500 فدان فى “القاهرة الجديدة” بعائد 35 مليار جنيه وحصة الوزارة منها 40% و470 فداناً فى “أكتوبر”
مصادر: وفرنا للمطورين تكلفة مقدم الأرض عند البيع ولا يمكن الاقتراض بضمان المشروع وفقًا للائحة العقارية
توّقع اليوم وزارة الإسكان عقد تطوير مشروعين فى مدينتى 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة بالشراكة مع تحالف «ماونتن فيو» المصرية و«سيسبان» القابضة السعودية بإيرادات تقديرية 61 مليار جنيه، تحصل الدولة منها على 22 مليار جنيه «نحو 3 مليارات دولار».
قال الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان، فى بيان أمس، إن المستشارين القانونيين بالوزارة وهيئة المجتمعات العمرانية أعدوا العقدين اللذين سيتم توقيعهما اليوم. وتابع «حصة الدولة فى المشروعين تمثل 30 و40% وفقًا لطبيعة المشروعين وتصل مدة التنفيذ 10 سنوات».
ويقع المشروع الأول فى مدينة القاهرة الجديدة، على مساحة 500 فدان، بإجمالى إيرادات 35 مليار جنيه، حصة الدولة منها 40% بقيمة 14 مليار جنيه متمثلة فى حد أدنى للسداد النقدى بقيمة 10 مليارات جنيه والباقى حصة عينية بنسبة 11.6% من المساحات المبنية والقابلة للبيع على أن يتم سداد 150 مليون جنيه عند توقيع العقود والباقى على دفعات سنوية طوال مدة المشروع.
ويقام المشروع الثانى فى مدينة 6 أكتوبر على مساحة 470 فداناً بإجمالى إيرادات 26 مليار جنيه حصة الدولة منها 30% تعادل 7،5 مليار جنيه، يسدد منها 4،8 مليار جنيه نقداً، والباقى حصة عينية تمثل 11.8% من المساحات المبنية والقابلة للبيع، على أن يتم سداد 75 مليون جنيه عند توقيع العقود، والباقى على دفعات سنوية طوال مدة المشروع.
وأوضح وزير الإسكان أن توقيع باقى عقود مذكرات التفاهم سيتم تباعاً، بعدد 4 عقود، خلال الأيام القليلة المقبلة.
ووفقًا لمصادر تحدثت لـ«البورصة» شهدت وزارة الإسكان خلال الساعات الماضية اجتماعات مع مسئولى «ماونتن فيو» لتحويل مذكراتى التفاهم اللتين وقعتا خلال القمة الاقتصادية إلى عقود نهائية بعد طلب رئاسة الجمهورية سرعة الانتهاء من الاتفاقيات مع التحالفات الفائزة بمشروعات الشراكة مع «الإسكان». وقال وزير الإسكان إن توقيع العقدين اليوم يأتى قبل شهر من المدة المحددة لتحويل مذكرات التفاهم إلى عقود وتصل 90 يوماً من توقيعها.
وحول بنود التعاقد التى نشرتها «البورصة» أمس، والتى تمنع الشركات من الاقتراض بضمان أرض المشروع، قالت المصادر إن قطعة الأرض بمساحة 500 فدان فى القاهرة الجديدة التى تشارك بها الوزارة مع المطور تصل قيمتها لـ4 مليارات جنيه، وإذا قام المستثمر بشراء الأرض من الوزارة فسيدفع 400 مليون دفعة مقدمة بجانب الأقساط الدورية لكن عند الشراكة فإن الوزارة ستحصل على مقابل مالى أقل لحين البدء فى تسويق المشروع.
أوضحت المصادر أن المستثمر سيوفر جزءاً كبيراً من ثمن الأرض لبدء الإنشاءات بجانب حصيلة تسويق الوحدات، الذى سيبدأ فور توقيع العقد ووضع مخططات المشروع، ولحين صدور القرار الوزارى والتراخيص يمكن أن يسوق نسبة من الوحدات توفر سيولة مالية للإنشاء.
وأشارت إلى أن الاقتراض بضمان أرض المشروع يستلزم تسجيلها باسم المستثمر كضمانة لدى البنوك لكن اللائحة العقارية ترهن التسجيل النهائى للأرض بالانتهاء من أعمال التنفيذ، و”الإسكان” سمحت لأكثر من شركة بالدخول فى تحالف لتطوير مشروعات الشراكة لضمان توافر السيولة المالية اللازمة للتنفيذ«.
وقال الدكتور أحمد أنيس، أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة، ورئيس جمعية خبراء التقييم العقارى، إن النسبة التى ستحصل عليها وزارة الإسكان من المشروعات العقارية والتى تصل لـ40% فى مدينة القاهرة الجديدة لا تعتبر كبيرة مقارنة بسعر الأرض المتزايد فى المنطقة، كما أن قيمة شراكة الوزارة مع المطور يجب أن تتضمن نسبة مخاطرة على الاستثمار لأن الوزارة تشارك بقيمة الأرض وهى العنصر الأكبر فى الاستثمارات العقارية.
أوضح أنيس أن المطور سيبيع وحدات المشروع بناءً على »سمعة وزارة الإسكان«– على حد وصفه- لأن المشترين يثقون أكثر فى المشروعات التى تنفذها الدولة باعتبار أن أموالهم مضمونة.
وتمتلك هيئة المجتمعات العمرانية اسم المشروع والعلامات التجارية ويحق للمطور استخدام العلامة التجارية والاسم فى الدعاية والتسويق والترويج للمشروع ولا يحق له توكيل أو تفويض الغير فى استخدام العلامات التجارية دون الرجوع إلى الهيئة.
وذكر أنيس أن توحيد عقد الشراكة على جميع المشروعات أمر جيد على أن يكون الاختلاف فقط فى البرامج الزمنية للتنفيذ ونسبة الشركة.
وقال إن المستثمر الراغب فى المشاركة مع »الإسكان« فى مشروعات تصل استثماراتها إلى 30 مليار جنيه يجب أن يكون ذا ملاءة مالية كبيرة وقادراً على توفير سيولة نقدية للبدء فى المشروع سواء بمفرده أو بالتحالف مع شركاء عرب وأجانب.
وشدد على أن المراقبة الدقيقة للجداول الزمنية للتنفيذ هى العامل الأهم لنجاح مشروعات الشراكة ويجب تحويل بنود العقد إلى أفعال على الأرض لضمان الجدية فى التنفيذ وحفظ حق المشترين فى المشروعات».
وأوضح أنيس أن التوسع فى مشروعات الشراكة يجب أن يقوم على احتياجات الهيئة لأنها توفر عائداً مالياً على المدى البعيد ولكن بيع الأرض فى مزايدات علنية يوفر سيولة فورية لتنفيذ مشروعاتها الأخرى فى مجالات المرافق والإسكان.
وقال الدكتورسيف فرج، أستاذ الاقتصاد العمرانى، إن وزارة الإسكان يجب أن تتفق مع المطورين على برامج زمنية واضحة للتنفيذ تتماشى مع متطلبات التنمية لدى الوزارة دون تركها فى يد المطور فقط حتى لا يطول أجل تنفيذ المشروعات.
وألزمت وزارة الإسكان المطور الفائز بتنفيذ المشروع بتعيين مكتب متخصص يتولى المراجعة المالية للمشروع «على أن يكون من أحد أكبر المكاتب» ويقوم بإصدار الميزانيات ربع السنوية والسنوية ويتحمل المطور أتعاب المراجع المالى.
وعلمت «البورصة» أن مكاتب المحاسبة التى تولت إعداد دراسات جدوى مشروعات القمة الاقتصادية يمكن أن تتولى أعمال مراجعة الحسابات للمشروعات.
وقالت مصادر إن المكاتب المرشحة مثل «إرنست أند يونغ» و«برايس ووتر هاوس» ومكتب مصطفى شوقى ومكتب ديلويت للاستشارات المالية والمراجعة.
أضافت أن مكتب الاستشارات المالية والمراجعة «KPMG»- حازم حسن تولى إعداد دراسات جدوى 5 مشروعات شراكة طرحتها وزارة الإسكان فى القمة الاقتصادية منها مشروعات لشركات فازت بها «بالم هيلز» و«ماونتن فيو» والشركة العربية للتنمية العقارية «أركو».
وينص التعاقد فى مشروعات الشراكة على تحمل المطور نفقات الترويج والتسويق والبيع والتأجير كاملة على أن يصدر تقرير مبيعات من مراجع الحسابات كل ثلاثة أشهر يوضح ما تم بيعه والمحصل من الثمن مع احتساب نسبة الهيئة كثمن للأرض وإيداع هذا المبلغ وإيداع النسبة الخاصة بالهيئة والمتفق عليها بهذا العقد بحساب الهيئة.
ويلتزم المطور أثناء فترة إنشاء المشروع بإرسال تقارير كل ثلاثة أشهر إلى الهيئة، موضحاً بها ما تم إنجازه من أعمال ومدى اتفاقه مع الجدول الزمنى المتفق عليه ويحق للطرف الأول وفى أى وقت معاينة موقع المشروع والحصول على البيانات والمعلومات اللازمة من المطور بشأن تنفيذ الأعمال المتعلقة بالمشروع وذلك بنفسه أو من خلال من يمثله.
ومن المقرر أن توقع وزارة الإسكان عقدًا مع الشركة العربية للتنمية العقارية «أركو» لتنفيذ مشروع جنوب مارينا باستثمارات 26 مليار جنيه ومع تحالف شركتى آبار للاستثمار الإماراتية وبالم هيلز للتعمير المصرية لمشروع «واحة أكتوبر» باستثمارات 150 مليار جنيه على مساحة 10 آلاف فدان.
وعقد مع اتحاد شركات عربية للتنمية والتطوير العقارى وCBRE الإنجليزية لمشروع مدينة فندقية فى 6 أكتوبر بمساحة 557 فداناً باستثمارات 4 مليارات دولار ومع «بالم هيلز» لمشروع عمرانى بمساحة 500 فدان بالقاهرة الجديدة باستثمارات 3.5 مليار دولار.
