مستثمرو القطاع العقارى يبدون ارتياحاًً للائحة الجديدة
صبور: عودة المطور العام بداية لتنمية حقيقية للحد من ندرة الأراضى
حسنين: يجب سرعة إقرار اللائحة وتحديد آلية تصنيف المطورين
شكرى: اللائحة تنهى 70% من مشكلات السوق وتقلل البيروقراطية
رحب عدد من رؤساء شركات الاستثمار العقارى بالصيغة النهائية التى أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية للائحة العقارية التى تنظم العلاقة مع المطورين لتضمنها معظم مطالب الشركات التى تسببت فى تأجيل إصدارها عدة مرات وفى مقدمتها تخفيض المصاريف الإدارية وتحديد غرامات التأخير وفقًا لنسب الإنجاز فى المشروعات وعودة العمل بنظام المطور العام.
وتعد أبرز تعديلات اللائحة التى نشرتها «البورصة» فى عدد الأربعاء الماضى وأعلنتها وزارة الإسكان أمس، تشكيل لجنة عليا لحل مشاكل المستثمرين، لحل نزاعات الاستثمار وعودة العمل بنظام المطور العام ووضع ضوابط للمشاركة مع المطورين، وإنشاء سجل للمطورين وتصنيفهم، للحصول على الأراضى، مع منح حوافز للملتزمين بشروط التعاقد مع الهيئة.
وقال المهندس حسين صبور رئيس شركة الأهلى للتنمية العقارية إن عودة العمل بنظام المطور العام وإقراره ضمن اللائحة العقارية يزيد من معدلات التنمية ويقلل من ندرة الأراضى المتاحة للاستثمار خاصة أنه سبق تطوير مساحات كبيرة وفقًا لهذه الآلية من بينها المقطم والمعادى.
أضاف أن خلق بدائل لتوفير الأراضى يتيح للمطور العقارى المفاضلة بين أكثر من جهة وينهى احتكار جهة واحدة للتصرف فى الأراضى ويساهم فى زيادة معدلات التنمية فى ظل تطبيق عدد كبير من دول العالم لنظام المطور العام.
وقال المهندس درويش حسنين الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، إن اللائحة العقارية ضمت الكثير من المميزات التى تدعم عمل المطورين وتنظم السوق وتحد من المضاربات على أسعار الأراضى.
أضاف أن أبرز الإيجابيات إعادة جدولة المستحقات المالية للهيئة ومنح مهل إضافية للمطور حال عدم وفاء «المجتمعات العمرانية» بالتزاماتها من توفير المرافق الأساسية للأراض إضافة إلى قصر الغرامات على الاراض غير المنماة وتقسيمها إلى شرائح وفق نسب التطوير وفى حال تجاوز نسبة التطوير 65% لا تفرض غرامات لمدة 6 أشهر.
أوضح أن من مميزات اللائحة منح المطور عقوداً نهائية لمرحل التنفيذ المنماة للمشروعات المتكاملة وهذا يساعد فى تطوير المساحات الكبيرة إضافة إلى التأكيد على عدم البيع إلا بعد صدور القرار الوزارى للمشروع.
أشار إلى أهمية تصنيف المطورين العقاريين للحد من المضاربات على الأراضى التى ترفع الأسعار دون مبرر ليتم قصر المنافسة على الشركات ذات القدرة الملائمة لتطوير المساحة المطروحة.
وتضمنت اللائحة العقارية الجديدة تصنيفا للمطورين، وفقا لشروط وقواعد ومعايير فنية، وبناء على التصنيف يتم دعوتهم للتقدم للحصول على الأراضى لتوفير فرص لجميع فئات المطورين فى حصة ملائمة من السوق العقارى، وبما يراعى قدراتهم الفنية والإدارية والمالية مع تحديد المساحة التى يمكن للمطور الحصول أو التنافس عليها.
وطالب حسنين بسرعة إقرار اللائحة ودخولها حيز التنفيذ لحين وضع آلية تصنيف المطورين بالشراكة مع المستثمرين.
وقال المهندس طارق شكرى رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار، إن اللائحة العقارية تنهى أكثر من 70% من أزمات السوق العقارى.
أضاف أن «المجتمعات العمرانية» استجابت لأهم مطالب المطورين بتحديد سقف سعرى للمصاريف الإدارية بحد أقصى 20 ألف جنيه للفدان بعد أن كانت تحتسب بناء على قيمة الأرض ما يحمل المطور مبالغ مالية كبيرة.
أوضح شكرى أن الضوابط الجديدة لتسعير الأراضى تساهم فى الحفاظ على معدلات نمو الأسعار بما فى ذلك الاسترشاد بمتوسط سعر المزادات التى تمت خلال 3 سنوات سابقة.
وذكر أن التصرف فى الاراضى لن يقتصر على نظام المزايدة بالأظرف المغلقة وسيكون وفقًا لمتطلبات المدينة وحاجتها إلى التنمية.
أشار إلى أن آلية الشراكة مع المطورين نظير نسبة من إيرادات المشروع، أو المشاركة بمقابل عينى من وحدات المشروع، يوجه السيولة المتوفرة لدى المطور إلى أعمال التنفيذ بدلاً من سدادها فى قيمة الأرض ما يمثل ميزة كبيرة للطرفين.
وحددت اللائحة ضوابط للمشاركة مع المطورين، حيث يحدد تصنيف المطور الذى تقوم الهيئة بمشاركته بقرار من مجلس الإدارة، ويجوز للهيئة طرح المشروعات للمشاركة عن طريق المزايدة العلنية أو بالأظرف المغلقة، وتكون المزايدة فى هذه الحالة على قيمة نسبة الهيئة من متحصلات المشروع وعلى مقدم ثمن الأرض إن وجد، على أن يتضمن العقد جميع الضمانات القانونية التى تضمن حق الهيئة والتزام المطور بالأداء المتفق عليه.
وستكون المشاركة بإحدى طريقتين أو بكلتاهما معا، منها المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع، أو المشاركة نظير مقابل عينى من وحدات المشروع، على أن تكون الموافقة على جميع أنواع المشاركة بقرار من مجلس إدارة الهيئة.
وقال شكرى إن الحوافز التى تقدمها الوزارة للمطورين فى اللائحة تدعم الإسراع فى التنمية خاصة فى مدن الصعيد التى تواجه عزوف من المطورين مطالباً بتضمين الحوافز لهذه المدن أنظمة طرح الأراضى بالتخصيص بأسعار منخفضة.
أوضح أن تشكيل لجنة مشتركة بين الوزارة والمطورين ينهى كثيرا من المنازعات خلال وقت قصير بدلاً من اتخاذ إجراءات ضد المستثمر تسبب فى توقف المشروعات وأن تضمن اللائحة لمدد زمنية محددة للإجراءات يساهم فى إنجاز المشروعات ويحد من البيروقراطية.
من جانبه قال مصدر بوزارة الإسكان لـ«البورصة»، إن هيئة المجتمعات العمرانية ستتوسع فى طرح مشروعات للمشاركة مع القطاع الخاص بعد إقرارها بصورة رسمية ضمن تعديلات اللائحة العقارية.
أضاف أن «الإسكان» وقعت عقود 3 مشروعات بالشراكة مع القطاع الخاص باستثمارات 100 مليار جنيه وتتفاوض مع 4 تحالفات لتوقيع عقود 4 مشروعات أخرى بجانب 3 مشروعات جديدة يجرى البت فى عروض الشركات المتنافسة عليها.
أوضح أن اللائحة وضعت برامج زمنية لتنمية المشروعات العقارية تتضمن غرامات تأخير وفقًا لمعدلات الإنجاز وسداد أقساط أرض المشروع وتابع «سحب الأرض لم يتم إلا فى حالة التعثر التام ويوجد خيار لاستقطاع مساحة من الأرض أو إعادة تسعيرها بشرط إثبات الجدية».
أشار إلى أن لجنة حل منازعات الاستثمار ولجان التظلمات الرئيسية والفرعية بهيئة المجتمعات العمرانية ستساهم فى سرعة حل أزمات الاستثمار التى استمرت لسنوات فى ظل آليات عمل لجان فض المنازعات.
