حظر إصدار قرار التخصيص أو أمر إسناد قبل سداد الدفعة المقدمة
تعديل القرار الوزارى لا يترتب عليه إضافة أى فترات على المدة الأصلية لتنفيذ المشروع
منع تخصيص أراض أو عقارات بالإيجار أو بحق انتفاع بدون تحديد المدة والمقابل
إلزام المستثمر بتقديم برنامج زمنى لتنفيذ المشروع يحدد مراحل ونسب التنفيذ
لمجلس إدارة الهيئة الحق فى تسجيل وحدات المراحل التى تم إنشاؤها وتسليمها شرط سداد الالتزامات المالية
تحرير عقد البيع النهائى للأراضى الصناعية بعد استخراج رخصة التشغيل وسداد ثمن الأرض
حظر رهن الأراضى المخصصة والسماح برهن المبانى المقامة عليها بعد موافقة الهيئة
العقوبات على المستثمرين لا يمتد أثرها لملاك وحدات المشروع
فتح حساب جارٍ باسم المشروع فى بنك محلى معتمد يتلقى مقدمات الحجز والأقساط
فترات تنفيذ للمشروعات تتراوح بين 3 و10 سنوات
استحدثت وزارة الإسكان بنودا واشتراطات فى اللائحة العقارية المنظمة لعمل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى خطوة تهدف لحل كثير من المشكلات التى تواجه القطاع العقارى ومنها قصر المدد الزمنية لتنفيذ المشروعات وتأخر ترفيق الأراضى المطروحة للاستثمار ما أنتج عدداً من النزاعات بين الهيئة والمستثمرين خلال السنوات الماضية.
وحصلت «البورصة» على المسودة النهائية للائحة العقارية التى طرحتها وزارة الإسكان للنقاش مع المستثمرين قبل عرضها على مجلس الوزراء لإقرارها وننشر نصها كاملاً.
الباب الأول
أولاً: التعريفات العامة
يقصد بالكلمات والعبارات التالية أينما وردت فى هذه اللائحة المعانى المحددة أمام كل منها وذلك على النحو الآتى:
الوزارة: وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
الهيئة: هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتى أنشئت بموجب القانون رقم (59) لسنة 1979، لتكون – دون غيرها – جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات العمرانيــة الجديــــدة
الوزير المختص / رئيس مجلس الإدارة: وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
السلطة المختصة: رئيس مجلس إدارة الهيئة
الجهة الإدارية / الجهاز العمرانى: جهاز تنمية المدينة فى المجتمع العمرانى الجديد التابع لهيئــــة المجتمعات العمرانية الجديدة
المستفيد / العميل / المستثمر: طالب الحصول على أراض أو عقارات بأى أسلوب من أساليب التخصيص
الحجز والموافقة المبدئية: كل الإجـــراءات التى تتخذ قبل إصدار قرار التخصيص أو أمر الإسنـــاد
إخطار التخصيص: يحدد فيه كامل بيانات ووصف الأرض أو العقار ولا يصدر إلا بعد سداد كامل الدفعة المقدمة
اللجان الرئيسية: اللجان التى تنشأ بقرار من السلطة المختصة برئاسة هيئة المجتمعات الجديدة
اللجان الفرعية: اللجان التى تنشأ بقرار من رئيس الجهاز العمرانى بأجهزة المدن العمرانية الجديدة
القرار الوزارى: القرار اللازم استصداره للمساحات الكبيرة لاستخراج التراخيص وبدء الإنشاء
نسب التميز: القيمة التى تضاف إلى سعر المتر للأراضى أو الوحدات باختلاف أنواعها، التى تتمتع بمعايير معينة.
المساحات الكبيرة: الأراضى التى تزيد على مساحة «5 أفدنة»
المساحات الصغيرة: الأراضى التى تقل عن مساحة «5 أفدنة»
نسبة الإنجاز: نسبة المنفذ الفعلى من المشروع مقارناً بالبرنامج الزمنى المعتمد
المرافق العامة: مياه – صرف صحى – طرق – كهرباء
ثانياً: الأحكام العامة
-1 جميع الأراضى والعقارات التى تعرضها الهيئة للتصرف يجب أن تكون مرفقة بالنسبة للأراضى الصغيرة أما بالنسبة للمساحات الكبيرة فيجب ان يتم توفير طريق ممهد ومصدر مياه لأغراض الإنشاء لا يبعد عن حد الأرض أكثر من 500 متر أو «على حدود الأرض مقترح آخر».
-2 يحظر إصدار أى قرار تخصيص أو أمر إسناد قبل سداد الدفعة المقدمة
-3 يتم تحرير عقود ابتدائية لجميع أنواع التصرفات عن الأراضى أو العقارات
-4 لايترتب على تعديل القرار الوزارى إضافة أى مدد على المدة الأصلية لتنفيذ المشروع
-5 فى حالات التخصيص بالأمر المباشر يتم تحديد السعر وقت التخصيص وذلك بمعرفة لجنة تحديد الأسعار وفقاً لضوابط التسعيــــر الواردة بهـــذه اللائحة.
-6 يحظر تخصيص أى أراض أو عقارات بالإيجار أو بمقابل انتفاع بدون تحديد مدة ومقابل الإيجار أو مدة ومقابل الانتفاع
-7 يلتزم المستفيد بتقديم برنامج زمنى لتنفيذ المشروع يحدد فيه مراحل ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة لتنفيذ المشروع، على أن تلتزم الهيئة بتوصيل المرافق للمرحلة المنفذة وفقاً للبرنامج الزمنى المعتمد.
-8 فى حال عدم السداد النقدى يتم سداد الثمن بالنسبة لجميع الأراضى بنظام الأقساط الربع سنوية المحملة بالأعباء.
-9 عنوان المراسلات هو العنوان المثبت فى استمارة التقدم أو العقد المحرر وتقع المسئولية على المستفيد فى حالة تغيير العنوان أو خلو أو غلق العين محل العنوان دون إخطار الجهاز العمرانى بذلك وتحديد عنوان آخر يمكن التراسل عليه.
10. يتم تحرير عقد بيع نهائى بالنسبة للأراضى أو العقارات المخصصة للبيع وفقاً للضوابط الآتية:
أ- الوحدات باختلاف أنواعها: لا يحرر عقد البيع النهائى إلا بعد سداد كامل الثمن.
ب- الأراضى المخصصة لأغراض سكنية: لا يحرر عقد البيع النهائى إلا بعد سداد كامل الثمن وصدور شهادة صلاحية المبنى للإشغال.
وفى حالة التنازل عن قطع أراضى فضاء من قبل المخصص إليه وفقاً للقواعد المنصوص عليها بهذه اللائحة، تطبق على المتنازل إليه ذات الضوابط.
ومع ذلك يجوز لمجلس إدارة الهيئة – فى حالة انتهاء المستفيد من تنفيذ مرحلة من مراحل المشروع السكنى المقام على المساحات الكبيرة وبيع الوحدات بهذه المرحلة – السماح بالتسجيل لهذه الوحدات، شريطة أن يكون المستفيد موفياً بجميع التزاماته المالية لهذه المرحلة.
ج- الأراضى المخصصة لأغراض صناعية: لايحرر عقد البيع النهائى إلا بعد استخراج رخصة التشغيل وسداد كامل الثمن.
د- الأراضى المخصصة لأغراض الزراعة: لايحرر عقد البيع النهائى فى حالة التمليك – إلا بعد الانتهاء من استزراع الأرض وسداد كامل الثمن.
-11 يحظر رهن الأراضى المخصصة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بينما يجوز رهن المبانى المقامة عليها بعد الموافقة الكتابية من الهيئة وبشرط أن يكون طالب الرهن مسدداً لجميع مستحقات الهيئة حتى تاريخ الرهن، وعلى ألا يخل بحق الهيئة فى إلغاء التخصيص وفى حالة توافر المبررات فى هذا الشأن وأن يتضمن خطاب الرهن نص المادة (16) من القانون رقم 59 لسنة 1979 التى تقضى بأن «أموال الهيئة لها حق امتياز عام على أموال المدين وفى مرتبة المبالغ المستحقة للخزانة العامة والمنصوص عليها فى المادة (1139) من القانون المدنى وسابقة على أى أمتياز آخر « ويمكن رهن الأرض والمبانى للعقود المسجلة فقط وعلى أن تعرض طلبات الرهن على اللجنة الفرعية للمدينة المختصة ويعتمد قرارها من اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة (أو يتم الرجوع إلى القواعد العامة التى تنظم الرهن فى القانون).
-12 بالنسبة للأراضى والوحدات السكنية ذات الدعم، يحظر تخصيص أكثر من وحدة سكنية أو قطعة أرض معدة لإقامة سكن شخصى بالمجتمعات العمرانية الجديدة التابعة للهيئة للشخص الطبيعى هو وزوجته وأولاده القصر، ولا يخل ذلك بأحقيته فى طلب الانتفاع بوحدة شاطئية بالمجتمعات العمرانية الجديدة. ويجوز لمجلس إدارة الهيئة أن يوقف العمل بهذا الحظر وفقاً للاعتبارات التى يقدرها.
-13 تحصل مصاريف إدارية عن تحرير عقود التصرفات التى تبرمها الهيئة أو أحد أجهزتها بنسبة %1 (واحد بالمائة) من ثمن الوحدة عن كل عقد من عقود الوحدات السكنية أو الشاطئية أو المهنية أو الأراضى السكنية بما لا يجاوز 3000 جنيه (ثلاثة آلاف جنيه) ونسبة %1 (واحد بالمائة) من ثمن الأرض بما لا يجاوز 5000 جنيه (خمسة آلاف جنيه) بالنسبة لعقود. أراضى المشروعات الصناعية أو التجارية أو الخدمية ونسبة %2 (اثنان بالمائة) من ثمن الوحدة بما لايجاوز 5000 جنيه (خمسة آلاف جنيه) بالنسبة لعقود بيع المحلات التجارية أو الحرفية ونسبة %1 (واحد بالمائة) من ثمن الأرض بما لا يجاوز 10000 جنيه (عشرة آلاف جنيه) بالنسبة لعقود الأراضى ذات المساحات الكبيرة بخلاف مصاريف استخراج واستصدار القرار الوزارى بالتخطيط والتقسيم، ونسبة %1 (واحد بالمائة) من القيمة البيعية بحد أقصى 500 جنيه (خمسمائة جنيه) للفدان الواحد للأراضى الزراعية وأراضى الأمن الغذائى.
-14 يحظر على المستفيد الإعلان عن فتح باب الحجز لوحدات المشروع إلا بعد صدور القرار الوزارى ويحظر على المستفيد إجراء أى تعاقدات على الوحدات إلا بعد استصدار تراخيص البناء.
-15 فى حالة ارتكاب المستفيد المخصص له الأرض المقام عليها المشروع أى مخالفة تستوجب جزاء من الجزاءات المنصوص عليها بهذه اللائحة، فإن هذا الجزاء لايمتد أثره لملاك الوحدات بالمشروع الذين قام المستفيد بالبيع لهم ولم يشتركوا معه فى ارتكاب المخالفة.
-16 يحظر على الهيئة أو الجهاز العمرانى الامتناع عن إصدار التراخيص اللازمة للمستفيد جزاءً لعدم وفائه بالالتزامات المالية المستحقة على الأرض المخصصة.
-17 يلتزم المستفيد بفتح حساب جار باسم المشروع فى بنك محلى معتمد وذلك وفقاً للقواعد التى يحددها مجلس الإدارة فى شئون تنظيم وإدارة هذا الحساب.
-18 يجوز لمجلس إدارة الهيئة – عند البدء فى إنشاء مجتمع عمرانى جديد – الاستعانة بمطور عقارى رئيسى للإسراع فى تنمية هذا المجتمع وذلك وفقاً للقواعد التى يحددها مجلس الإدارة.
-19 المدد الزمنية الواردة باللائحة والخاصة بقيام الجهة الإدارية والمستفيد بمراجعة وتبادل المستندات فى مرحلة التعاقد واستصدار القرار الوزارى مدد تنظيمية لضمان انتظام العمل فإذا تقاعست الجهة الإدارية عن انجاز العمل فى المدة المحددة تضاف مدد التأخير إلى مدد التنفيذ مع محاسبة المقصرين، وإذا ما تقاعس المستفيد عن انجاز الأعمال المكلف بها فى المدد المحددة لا يترتب على ذلك أى مدد إضافية ويتم الالتزام بالمدد الأصلية. وذلك دون الإخلال بأى جزاءات واردة بمواد اللائحة فى شأن عدم تنفيذ أى التزامات فى المدد المحددة لها.
-20 لا يتم منح مهل إضافية على المدة الأصلية المحددة بالعقد لتنفيذ المشروع إلا بعد انتهاء المدة الأصلية.
ثالثاً: اللجان الرئيسية والفرعية
مادة 1
تشكل لجنة عقارية رئيسية بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة من شاغلى الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها، وتختص بما يأتى:-
-1 مراجعة واعتماد ما يحال إليها من قطاع الشئون التجارية والعقارية من توصيات اللجان العقارية الفرعية فيما يخرج عن نطاق إختصاصاتها.
-2 مراجعة قرارات لجنة تحديد الأسعار وإعتمادها
-3 يجوز للجنة إعطاء مهل إضافية على فترات بحيث لاتتعدى المهل الممنوحة منها نسبة %30 من مدة تنفيذ المشروع.
وفى جميع الأحوال لا يجوز أن تتعدى المهل الإضافية الممنوحة من اللجنتين: العقارية الرئيسية والعقارية الفرعية نسبة %40 من مدة تنفيذ المشروع ولمرة واحدة وذلك بعد انتهاء المدة المحددة للتنفيذ بالعقد.
-4 الموافقة على مد أو تأجيل مدة تنفيذ المشروع وفقاً للاعتبارات التى تقدرها اللجنة.
-5 دراسة واعتماد طلبات إعادة جدولة الأقساط.
-6 الموافقة على تجديد حق الانتفاع فيما يزيد على الصلاحيات المفوضة للجان الفرعية.
-7 الموافقة على استبدال قطع الأراضى ذات المساحات الصغيرة طبقاً لظروف كل حالة ووفقاً لعرض قطاع التخطيط والمشروعات.
-8 دراسة واعتماد كراسات طرح قطع الأراضى والعقارات.
-9 دراسة وإبداء الرأى فيما يحال إليها من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه من موضوعات وإصدار القرارات المناسبة.
-10 للجنة العقارية الرئيسية تفويض اللجان العقارية الفرعية فى مباشرة بعض الاختصاصات بما يؤدى إلى سرعة إنجاز الأعمال.
وبصفة عامة تختص اللجنة بدراسة جميع الموضوعات العقارية للأراضى بجميع استخداماتها، وكذلك المنشآت والوحدات السكنية والإدارية والمهنية والمحلات بجميع أنشطتها، ولها أن تتخذ القرار المناسب وإبداء الرأى – وتتخذ اللجنة قراراتها بأغلبية الحضور من أعضائها على أن يثبت ذلك فى محاضر الجلسات ولا تعتبر قراراتها نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه.
يعلن ذوو الشأن بقرارات اللجنة العقارية الرئيسية على عنوان مراسلتهم بالملف العقارى الخاص بهم، ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطارهم بقرار اللجنة، ويصدر قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن باتاً ونهائياً.
مادة 2
تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة لتحديد أسعار الأراضى والعقارات من شاغلى الوظائف القيادية بالهيئة بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها وتختص اللجنة بدراسة أسعار البيع والقيمة الإيجارية ومقابل الانتفاع لكافة أنواع الأراضى والعقارات والوحدات السكنية والخدمية والتجارية… إلخ أو تحديد العلاوات عند تعديل الاشتراطات البنائية أو تغيير الأنشطة للأراضى والعقارات والوحدات بمختلف أنواعها طبقاً للأسس والقواعد الموضحة لذلك بهذه اللائحة ولها أن تسترشد فى إنجاز أعمالها بخبراء التقييم العقارى المسجلين بهيئة الرقابة المالية والبنك المركزى.
تقوم اللجنة بإعمال شئونها فى تحديد الأسعار فيما يحال إليها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه، ولاتعتبر قراراتها نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه.
يعلن ذوو الشأن بقرارات لجنة تحديد الأسعار على عنوان مراسلاتهم المثبت بالملف العقارى ولهم التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الرئيسية وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطارهم بقرار اللجنة، ويصدر قرار لجنة التظلمات فى هذا الشأن باتاً ونهائياً.
مادة 3
تشكل لجنة تظلمات رئيسية بالهيئة بقرار من رئيس مجلس الإدارة، من شاغلى الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها “على أن يكون أعضاء هذه اللجنة من غير أعضاء اللجان الرئيسية المنصوص عليهم فى المواد السابقة”، وتختص اللجنة بما يأتى:
-1 البت فى التظلمات من قرارات اللجان العقارية الرئيسية واللجان العقارية الفرعية واتخاذ القرار المناسب.
-2 البت فى التظلمات من قرارات لجنة تحديد الأسعار واتخاذ القرار المناسب.
-3 دراسة ما يحال إليها من موضوعات من رئيس مجلس الإدارة أو من يفوضه وإصدار القرارات المناسبة.
وبصفة عامة تعتبر هذه اللجنة الجهة المختصة ببحث الموضوعات الخلافية وتختص بالبت فى التظلمات المتعلقة بجميع الموضوعات العقارية للاراضى بجميع استعمالاتها والمنشآت والوحدات السكنية والإدارية والمهنية والمحلات بجميع انشطتها ولها أن تتخذ القرارات المناسبة طبقاً للمنصوص عليه فى هذه اللائحة ولها جميع الصلاحيات المقررة للجنة العقارية الرئيسية وتتخذ قراراتها بأغلبية أعضائها على أن يثبت ذلك فى محاضر الجلسات ولا تعتبر قرارات هذه اللجنة نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه.
مادة 4
تشكل لجنة عقارية فرعية بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد بقرار من رئيس الجهاز، من أحد نواب رئيس الجهاز ومدير الشئون العقارية – القانونية – المالية – المشروعات – والتنمية، وتختص اللجنة بالآتى: –
-1 فحص ودراسة طلبات التخصيص التى ترد لجهاز المدينة ومراجعة البيانات والمستندات المرفقة بطلبات التخصيص ومتابعة قيد الطلبات بالسجلات وإرسالها إلى رئاسة الهيئة لتحديد طريقة التخصيص.
-2 التوصية بالأسلوب المناسب لتخصيص الأراضى بحسب نوع الاستخدام والمناطق المحددة فى ضوء التخطيط الاستراتيجى للمجتمع العمرانى ومراحل التنمية.
-3 الموافقة على تجديد حق الانتفاع بحد أقصى اثنى عشر شهراً.
-4 إعتماد وإصدار القرارات لما يعرض عليها من لجنة متابعة تنفيذ المشروعات بالجهاز وفقاً لاختصاصها.
-5 إصدار التوجيهات اللازمة للحالات المعروضة عليها والمطلوب اعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة.
-6 يجوز للجنة إعطاء مهل إضافية بحيث لاتتعدى المهل الممنوحة نسبة %10 من مدة تنفيذ المشروع طبقاً للظروف التى تراها اللجنة ولمرة واحدة.
-7 دراسة واعتماد طلبات جدولة الأقساط المستحقة بحد أقصى سنة ولمرة واحدة محملة بالأعباء.
-8دراسة ما يحال إليها من موضوعات
-9 أعمال شئونها فيما تفوض فيه من اللجنة العقارية الرئيسية وبصفة عامة تختص اللجنة بدراسة جميع الموضوعات العقارية للأراضى بجميع استخداماتها وكذلك المنشآت والوحدات السكنية والإدارية والمهنية والمحلات بجميع أنشطتها ولها أن تتخذ القرار المناسب أو إبداء الرأى وتتخذ قراراتها بأغلبية الحضـور من أعضائــها على أن يثبت ذلك فى محاضـــر الجلسات ولا تعتبر قراراتها نافذة إلا بعد اعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسية للحالات التى تستلزم العرض على اللجنة العقارية الرئيسية.
ترفع اللجان العقارية الفرعية بالأجهزة أعمالها إلى قطاعى: الشئون التجارية والعقارية، التخطيط والمشروعات، حيث يقوم كل منهما بإعمال شئونه فيما يدخل فى اختصاصه والعرض فيما يخرج عن اختصاصهما على اللجنة العقارية الرئيسية.
يعلن ذوى الشأن بقرارات اللجنة العقارية الفرعية خلال مدة ثلاثين يوماً من صدور القرارات وذلك على عنوان مراسلاتها المثبت بالملف العقارى ولذوى الشأن التظلم من قرارات اللجنة أمام لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز وذلك فى مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانها بهذه القرارات فإذا ما رفض التظلم المقدم كان لهم التظلم أمام لجنة التظلمات الرئيسية فى مدة ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانها برفض التظلم، ويصدر قرار لجنة التظلمات الرئيسية فى هذا الشأن باتاً ونهائياً.
مادة 5
تشكل بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد بقرار من رئيس الجهاز لجنة فرعية لمتابعة تنفيذ المشروعات الجارى تنفيذها، ويكون اختصاصها الآتى:
-1 متابعة تنفيذ جميع المشروعات السكنية والخدمية والصناعية….إلخ والتأكد من الالتزام بالشروط التخطيطية والبنائية.
-2 متابعة تنفيذ البرامج الزمنية لتنفيذ المشروعات وإعداد تقارير دورية لنسبة الانجاز مقارنة بالبرنامج الزمنى لتحديد موقف كل مشروع من حيث إثبات الجدية.
-3 اقتراح التوصيات المناسبة لكل حالة طبقاً للائحة العقارية وبما يضمن تحقيق التنمية العمرانية.
-4 دراسة مايحال إليها من موضوعات أخرى
5- ترفع اللجنة أعمالها للعرض على رئيس الجهاز لإحالتها للجنة العقارية الفرعية.
مادة 6
شكل بكل جهاز مجتمع عمرانى جديد لجنة تظلمات فرعية برئاسة رئيس الجهاز وعضوية نائب لرئيس الجهاز والمستشار القانونى للجهاز وشاغلى الوظائف القيادية من غير المشاركين فى اللجنة العقارية الفرعية، وتختص اللجنة بما يلى:
– البت فى التظلمات من قرارات اللجان العقارية الفرعية على أن يتم دراسة التظلمات وإصدار القرارات اللازمة فى مدة لاتتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم التظلم وإعلان صاحب الشأن بقرار اللجنة على عنوان مراسلاته المدون بالملف العقارى، وفى حالة رفض التظلم يكون لصاحب الشأن التظلم مرة أخرى أمام لجنة التظلمات الرئيسية بالهيئة خلال مدة ثلاثين يوماً من إخطاره برفض لجنة التظلمات الفرعية بالجهاز تظلمه.
الباب الثاني
إجراءات التقدم والتخصيص للعقارات
الفصل الأول
إجراءات التقدم للأراضى والعقارات
مادة 7
يقوم كل من: جهاز المجتمع العمرانى، وقطاع التخطيط والمشروعات، وقطاع التنمية وتطوير المدن، وقطاع الشئون التجارية والعقارية، بتحديد الأراضى المرفقة والعقارات القابلة للتصرف ووفقاً للمخططات الاستراتيجية والتفصيلية لكل مدينة على أن يتم تحديثها كل ستة أشهر.
مادة 8
يكون التصرف فى الأراضى والعقارات وفقاً للأساليب التالية:
-1 المزايدة: (علنية – مظاريف مغلقة)
-2 القرعة
ويتم اختيار أحد الأوجه الآتية لإجراء التصرفات على الأراضى والعقارات سواء بالمزايدة أو القرعة (البيع – الإيجار – مقابل الانتفاع – المشاركة – المقابل العيني)
-3 الأمر المباشر
ويتم اختيار أحد الأوجه الآتية لإجراء التصرفات على الأراضى والعقارات: (البيع – الإيجار – مقابل الانتفاع – المشاركة – المقابل العينى – تخصيص مباشر – نقل أصول – إتاحة – بدل)
مادة 9
مجلس إدارة الهيئة واللجنة العقارية الرئيسية واللجان العقارية الفرعية بأجهزة المدن هى الجهات المنوط بها التصرف فى الأراضى والعقارات.
مادة 10
التصرف فى الأراضى والعقارات بالمزايدة والقرعة
بالنسبة للأراضى والعقارات التى يتم التصرف فيها بأسلوب المزايدة (علنية – مظاريف مغلقة) أو القرعة، يتم الإعلان بالجرائد الرسمية عن الأراضى والعقارات المعدة للتصرف وأسلوب ووجه التصرف وطريقة التقدم للحجز والمواعيد المقررة على أن يحدد تفصيلاً بكراسة الشروط أسلوب ومواعيد السداد منذ بداية التقدم للحجز حتى تحرير العقد والجزاء المترتب على عدم الالتزام بالمواعيد المحددة بكراسة الشروط.
مادة 11
التصرف فى الأراضى والعقارات بالأمر المباشر
أ- التصرف فى الأراضى والعقارات بالأمر المباشر صلاحية مجلس إدارة الهيئة بناء على ما يعرض عليه من اللجنة العقارية الرئيسية مشفوعاً برأيها.
ب – يجوز لمجلس إدارة الهيئة التصرف فى الأراضى والعقارات بأى وجه من أوجه التصرفات على النحو المبين بالمادة (8) من هذه اللائحة.
ج- حالات التصرف فى الأراضى والعقارات بالأمر المباشر على سبيل المثال لا الحصر:
– الحالات ذات الطابع القومى
– الحالات الإنسانية والعاجلة
– الحالات الخدمية والاجتماعية والثقافية
ولمجلس إدارة الهيئة – وفقاً لصلاحيته – إضافة مايراه من حالات أخرى.
الفصل الثانى
إجراءات تخصيص الأراضى والعقارات
مادة 12
تتم إجراءات تخصيص الأراضى والعقارات وفقاً لما يلى:
1. تقوم الجهة الإدارية بإخطار المستفيد بالموافقة المبدئية على التخصيص على عنوان مراسلاته المدون باستمارة الحجز خلال مدة (7 أيام)
2. يلتزم المستفيد بسداد الدفعة المقدمة خلال مدة (15 يوماً) من تاريخ إعلانه بالموافقة المبدئية على طلبه وفى حالة عدم السداد فى الموعد المحدد يعتبر ذلك عدولاً منه عن طلب التخصيص ولا يحق له المطالبة أو استرداد أى مستحقات.
3. يلتزم الجهاز العمرانى بتسليم المستفيد الأرض محل التخصيص فى الموعد المحدد بكراسة الشروط وفى حالة عدم استلام المستفيد للأرض المخصصة خلال المدة المحددة يعتبر هذا التاريخ استلاماً حكمياً مع إخطار المستفيد باعتباره مستلماً حكمياً.
4. يقوم المستفيد بتقديم جميع المستندات المطلوبة بجهاز التجمع العمرانى لاستكمال إجراءات التعاقد خلال مدة لا تتجاوز (15 يوماً) من تاريخ استلامه الأرض (فعلياً – حكمياً) وعلى الجهة الإدارية مراجعة المستندات المقدمة إليها خلال مدة لا تتجاوز (10 أيام) ولها أن تطلب لمرة واحدة استكمال المستندات، يقوم بعدها المستفيد باستيفاء جميع الأوراق المطلوبة خلال مدة (15 يوماً) من تاريخ إخطاره وتقوم الجهة الإدارية بعدها بتحرير العقد خلال مدة لاتتجاوز (10 أيام) من تاريخ استكمال المستندات.
5. فى حالة مضى شهرين من تاريخ استلام الأرض فعلياً أو حكمياً دون تقدم المستفيد بمستندات إجراءات التعاقد، يعتبر ذلك عدولاً منه عن الاستمرار فى التخصيص ويتــم فى هـــذه الحــالة خصم %2 مصاريف إدارية بالإضافة إلى %1 مصاريف مجلس الأمناء من إجـــمالى ثمـــن الأرض كما يتم خصم %25 من مبلغ الدفعة المقدمة ويسلم له باقى المبلغ.
6. يلتزم المستفيد بسداد باقى ثمن الأرض أو العقار كامل خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من تاريخ سداد الدفعة المقدمة ويجوز سداد باقى الثمن على أقساط مضافا إليها أعباء التمويل وفقا لكراسة الشروط ولما ورد بأسلوب السداد.
7. مدة التنفيذ:
تحدد مدة التنفيذ بكراسة الشروط وفقاً للقواعد الواردة بالرسم البيانى والجدول الاسترشادى بالملحق رقم (1) باللائحة، على أن تراعى المساحات لكل مشروع على النحو التالى:
– 5 أفدنة فأقل: 3 سنوات
– 100 فدان: 5 سنوات
– 500 فدان: 7 سنوات
– 1000 فدان فأكثر: 10 سنوات
على أن تبدأ مدة التنفيذ اعتباراً من تاريخ صدور القرار الوزارى وفقاً للمواعيد المحددة فى اللائحة لاستصدار القرار الوزارى.
أما بالنسبة لقطع الأراضى صغيرة المساحة التى لا يستلزم إنشاؤها استصدار قرار وزارى، تبدأ مدة التنفيذ من تاريخ استلام الأرض «فعلياً أو حكمياً».
8. يلتزم المستفيد عقب تحرير العقد بتقديم جميع المستندات المطلوبة واللازمة لاستصدار القرار الوزارى خلال المدد المحددة على النحو التالى:
أ- المساحات حتى 5 أفدنة
يصدر القرار الوزارى فى مدة لاتتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ العقد على أن يتقدم المستفيد إلى الهيئة بالمستندات المطلوبة خلال شهرين من تاريخ العقد ويتم مراجعة المستندات خلال أسبوعيـن، واستكمال واستيفاء أى مستندات أو بيانات خلال أسبوعين آخرين، ثم يصدر القرار الوزارى خلال ثلاثة أسابيع من تاريخ استكمال المستندات.
ب- بالنسبة للمساحات أكبر من 5 أفدنة:
يلتزم المستفيد بتقديم مشروع ابتدائى للتخطيط والتقسيم للهيئة خلال مدة لاتتجاوز ثلاثة أشهر على أن يحدد له عند تسليم المستندات تاريخ لمراجعة الجهة لمعرفة أى مستندات أخرى يتعين عليه تقديمها وتتم الإجراءات على النحو الآتى:
– المساحات أكبر من 5 أفدنة حتى 100 فدان
يصدر القرار الوزارى فى مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ العقد، على أن تقوم الجهة بمراجعة المستندات خلال (21 يوماً) من تاريخ تقديمها واستيفاء باقى المستندات والبيانات خلال (21 يوماً)، ويصدر القرار الوزارى خلال شهر من استكمال المستندات
– المساحات أكبر من 100 فدان حتى 500 فدان
يصدر القرار الوزارى فى مدة لا تتجاوز 9 أشهر من تاريخ العقد، على أن تقوم الجهة بمراجعة المستندات خلال شهر من تاريخ تقديمها واستيفاء المستندات والبيانات خلال شهر، ويصدر القرار الوزارى خلال شهر من استكمال المستندات
– المساحات أكبر من 500 فدان
يصدر القرار الوزارى فى مدة لا تتجاوز 11 شهراً من تاريخ تحرير العقد، على أن تقوم الجهة بمراجعة جميع المستندات خلال شهر ونصف الشهر واستيفاء أى مستندات أو بيانات خلال مدة شهر ونصف الشهر ويصدر القرار الوزارى خلال شهر من استكمال المستندات والبيانات.
مادة 13
– يتضمن إخطار التخصيص الآتى:
-1 بالنسبة للأراضى السكنية ذات المساحات الصغيرة والأراضى الصناعية
أ- المساحة ورقم القطعة بالنسبة للأراضى (سكنية أو صناعية) ومرفق به كارت الوصف
ب- المبالغ المستحقة على المستفيد (أقساط + أعباء تمويل) ومواعيد السداد
ج- الاشتراطات البنائية ومواعيد الاستلام ومدة التنفيذ
-2 بالنسبة للوحدات بجميع أنواعها والمحلات:
أ- المساحة ورقم الوحدة ونوع النشاط
ب- المبالغ المستحقة على المستفيد (أقساط + أعباء تمويل) ومواعيد السداد
ج- عدم جواز التصرف فى الأرض أو العقار إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الجهة الإدارية المختصة.
مادة 14
شروط وإجراءات التعاقد
1. سداد الدفعة المقدمة والمصاريف الإدارية ومصروفات مجلس الأمناء
2. يتم تسليم الأرض أو العقار لصاحب الشأن أو وكيله فى الفترة المحددة فى إخطار التخصيص وذلك بموجب محضر تسليم موقع عليه من المختصين بجهاز المجتمع العمرانى وصاحب الشأن أو وكيله وفقاً للنموذج المعد لذلك، على أن يكون التوكيل المقدم توكيل خاص محدد الغرض أو توكيل عام، ويحفظ الأصل فى ملف الموضوع.
3. تقديم مستندات التعاقد:
أ- شيكات بنكية مسطرة بباقى قيمة الأرض
ب- صورة أمر الأسناد أو إخطار التخصيص
جـ- أصل السجل التجارى موضحاً به أسم المفوض بالتوقيع
د- أصل صحيفة الاستثمار أو المستندات الخاصة بتأسيس الشركة
هـ – إقرار بالإلتزام بجميع الأحكام والقواعد والشروط المنصوص عليها فى هذه اللائحة
مادة 15
مستندات استصدار القرار الوزارى
يتم تقديم طلب (عن طريق مكتب استشارى معتمد) لاستصدار القرار الوزارى طبقاً لما هو وارد بكراسة الشروط ويرفق بالطلب المستندات الأتية:
-1 تفويض لمندوب المتعاقد على ان يكون صادر ومعتمد من الممثل القانونى للمتعاقد إذا كان شركة أو جمعية
-2 تفويض مراجعة للمكتب الاستشارى نموذج (3)
-3 السجل التجارى حديث وسارى لنشاط الشركة أو العميل
-4 البرنامج الزمنى المرحلى ونسب التنفيذ منسوبة إلى حجم الإنفاق
-5 دراسة الجدوى للمشروع بخطاب موجه للسيد رئيس الإدارة المركزية لقطاع التمويل والاستثمار بالهيئة.
-6 صورة محضر استلام قطعة الأرض / كارت الوصف (شهادة صلاحية الموقع للبناء) / أمر الإسناد / إخطار التخصيص.
-7 فى حالة الأراضى المخصصة للجمعيات التعاونية للبناء والإسكان يجب إرفاق محضر اجتماع الجمعية العمومية للجمعية معتمد من الجهة الإدارية التابعة لها ومتضمن موافقة الأعضاء بالإجماع على تخصيص الأرض للجمعية.
-8 ما يفيد دفع المصاريف الإدارية نظير المراجعة الفنية واستصدار القرار الوزارى بالتخطيط والتقسيم.
-9 عدد 2 لوحة للمراجعة الفنية للتخطيط موقعة ومختومة من الجهة المالكة والاستشارى + C.D
10. التوقيع على محضر المراجعة الفنية المعد بمعرفة الهيئة (فى كل مرة تتم فيها المراجعة) (نموذج رقم 5)
11. الالتزام بالديباجة الواردة بالنموذج المعد بمعرفة الهيئة على اللوحات المقدمة (نموذج رقم 4).
12. عدد 6 لوحات نهائية للاعتماد + لوحة 3 A موقعة ومختومة من الجهة المالكة والاستشارى + C.D
13. تعهد منطقة الخدمات طبقاً للنموذج المعد بمعرفة القطاع (نموذج رقم 1).
14. تفويض لمن سيقوم بالتوقيع على الشروط المرفقة بمشروع القرار الوزارى (نموذج 3)
15. فى حالة التنازل من شركة أو جمعية تعاونية إسكانية يتم إرفاق قرار اللجنة العقارية الرئيسية بالموافقة على التنازل ومحضر الجمعية العامة للشركة أو العمومية للجمعية التعاونية للموافقة على التنازل معتمداً من الجهة الإدارية المختصة.
16. أية موافقات مطلوبة من الجهات المعنية كهيئة الطيران المدنى أو هيئة عمليات القوات المسلحة….. وغيرهم
17. صورة من كراسة الشروط والمواصفات التى طرحت على أساسها المزايدة
18. أى مكاتبات أو قرارات صدرت من السلطة المختصة أو اللجنة العقارية الرئيسية أو اللجنة العقارية الفرعية بجهاز المدينة المختص بشأن تخصيص الأرض وموقف التعاقد.
– يصدر الوزير المختص بناءً على عرض قطاع التخطيط والمشروعات قرار باعتماد مشروعات التخطيط والتقسيم وذلك بما لايجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة فى المخطط الاستراتيجى للمجتمع العمرانى الجديد ولا يجوز إدخال تعديل فى تقسيم معتمد أو قائم إلا بعد اعتماد هذا التعديل من السلطة المختصة.
– تحصل المصاريف الإدارية لاستصدار القرار الوزارى لمشروعات تقسيم الأراضى أو مشروعات التصميم العمرانى بنسبة %1 (واحد بالمائة) من القيمة البيعية أو خمسة آلاف جنيه لكل فدان أيهما أعلى قيمة، كما تحصل مصاريف إدارية لأعمال تعــديلات القـــرار الوزارى بنسبــة %0.8 (ثمانية من عشرة بالمائة) من القيمة البيعية أو أربعة آلاف جنيه لكل فدان أيهما أعلى قيمة وذلك للجزء المراد تعديله.
الفصل الثالث
إلغاء التخصيص وفسخ العقد
أولا: حالات إلغاء التخصيص وفسخ العقد
مادة 16
1 – حالات إلغاء التخصيص
يلغى التخصيص فى الحالات الآتية:
أ- بناء على طلب المستفيد
ب- فى حالة سداد الدفعة المقدمة واستلام الأرض فعلياً أو حكمياً وعدم استكمال المستندات الخاصة بالتعاقد خلال المدة المحددة بكراسة الشروط أو الإعلان.
-2 حالات فسخ العقد
أ- يفسخ العقد فى حالة التصرف فى الأرض أو جزء منها للغير دون موافقة كتابية مسبقة من الهيئة
ب- يفسخ العقد فى حالة تغيير الغرض أو النشاط المخصص من أجله الأرض أو العقار كلياً أو جزئياً دون الحصول على موافقة كتابية من الجهة الإدارية.
ج- عدم سداد المستحقات المالية:
-1 يفسخ العقد فى حالة عدم سداد الأقساط المستحقة لمدة تسعة أشهر إذا كانت نسبة الانجاز أقل من %25 من كامل مكونات المشروع.
-2 يفسخ العقد فى حالة عدم سداد الأقساط المستحقة لمدة خمس عشرة شهراً إذا كانت نسبة الانجاز تتراوح ما بين 25 و%50 من كامل مكونات المشروع.
-3 يفسخ العقد فى حالة عدم سداد الأقساط المستحقة لمدة 18 شهراً إذا كانت نسبة الانجاز تتراوح ما بين 50 و%75 من كامل مكونات المشروع.
-4 بالنسبة للمشروعات التى تكون نسبة الانجاز بها %75 فأكثر يتم حساب غرامة تأخير بالإضافة إلى أعباء التمويل دون فسخ العقد
د – عدم إثبات الجدية مع الالتزام بسداد الأقساط:
يقوم المستفيد بتقديم برنامج زمنى للتنفيذ بحيث يتضمن البرنامج مراحل التنفيذ ونسب التنفيذ منسبة إلى حجم الإنفاق على المشروع طوال مدة تنفيذ المشروع.
– فى حالة مضى %25 من مدة تنفيذ المشروع المحددة بالعقد دون تنفيذ %25 من البرنامج الزمنى المرحلى يتم فسخ العقد.
– فى حالة مضى %50 من مدة تنفيذ المشروع وتنفيذ أقل من %25 من كامل مكونات المشروع تحتسب غرامة قدرها %4 سنويا من اجمالى ثمن الأرض لحين الالتزام بالبرنامج الزمنى وذلك أثناء سريان مدة تنفيذ العقد فإذا انتهت مدة العقد ولم تصل نسبة التنفيذ إلى %50 من كامل مكونات المشروع ترفع الغرامة إلى %8 سنويا من اجمالى ثمن الأرض.
– فى حالة مضى %75 من مدة تنفيذ المشروع وتنفيذ أقل من %50 من كامل مكونات المشروع تحتسب غرامة قدرها %2 سنويا من اجمالى ثمن الأرض لحين الالتزام بالبرنامج الزمنى وذلك أثناء سريان مدة تنفيذ العقد فإذا انتهت مدة العقد ولم تصل نسبة التنفيذ إلى %75 من كامل مكونات المشروع ترفع الغرامة إلى %4 سنويا من اجمالى ثمن الأرض.
– فى حالة انتهاء مدة تنفيذ المشروع دون اتمام المستفيد تنفيذ نسبة تتراوح ما بين 85 و%90 من كامل مكونات المشروع، تحتسب غرامة بنسبة %1 من اجمالى ثمن الأرض لحين الوصول إلى نسبة %90.
ثانياً: إجراءات إلغاء التخصيص وفسخ العقد
مادة 17
– فى حالة توافر سبب من الأسباب الموجبة لإلغاء التخصيص أو فسخ العقد (بخلاف الالغاء بناء على طلب المستفيد) المنصوص عليها بالمادة (16) من هذه اللائحة يتم الآتى:-
يقوم الجهاز العمرانى بإرسال إخطار للمستفيد يتضمن إنذاره بإلغاء التخصيص أو فسخ التعاقد مالم يقم على الفور وخلال مدة 30 يوماً من تاريخ إرسال الإخطار بموجب خطاب موصى عليه على عنوان مراسلاته المثبت بالملف العقارى أو العقد بتنفيذ جميع الإلتزامات التى ترتب على الإخلال بها إلغاء التخصيص أو فسخ العقد (عدم استكمال المستندات – التصرف فى الأرض أو جزء منها للغير دون موافقة كتابية مسبقة من الهيئة – تغيير الغرض أو النشاط المخصص من أجله الأرض أو العقار دون الحصول على موافقة كتابية من الجهة الإدارية – عدم سداد المستحقات المالية).
مادة 18
مع عدم الإخلال بأى عقوبات واردة بأى مواد باللائحة فى حالة طلب المستفيد إلغاء التخصيص أو فسخ العقد يتم الآتى:
أ- قطع الأراضى ذات المساحات الكبيرة:
– إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صــدور قرار التخصيــص وقبــل استـلام الأرض يتــم خصم نسبة (%1) من إجمالى القيمة البيعيــة بالإضافة إلى مصاريــف تحصيــل الشيـــكات وفقاً لإشعار البنك.
إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صدور قرار التخصيـص واستـلام الأرض وقبل التعاقد يتم تطبيق الخصم المنصوص عليه بالمادة (12 فقرة 5) من هذه اللائحة.
– إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد التعاقد يعد ذلك طلباً لفسخ العقد وتطبق الشروط الجزائية المنصوص عليها بالعقد.
ب – قطع الأراضى ذات المساحات الصغيرة
– إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد صدور قرار التخصيص وقبل الاستلام يتم الإلغاء ولا تخصم أى رسوم.
– أما إذا تقدم المستفيد بطلب الإلغاء بعد الاستلام وقبل التعاقد يخصم نسبة %1 سنوياً من إجمالى القيمة البيعية عن الفترة من تاريخ الاستلام حتى تاريخ تقديم طلب الإلغاء.
– فى حالة طلب المستفيد فسخ العقد تطبق الشروط الجزائية المنصوص عليها بالعقد.
ج – الوحدات السكنية
– إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد الاستلام تحصل نسبة (%3) سنوياً من إجمالى القيمة البيعية عن المدة من تاريخ الاستلام حتى تاريخ تقديم طلب الإلغاء بحد أدنى مبلغ (5000 جنيه) بالإضافة إلى مصاريف تحصيل الشيكات وفقاً لإشعار البنك.
د – الوحدات الإدارية والتجارية
– إذا تقدم المستفيد بطلب إلغاء التخصيص بعد الاستلام تخصم نسبة (%7) من قيمة الوحدة بحد أدنى (15000) جنيه.
مادة 19
على المستفيد فى حالة إلغاء التخصيص بعد قبول طلبه بالإلغاء أو بعد انتهاء مواعيد التظلم المنصوص عليها بهذه اللائحة فى حالة الإلغاء من قبل الهيئة – أن يقوم بإزالة المنشأت التى يكون قد أقامها على الأرض وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطاره، وإلا قام جهاز المجتمع العمرانى بإزالة المنشأت على نفقته، ولا ترد أية مستحقات للمستفيد إلا بعد الإنتهاء من إزالة جميع المنشآت التى أقامها على الأرض بمعرفته، أو بعد أن يقوم الجهاز بإزالتها خصماً من هذه المستحقات وذلك خلال مدة (60 يوماً)، ويجوز للجنة العقارية الرئيسية بالهيئة بناءً على اقتراح رئيس جهاز المدينة المختص المعروض على اللجنة العقارية الفرعية الإبقاء على المنشآت التى أقيمت على الأرض فى حالة إمكانية الاستفادة منها مع تعويض صاحب الشأن طبقاً لقواعد الالتصاق بحسن النية المنصوص عليها فى القانون المدنى.
الفصل الرابع
قواعد تخصيص أراضى الحزام الأخضر
مادة 20
تقسم المساحات المتروكة حول المجتمعات العمرانية الجديدة والمنصوص عليها فى المادتين (8)، (23) من قانون إنشاء هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رقم 59 لسنة 1979 (ما يطلق عليها أراضى الحزام الأخضر)، إلى قطع بمساحات لا تقل عن (5 أفدنة).
مادة 21
يتم تخصيص المساحات المشار إليها بالمادة السابقة بمقابل انتفاع ويجوز تمليكها للمنتفعين فى حالة إثبات الجدية فى استصلاح هذه المساحات وذلك ما لم تكن هذه الأراضى مطلوبة كتوسعات مستقبلية وفقاً للتخطيط المستقبلى لكل مدينة.
مادة 22
يلتزم من خصصت له أرض بالحزام الأخضر بأعباء وتكاليف مياه الرى والكهرباء وحفر الآبار إن استلزم الأمر ذلك كما يتحمل تكاليف إنشاء شبكة الرى بالتنقيط أو الرش وأى تكاليف تستلزمها البنية الأساسية وكذا جميع المرافق اللازمة ولا تتحمل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بأى إلتزام فى هذا الشأن.
مادة 23
لا يجوز أن تزيد النسبة البنائية على المساحات المخصصة عن نسبة (%2) من هذه المساحات وذلك لخدمة أغراض الزراعة والسكن ولا يجوز إقامة أى مبان أو منشآت أو مشروعات تتعارض مع طبيعة استخدامها كمساحات خضراء.
مادة 24
يكون التخصيص بحق الانتفاع لمدة ثلاث سنوات فإذا لم يثبت المنتفع خلالها الجدية باستصلاح الأرض أو أخل بالتزاماته يتم فسخ عقد التخصيص وسحب الأرض.
الباب الثالث
قواعد التنازل عن الأراضى والعقارات
والوحدات بمختلف انواعها
مادة 25
شروط التنازل
يشترط لقبول التنازل على أى وجه – عن الأرض والعقارات والوحدات بإختلاف أنواعها توافر الشروط الآتية: –
-1 سداد جميع المستحقات المالية حتى تاريخ التنازل.
-2 إثبات الجدية (بالنسبة للأراضى).
-3 الوفاء بجميع الإلتزامات حتى تاريخ التنازل.
-4 إقرار كتابى من المتنازل إليه بموافقته على قبول جميع الالتزامات الخاصة بالمتنازل.
مادة 26
إجراءات التنازل
فى حالة طلب ذوى الشأن التنازل عن الأراضى أو العقارات أو الوحدات بمختلف أنواعها أو التنازل عن جزء منها للغير أو الدخول بها أو بجزء منها حصة عينية فى رأسمال شركة، فإن ذلك يتم وفقاً للإجراءات الآتية: –
-1 يتقدم المستفيد الراغب فى التنازل بطلب لجهاز المدينة المختص.
-2 يقوم جهاز المدينة باستيفاء المستندات المطلوبة.
-3 يقوم جهاز المدينة بإعداد مذكرة تفصيلية بالموضوع مرفقاً بها الطلب والمستندات اللازمة للعرض على اللجنة العقارية الفرعية لإصدار توصيتها أو قراراتها فى حدود اختصاصاتها.
-4 ترفع اللجنة العقارية الفرعية توصياتها للجنة العقارية الرئيسية لاعتمادها لدى الموافقة.
مادة 27
رسوم التنازل
أ- لا يجوز التنازل عن الاراضى الفضاء ما لم يتضمن العقد شرطاً يتيح ذلك.
ب- فى حالة الاراضى السكنية التى تم انتهاء البناء عليها يتم سداد (%3) مصاريف تنازل من اجمالى ثمن الأرض ولا يحصل أى رسم فى حالة التنازل للأقارب من الدرجة الأولى.
ج- فى حالة أراضى المساحات الكبيرة والتى تضمن العقد بند يتيح بيع مساحات اراضى فضاء يتم سداد (%6) مصاريف تنازل من اجمالى ثمن الأرض.
د- فى حالة الاراضى ذات المساحات الكبيرة التى تم الانتهاء من اثبات الجدية عليها ويرغب مالكها فى التنازل عن كامل المشروع «أراضى ومبانى» لا يحصل أى رسوم.
هـ- بالنسبة للوحدات السكنية يتم تحصيل مصاريف إدارية بواقع (%2) من ثمن الوحدة فى تاريخ التخصيص ويعفى التنازل لأقارب الدرجة الأولى من هذه المصاريف.
و- بالنسبة للتنازل عن الوحدات المهنية والمحلات التجارية يتم تحصيل (%10) من القيمة البيعية عند التخصيص بحد أقصى (10000 جنيه) و(%5) من القيمة البيعية عند التخصيص للأقارب من الدرجة الثانية بحد أقصى (5000 جنيه) ويعفى أقارب الدرجة الأولى من هذه المصاريف.
ز- بالنسبة للأراضى السكنية المخصصة لجمعيات الإسكان التعاونى يتم تحصيل مبلغ (5000 جنيه) عن كل تنازل من عضو الجمعية التعاونية للإسكان إلى عضو أخر.
مادة 28
بالنسبة للأراضى الصناعية لايتم التنازل إلا بعد انتهاء البناء واستخراج رخصة التشغيل، ويتم تحصيل رسم تنازل بنسبة %3 من إجمالى قيمة الأرض.
مادة 29
بالنسبة لأراضى الحزام الأخضر فإنه لا يجوز للمنتفع أن يتنازل عن المساحة المخصصة له أو جزء منها على أى نحو إلا بعد ثبوت جديته فى استزراعها وبيعها له.
مادة 30
التبــــــادل
فى حالة تبادل أراضى الإسكان للمساحات الصغيرة والوحدات السكنية والمهنية والمحلات التجارية يتم تحصيل المصاريف الإدارية الآتى بيانها: –
-1 تحصل مصاريف إدارية بواقع (%1) من قيمة كل قطعة أرض محل التبادل وقت التخصيص يسددها المتبادلان كل حسب المساحة المخصصة له.
-2 يحصل مبلغ (5000 جنيه) عن تبادل الوحدات السكنية والمهنية والمحلات التجارية يتحملها مناصفة طرفا التبادل.
الباب الرابع
أسس وقواعد تحديد أسعار الأراضى والعقارات
(بيع – قيمة إيجارية – مقابل انتفاع)
والعلاوات المستحقة عن تعديل النشاط والاشتراطات
لكافة انواع الأراضى والعقارات
الفصل الأول
أسس وقواعد تحديد أسعار الأراضى والعقارات
مادة 31
يتم تسعير الأراضى والعقارات المعدة للتصرف فيها وفقاً للضوابط الآتية: –
-1 سعر الأراضى أو العقارات المماثلة من حيث:-
أ- الموقع
ب. نوع النشاط أو غرض الاستخدام
جـ. المساحة
د. الاشتراطات البنائية
هـ. حالة السوق العقارى وقت التصرف
-2 الاسترشاد بأعلى سعر مزاد تم فى ذات المنطقة أو منطقة مماثلة مع الأخذ فى الأعتبار العناصر الواردة بالبند (1) ومراعاة فروق التميز والاشتراطات البنائية.
-3 الاسترشاد بتقييم خبراء التقييم العقارى المسجلين بهيئة الرقابة المالية وخبراء البنك المركزى.
-4 يراعى فى التسعير بالنسبة للمشروعات التى تستهدف الربح والمحلات التجارية والوحدات الإدارية والوحدات السكنية غير المدعمة: تكلفة المرافق – التكلفة الإنشائية (بالنسبة للعقارات) أعباء التمويل – جميع المصاريف حتى نهاية تنفيذ المرافق.
-5 أما بالنسبة للمشروعات التى لا تستهدف الربح (الخدمية، الاجتماعية، جهات حكومية.. إلخ) والوحدات السكنية المدعمة، فيتم احتساب التكاليف محملة بجميع الأعباء والمصاريف الادارية حتى تاريخ التخصيص
مادة 32
القيمة الايجارية ومقابل الانتفاع
1 – المشروعات التى تهدف للربح التجارية والوحدات الإدارية:
تحدد القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع بواقع (%10) للأراضى و(%15) للمبانى محسوباً من السعر النهائى مع مراعاة الضوابط المنصوص عليها بالمادة السابقة بالنسبة للتسعير.
الوحدات السكنية غير المدعمة:
تحدد القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع بواقع (%7)
2 – المشروعات التى لا تهدف للربح: (الجهات الخيرية، الجهات الحكومية، الجهات الاجتماعية والخدمية) : تحدد القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع بواقع (%5) للأراضى و(%7) للمبانى محسوباً من السعر النهائى مع مراعاة الضوابط المنصوص عليها بالمادة السابقة بالنسبة للتسعير.
الفصل الثانى
العلاوات المستحقة عن تعديل النشاط والإشتراطات
لكافة أنواع الأراضى والعقارات
مادة 33
تغيير النشاط
1 – لا تحتسب علاوة فى حالة تغيير الاستخدام إلى استخدام آخر أقل تميزاً وسعراً من الاستخدام الأصلى قبل التغيير ويراعى أن ترتب الاستخدامات من الأكثر تميزاً إلى الأقل طبقاً للقواعد التى تحددها لجنة تحديد الأسعار
2 – أما فى حالة تغيير الاستخدام إلى استخدام له صفة تميز وسعر أعلى من الاستخدام الأصلى فيتم احتساب علاوة تغيير على النحو الآتى:
أ- بالنسبة لتعديل استخدام الأراضى:
تحتسب علاوة التغيير (أعلى سعر حالى (مماثل) للمتر المربع من الأرض بالنشاط المعدل – أعلى سعر حالى (مماثل) للمتر المربع من الأرض بنشاط الأصلى × إجمالى مساحة قطعة الأرض المعدل نشاطها) على أن يتم التسعير وفقاً للضوابط السابق ذكرها والاشتراطات البنائية لكل نشاط.
ب- أما فى حالة تغيير الاستخدام للمبانى والوحدات السكنية والتجارية والخدمية
تحتسب علاوة التغييرعلى النحو الآتى: (نصيب المتر المسطح الحالى للمبانى من ثمن الأرض بالنشاط المعدل – نصيب المتر المسطح الحالى للمبانى من ثمن الأرض بالنشاط الأصلى × إجمالى مسطح المبانى المعدل نشاطها) مع مراعاة ضوابط التسعير آنفة الذكر والاشتراطات البنائية لكل نشاط.
ج- تعديل النشاط بفتح خدمة على الخارج
فى حالة الموافقة على تغيير نشاط منطقة خدمات المشروع العمرانى المتكامل ليصبح خدمة عامة بدلاً من خدمة المشروع فقط، يتم احتساب قيمة العلاوة بواقع (%20) من السعر الحالى لنشاط الأرض (الخدمى) وفقاً لضوابط التسعير آنفة الذكر.
مادة 34
تعديل الاشتراطات البنائية
أ- يحظر تعديل الاشتراطات البنائية لكافة الأراضى والمبانى التى تم التعامل عليها عن طريق المزايدات بناءً على شروط ومواصفات محددة بكراسات الشروط.
ب- فى حالة موافقة السلطة المختصة على تعديل الاشتراطات البنائية فى غير الحالة الواردة بالبند السابق يتم احتساب العلاوة المستحقة على النحو الآتى:
1 – العلاوة المستحقة لزيادة الارتفاع
تحتسب قيمة العلاوة المستحقة لزيادة الارتفاع: عدد الأدوار الزائدة منسوباً إلى ارتفاع المبنى قبل الزيادة مضروباً فى سعر المتر المربع الحالى للنشاط طبقاً لسعر آخر مزاد أو مزايدة بالمنطقة أو بالمدينة مضروباً فى إجمالى مساحة قطعة الأرض.
2 – تعديل النسب البنائية
فى حالة موافقة السلطة المختصة على تعديل النسب البنائية تحتسب قيمة العلاوة المستحقة بحساب الفرق بين النسبة البنائية الزائدة إلى النسبة البنائية الأصلية مضروباً فى سعر متر الأرض الحالى لذات النشاط طبقاً لسعر آخر مزاد أو مزايدة بالمنطقة أو بالمدينة مضروباً فى إجمالى مساحة قطعة الأرض.
مادة 35
أى موضوعات ترد للجنة تحديد الأسعار ولم تندرج ضمن القواعد والأسس المذكورة يتم عرضها ومناقشتها كل حالة على حده لاتخاذ التوصية اللازمة بشأنها وذلك على أساس الاسترشاد بأسعار المزايدات أو المزادات أو الأسعار السوقية السارية، على أن تكون المقارنة بحالات مثيلة وفقاً لما سبق ذكره بقواعد وأسس التسعير.