستثمار، حيث كانت نسبة كبيرة منهم فى السابق تشترى فى أكثر من مشروع خلال مراحل الإنشاء ثم تبيع ما لديها بعد ارتفاع الأسعار مع تزايد نسبة الانشاءات وقبل استلام الوحدة، وفى ظل المخاطر التى تتعرض لها هذه الشريحة اختفت من السوق نظرا لصعوبة البيع.
توقع أن يعاود القطاع نشاطه عقب الاستقرار الأمنى والتوافق السياسى وانتهاء التظاهرات وأعمال العنف، موضحا أن العقار يمكنه تعويض حالات الهدوء فى الوقت الراهن، حيث يوجد طلب مؤجل واستثمارات تترقب عودة الناشط بالسوق.
أوضح أن مشاركة القطاع الخاص فى مشروعات إسكان محدودى الدخل يجب أن توضح أولا المستهدفين من هذه الوحدات بعد دراسة لاحتياجاتهم وطرحها بانظمة تتوافق مع دخولهم، مشيرا إلى أن المشروع القومى السابق- رغم فكرته الجيدة – إلا أن آلية تطبيقها لم تكن على نفس الدرجة.
تابع أن مساحة الوحدات 63 مترا لا تتوافق مع ثقافة المستهلك الذى يرغب فى شراء مساحات أكبر، كما أنها طرحت بأسعار لا تتوافق مع محدودى الدخل الذى توفر له فى معظم دول العالم وحدات بالإيجار، فيما يقتصر التمليك على شرائح الأعلى دخلا، ويمكن للدولة التى تمتلك مساحات شاسعة من الأرض أن تقدم الدعم لمحدودى الدخل، عبر توفير الأراضى للمطورين بأسعار منخفضة مقابل توفير وحدات بأسعار منخفضة.
أضاف أن طرح وحدات إيجارية لمحدودى الدخل يلقى قبولا، إلا أن ما أعلنته الإسكان لا يتوافق مع ثقافة المستهلك المصرى، حتى ولو كان موجها لشرائح منخفضة الدخل، حيث أعلنت عن طرح وحدات بمساحات أقل من 50 متراً بالإيجار، متوقعا أن تتحول إلى عشوائيات.
أكد قدرة وزير الإسكان الجديد الدكتور إبراهيم محلب على التعامل مع ملفات المستثمرين، خاصة أنه قريب من مشكلات الشركات ويمكنه اتخاذ قرارات تساهم بقوة فى عودة النشاط للسوق، لاسيما فيما يتعلق بملف طرح الأراض واستخراج التراخيص والمشروعات المعطلة.
شدد على أهمية أن تلعب البنوك دورا أكبر فى مساندة شركات التطوير، بشرط أن تعد دراسة جيدة للمشروعات المطلوب تمويلها، موضحا أن التمويل العقارى لا يمثل إضافة للسوق حيث تصل الفائدة على سعر الوحدة إلى %160 خلال 10 سنوات وهو ما يرفضه العملاء.
أشار إلى أن تراجع السوق فى الوقت الراهن لا يعنى عدم طرح وزارة الإسكان لأراض على المستثمرين، حيث إن الطرح المنتظم يخلق توازناً فى السوق ويحد من ندرتها ويساعد على تنشيط القطاع وجذب استثمارات، لكن الأهم من ذلك هو الآلية الطرح.
تابع أن المزايدة ترفع أسعار الأراضى بشكل كبير، وامتدت إلى أسعار الوحدات، موضحاً أن عملية الطرح يجب أن يسبقها دراسة للمنطقة ومعدل تنميتها قبل تحديد السعر والطرح، حيث إن الأراضى بالمدن التى لم يبدأ تطويرها مثل العلمين الجديدة يجب أن تكون بالتخصيص وبأسعار منخفضة جداً وفى المقابل فإن الأراضى فى المناطق الراقية مثل القاهرة الجديدة و6 أكتوبر يجب أن تطرح بنظام المزايدة للحفاظ على حق الدولة.