بقلم: محمود حسين إدريس
مدير إدارة التمويل العقارى ببنك فيصل الإسلامى المصرى
مع زيادة أعباء اقتناء الأصول الثابتة اللازمة للمشروعات الإنتاجية، وصدور القانون رقم 55 لسنة 2014 بتعديل بعض مواد القانون رقم 148 لسنة 2001 الخاص بالتمويل العقارى، وذلك بإضافة نشاط الإجارة كأحد الأنشطة التى تسرى عليها أحكام قانون التمويل العقارى.. طبقا لنص المادة الثانية فقرة «ب» من القانون 55 لسنة 2014 (مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 بشأن التأجير التمويلى)، الأمر الذى أوجد علاقة ارتباط بين التأجير التمويلى والتمويل العقارى جعل من الملائم استجلاء الحقائق والمحددات المرتبطة بالموضوع، سواء ما تحقق خلال ما يقرب من 20 عاماً من تاريخ صدور القانون رقم 95 لسنة 1995، فى ظل متطلبات الواقع الحالى أو المتوقع فى الفترة المقبلة، خصوصاً مع عدم تعارض ذلك المنتج الاستثمارى وطبيعة عمل البنوك الإسلامية، ويهمنا فى هذا السياق التركيز على ما يلى:
– التأجير التمليكى، والتأجير التمليكى، والفرق بينهما
– أنواع التأجير التمويلى
– مزايا التأجير التمويلى
– القانون 55 لسنة 2014، 95 لسنة 1995م
– المعالجة المحاسبية للتأجير التمويلى
– تجارب الآخرين فى مجال التأجير التمويلى
– هل حقق القانون رقم 95 لسنة 1995 أهدافه؟
يقصد بالتأجير التمليكى LEASING، قيام المؤجر(الممول) بإتاحة تمويل رأسمالى متوسط وطويل الأجل بطلب من المستأجر(المستثمر)، بما يمكن المنشآت من اقتناء أصول ثابتة وليست استهلاكية (عقارات ـ آلات وخطوط إنتاج ـ سيارات ـ أجهزة كمبيوتر)، بنظام التأجير (دفعات مقابل التأجير)، بعقد تأجير تمليكى، بشروط أهمها:
1/1: أن تعتبر دفعات مقابل التأجير جزءا من ثمن الأصل المؤجر (إلى جانب كونها مقابل الانتفاع بالأصل المؤجر).
1/2: حق المستأجر فى تملك الأصل المؤجر( خيار الشراء )Purchase Option فى نهاية عقد التأجير، على أن تكون دفعات مقابل التأجير قد غطت تكلفة الأصل + هامش ربح متفق عليه بين الطرفين، أو حق المستأجر فى تجديد العقد لفترة جديدة.
1/3: ألا تقل مدة العقد عن 75% من العمر الافتراضى للأصل المؤجر.
1/4: أن يكون العقد غير قابل للإلغاء، وأن تغطى دفعات مقابل التأجير القيمة السوقية للأصل عند إبرام العقد، بالإضافة إلى هامش ربح للمؤجر يقبله المستأجر.
1/5: ملكية الأصل المؤجر تبقى وحتى نهاية العقد باسم المؤجر، ويكون الأصل المؤجر هو ضمانة التمويل ومصدر رئيسى لسداد دفعات مقابل التأجير.
أنواع التأجير التمويلى Leasing Finance:
2/1: التأجير التشغيلى Operating Lease: ويقصد به تأجير أصول لمدة معينة بقيمة إيجارية محددة، ثم استردادها وإعادة تأجيرها لمستأجر جديد (تأجير معدات ثقيلة لشركات المقاولات)، ويشترط فيه قابلية الأصل للانتفاع به زمنا أطول من مدة الإيجار الواحدة (فترة العقد تكون أقل من العمر الاقتصادى المقدر لاستخدام الأصل) ويطلق عليه أيضا تأجير الخدمات Service Lease، ويتحمل المؤجر تكلفة خدمات الصيانة والتأمين والضرائب للأصل المؤجر.
2/2: التأجير الرأسمالى Cpital Lease: ويقصد به تأجير أصول لمدة معينة بقيمة إيجارية محددة، على أن يكون مجموع دفعات الإيجار المتعاقد عليها مساوياً لكامل تكلفة الأصل، إضافة إلى ما يحقق للمؤجر من عائد مناسب على رأسماله المستثمر، ويكون العقد مرتبطا بفكرة التمليك بعد انتهاء مدة الإيجار(يتضمن العقد خيارات للمستأجر إما بتجديد الإيجار بقيمة مخفضة أو شراء الأصل بثمن مخفض أو بدون مقابل) وبذلك تنتهى عملية التأجير بامتلاك المستأجر للأصل المؤجر، ويشترط فيه أن يكون مجموع دفعات الإيجار المتعاقد عليها مساويا لكامل تكلفة الأصل، إضافة إلى ما يحقق للمؤجر من عائد مناسب على رأسماله المستثمر، ويتحمل المستأجر تكلفة خدمات الصيانة والتأمين والضرائب للأصل المؤجر.
2/3: التأجير المقترن برافعة تمويل Leveraged Lease، وهو مرتبط بملاءة المستأجر المالية، ومدى قدرته على الوفاء بالتزاماته تجاه الممول أو المؤجر، وهو متعلق بتمويل الأصول التى تتطلب إنفاق رأسمالى كبير نسبيا، ويتم رهن الأصل لصالح الممول.
2/4: البيع وإعادة الاستئجار SaLe & Leaseback، ويستخدم هذا النوع لتوفير سيولة للمنشآت من خلال بيع جزء من أصولها الثابتة لمؤسسة تمويل (البنك)، والتعاقد معها فى نفس الوقت على على استئجار الأصل للاستمرار فى استعماله، حيث يقوم البنك بدفع قيمة الأصل السوقية للعميل، أما دفعات الإيجار التى يدفعها العميل فيجب أن يغطى مجموعها السعر الذى دفعه البنك للعميل بالإضافة إلى عائد مناسب.
2/5: البيع التدريجى واختصاص المستأجر بالإدارة (المشاركة المتناقصة)، وهو يجمع بين خصائص البيع بالتقسيط والإيجار التشغيلى، حيث يتفق المؤجر مع المستأجر على بيع الأصل بالتقسيط بدفعة مقدمة وتقسيط باقى الثمن على مدة يتفق عليها، وبذلك يصبح المؤجر والمستأجر شريكين فى ملكية الأصل بحصص متفاوتة، وحتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالأصل يقوم المؤجر بتأجير حصته فى الأصل بموجب عقد إيجار تشغيلى، ومع استمرار المستأجر فى سداد الأقساط تزداد حصته تدريجيا فى ملكية الأصل، وبالتالى يتناقص ما يجب عليه دفعه للمؤجر مقابل عقد الإيجار التشغيلى حتى تنتقل ملكية الأصل كاملة إلى المستأجر.
مزايا التأجير التمويلى:
3/1: تخفيض أعباء الإنفاق الاستثمارى وتمكين المنشآت من استخدام أحدث ما أنتج من معدات دون تحمل تكلفة عالية لتملكه(تجميد جزء كبير من الأموال فى التملك) بما يكون له فى النهاية من أثر إيجابى فى تحسين الكفاءة الاقتصادية للمشروعات، ويمكنها من المنافسة ومواكبة التطور.
3/2: تخصم قيمة إهلاك الأصل المؤجر من صافى أرباح المؤجر عند المحاسبة الضريبية.
3/3: يكون الضمان فى التأجير التمليكى هو الأصل نفسه (استخدام حق امتياز البائع كضمان) طبقا لأحكام القانون 55 لسنة 2014 م.
3/4: تخصم القيمة الإيجارية للأصل المؤجر من التكاليف الواجبة الخصم من أرباح المستأجر.
3/5: تخصم مصاريف صيانة وإصلاح والتأمين على الأصل المؤجر من أرباح الذى تحمل تلك المصاريف سواء المؤجر أو المستأجر.
3/6: تعفى القيمة الإيجارية للأصل المؤجر من الضريبة العامة على المبيعات.
3/7: تعفى عقود التأجير التمويلى من رسوم التوثيق والشهر والقيد بالشهر العقارى.
