ناقشت الجلسة الأخيرة لمؤتمر القمة العقارية سيتى سكيب، صناديق الاستثمار العقارى والتطبيقات الحالية فى مصر، فى جلسة بعنوان صناديق الاستثمار العقارى تحت الأضواء، بحضور شريف سامى رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، والشريف وهدان مدير تنفيذى بشركة النعيم القابضة، وأدار الجلسة محمد عبد الله رئيس مجلس إدارة شركة كولدويل بانكر.
وقال شريف سامى رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، أن 29 شركة عقارية مُقيدة فى البورصة بلغت قيمتها السوقية نحو 48 مليار جنيه بنسبة 10% من رأس المال السوقى.
أضاف أنه تم تغيير لائحة صناديق التأمين الخاصة لأول مرة منذ نحو 40 عام، والتى تحتوى على نحو 40 مليار جنيه رؤوس أموال، وتخدم نحو 4.5 مليون مواطن بأقساط سنوية بلغت نحو 5 مليارات جنيه، كما تم السماح لتلك الصناديق أن تتعاقد مع شركات إدارة الاستثمار، فضلا عن قيام الهيئة مؤخرا بإصدار قواعد التقييم العقارى.
وأشار أنه لايجب اختزال الاستثمار العقارى فى القطاع السكنى فقط، حيث أنه يجب الإلتفات ورعاية باقى أنواع الاستثمارية العقارية الصناعية والتعليمية وغيرها، ويذكر أن نصف تمويلات التأجير التمويلى متجهة نحو تمويل المنشآت.
ومن جانبه قال الشريف وهدان المدير التنفيذى بشركة النعيم القابضة، أن الصناديق العقارية تستطيع أن تمنح جميع الأفراد من كافة المستويات على إيجاد فرص استثمار متكافئة من خلال المشاركة فى مشاريع عقارية عملاقة لايمكن لأحد اقامتها بمفرده.
وبسؤال شريف سامى عن أسباب تأخر تدشين صناديق عقارية فى مصر منذ تدشين اللائحة، أن الفترة الاخيرة شهدت ارتباكات فيما يخص التعديلات الضريبية، وكانت القوانين الضريبية تجاه صناديق الاستثمار العقارى محايدة بشكل كبير بدون أعطاء أى مميزات ضريبية لتلك الصناديق.
وقال أن مساهمة أصحاب الدخول والثروات الصغيرة فى الصناديق العقارية للاستفادة من عوائد الاستثمارات الضخمة، يمكن أن يتحقق أيضا من خلال المساهمة فى الشركات العقارية المقيدة فى البورصة، كما يمكن اقتراح مميزات مختلفة للصناديق العقارية مقابل اشتراطات تنموية محددة كتوجيه جزء من الاستثمارات فى تطوير مناطق وقطاعات محددة أو غيرها من المحفزات.
أضاف أن العديد من الشركات الحكومية والمؤسسات لديها مساحات كبيرة من الاراضى، التى يمكن ان تساهم فى تنميتها وإدارتها صناديق الاستثمار العقارى، من خلال المساهمة صناديق الاستثمار العقارى.
ومن جانبه قال الشريف وهدان، أن هناك العديد من الاشتراطات التى تثقل كاهل الشركات الراغبة فى انشاء صناديق عقارية، فضلا عن تعدد الضرائب، التى ستقلص عوائد شهادات الصندوق العقارى، بينما قال شريف سامى أن نفس القواعد الضريبية يتم تطبيقها على الشركات العقارية ومساهميها، ولكن وهدان يرى أن الصندوق يلتزم بنشرة الطرح وقواعد توزيع الأرباح فى حين أن الشركات المساهمة يكون لديها خيارات متعددة فى ترحيل الأرباح أو توزيعها.
وبالتطرق إلى اشتراطات تنويع استثمارات الصندوق العقارية، قال سامى أن ذلك يأتى حماية لتنويع مصادر الإيراد حتى لو كان العقار الواحد يحتوى على نشاطات مختلفة طبية وغيرها.
وقال وهدان أن مدير الصندوق مجبر على شراء حصة كبير من الشركات المالكة للأصول العقارية فى حالة التفكير فى الاستثمار فى شركات عقارية، وأوضح شريف سامى أن بعض المشروعات التى توقفت دون اكتمال دفعت الهيئة إلى التفكير فى حالة حدوث تلك الاشكالية مع الصندوق إذا ساهم بنسبة ضئيلة دون حق التصرف، لذلك تم التأكيد على ضرورة أن تكون شراكة الصندوق بنسبة الثلثين لكى يكون مُتحكما فى أصول الشركة المعنية بحيث لايعيق دخل الصندوق أى توقف فى نشاط تلك الشركة لأى سبب ويكون للصندوق حق التصرف فى أصول الشركة، بينما فى حالة المساهمة فى الشركات المقيدة فى البورصة فإنه لا اشتراطات فى نسبة المساهمة.
وأضاف شريف سامى أنه ما تطبيق اللائحة من الوارد أن يتم اكتشاف بعض الإشكاليات التى من الممكن أن يعاد النظر فيها وفقا لمتطلبات الواقع التطبيقى للائحة الصناديق العقارية.
وفى سياق أخر قال سامى أن القطاع العقارى من القطاعات ذات الاستثمار طويل الأجل بخلاف الصناعات الأخرى، وقد تكون لدى الشركة عقود بمليارات الجنيهات لم تنتهى منها ولم تدرج فى قوائمها المالية، فى حين تراجع أسهم مثل تلك الشركات فى البورصة لايعنى ضعف المراكز المالية لتلك الشركات.
وبسؤال وهدان عن أهمية التخفيضات الضريبية، قال إنشاء صندوق عقارى يعد منافسة صريحة لشركات التطوير العقارى فى مصر، ويجب أن يكون هناك ميزة تنافسية للصناديق، وخاصة فى توزيعات العوائد، مقترحا أن يتم إعفاء الصناديق فى حالة توزيع نسب كبيرة من الأرباح.
واقترح سامى انشاء صندوق سيادى عقارى لتطوير المناطق القديمة ذات القيمة التاريخية المرتفعة، لضم كافة أصول المنطقة الواحدة وإعطاء ملاكها نسب ملكية فى الصندوق وتتولى شركة الإدارة تطوير المنطقة بالأمر السيادى، مثلما قامت بيروت بتطوير وسط المدينة بالأمر المباشر فى أعقاب الحرب الأهلية.
