القاهرة الجديدة والمشروعات الساحلية فى مرمى النيران.. و20% ارتفاعاً متوقعاً فى أسعار السكنى
توقع مسوقون ومطورون عقاريون تعرض السوق إلى فقاعة عقارية جراء الارتفاع المستمر فى أسعار الواحدات إلى مستوى يفوق إمكانيات العملاء ولا يتوافق مع التكلفة الحقيقية للمشروعات.
وقالوا إن معدلات الشراء ارتفعت مؤخراً مع النمو فى أسعار العقارات وهو ما يجعلها وعاءً ادخارياً واستثمارياً آمناً وأعلى عائداً فى ظل الأزمات التى تلاحق أوعية استثمارية أخرى مثل البورصة والذهب وغيرها، وهو ما حفز شركات على رفع الأسعار لتصل إلى مستويات قد تنذر بالخطر فى حالة مواصلة الزيادات السعرية.
وأكدوا أن بعض المناطق بدأت تشهد ركوداً فى حركة البيع والشراء بسبب الارتفاعات غير المبررة فى قيمة الأصول العقارية، وهو ما يعد مؤشراً لعدم قبول السوق لهذه الارتفاعات وما قد يعقبها من تجمد حركة البيع والشراء، خاصة من جانب راغبى الاستثمار، والذى يمثل نحو 60% من حجم الطلب بالسوق، وفقاً لعدد من المطورين.
تتكون الفقاعة العقارية حينما ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير وسريع فيعتقد الناس أن الأسعار ستستمر فى الارتفاع مما يدفعهم للمضاربة ويؤدى إلى فقاعة عقارية، لكن بعد نقطة معينة يدرك الناس أن الأسعار أصبحت خيالية، فتنفجر الفقاعة وتتراجع الأسعار وهو ما قد يؤدى إلى تباطؤ السوق أو انهيارها بناءً على حجم الديون المستحقة على المستثمرين العقاريين.
فحينما يعتمد المستثمرون على الديون فى شراء العقارات وقت تكوين الفقاعة، فإن انفجارها يكون حاداً ويؤدى إلى انهيار الأسعار كما حدث فى سوق العقارات الأمريكية فى 2007 وتكرر فى دبى فى 2008، فى حين نجا السوق المصرى من هذه الفقاعة رغم الارتفاع المبالغ فيه لأسعار العقارات فى ذلك الوقت بمصر، نظراً لانخفاض حجم الديون وعدم نشاط آلية التمويل العقارى.
رشح محمد رشاد مدير القطاع التجارى بشركة كولدويل بانكر للتسويق العقارى، السوق العقارى المصرى لحدوث فقاعة عقارية مطلع العام المقبل 2017 نظراً لارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه، لاسيما التجارى والطبى والإدارى بعد أن شهدت زيادة بنسبة تتراوح بين 20 و25% عن القيمة الأساسية للعقار.
أضاف أن الفقاعة العقارية يسبقها ركود نسبى فى عمليات البيع والشراء نتيجة الارتفاعات غير المبررة فى قيمة الأصول العقارية، يعقبها انخفاض كبير يصل إلى 20% ليستقر عند الأسعار الحقيقية لفترة، وفقاً لاستقرار السوق وحجم الاستثمارات فى القطاع.
أشار إلى أن منطقتى التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة ومدينة الشيخ زايد، على رأس المناطق التى ستشهد انخفاضاً كبيراً فى حجم الإقبال على الشراء خلال الفترة المقبلة نتيجة الارتفاع الجنونى فى أسعار الوحدات فى هذه المناطق حالياً.
وتوقع أن يؤدى الانخفاض المرتقب لأسعار الوحدات إلى تأخير تسليم المشروعات للعملاء من جانب الشركات العقارية فترات تصل إلى 5 سنوات بدلاً من فترة التسليم الطبيعية التى تبلغ 3 سنوات فى المتوسط، نتيجة الانخفاض المتوقع فى عمليات سداد الأقساط بالنسبة للعملاء متأثرة بالأوضاع الاقتصادية غير المستقرة.
وحذر «رشاد» من أن الاعتماد على الاقتراض من البنوك وتحميل المشروعات سعر الفائدة يزيد من التكلفة ويساهم فى مزيد من الارتفاعات السعرية، قد تنتهى بعدم قدرة الأفراد على الشراء أو مواصلة السداد، مما سيؤدى إلى زيادة المعروض وقلة الطلب.
وقال إن عمليات الشراكة التى تتم حالياً بين المستثمرين تساهم فى تقليل فرص التعرض لفقاعة عقارية على المستوى البعيد وذلك لعدم اتجاه المطور للحصول على قروض بنكية أو ضخ مبالغ كبيرة فى الأراضى وبالتالى عدم تحميل أى مبالغ إضافية على العميل.
أشار إلى اتجاه العديد من الشركات مؤخراً إلى استئجار الوحدات الإدارية بدلاً من التملك خاصة فى القاهرة الجديدة، فى ضوء الارتفاع المتزايد فى الأسعار خلال الثلاثة أعوام الماضية.
وقال محمد جمال مدير الاستثمارات بشركة ERA مصر للتسويق العقارى، إن السوق العقارى يشهد منذ 2012 ارتفاعاً فى القيمة السوقية للأصول بشكل سريع، جعل السعر السوقى أعلى من القيمة الأساسية للأصول بشكل مبالغ فيه، مما سيساهم فى حدوث الفقاعة العقارية.
أضاف أن الفقاعة العقارية تتكون فى مدة تتراوح بين 5 و8 سنوات، حسب العرض والطلب والوضع السياسى والاقتصادى فى الدولة وغياب آليات الاستثمار الأخرى.
وبحسب جمال، من المتوقع أن تسرع المضاربات التى يشهدها السوق حالياً واتجاه الأفراد للاستثمار وحفظ أموالهم فى العقارات وبيعها بعد فترة للاستفادة من الزيادة المستمرة فى الأسعار، ستسرع من حدوث «فقاعة عقارية» وانفجارها سريعاً مما سيكبدهم خسائر مالية كبيرة.
وتوقع انفجار «الفقاعة» سريعاً بعد تكونها، نتيجة الارتفاع غير المبرر فى الأسعار خاصة فى المدن الجديدة وعلى رأسها القاهرة الجديدة، وذلك بعد وصول سعر المتر السكنى 10 آلاف جنيه فى بعض الأحياء بزيادة 4 آلاف جنيه عن السعر الحقيقى للمتر فى الوحدة.
أوضح ان الارتفاع الجنونى فى أسعار العقارات فى مصر بدأ فى 2012 ومن المتوقع أن يصل ذروته العام المقبل.
ورجح جمال أن تشهد أسعار الوحدات فى المناطق الراقية ركوداً فى حركة البيع والشراء خلال المرحلة المقبلة نتيجة الارتفاعات غير الحقيقية فى قيمة الأصول العقارية.
وطالب «بتحرك الدولة لتثبيت سعر صرف العملة فى السوق الموازى مع أسعاره فى البنك المركزى نظراً لدور الدولار فى ارتفاع وانخفاض أسعار العقارات، لارتباطه بأسعار مواد البناء المستوردة.
وأكد تعرض العديد من المطورين لمشاكل المالية بنهاية العام الجارى لعدم قدرة العملاء على سداد أقساط الوحدات فى المواعيد المحددة نتيجة التضخم فى الأسعار وزيادة الأعباء المالية على شريحة كبيرة من العملاء لاسيما الطبقة المتوسطة.
وتوقع قيام العديد من الشركات بزيادة التسهيلات المقدمة فى الدفع، لتحفيز العملاء على شراء الوحدات بالأسعار المرتفعة.
ومن المعروف أن أى إطالة فى فترة سداد الأقساط تعبر فى حد ذاتها خفضاً فى الأسعار ولكن بطريقة مباشرة.
وقال عمرو فايز، عضو مجلس الإدارة ورئيس القطاع السكنى بشركة بى تو بى للتسويق العقارى، إن منطقتى التجمع الخامس والساحل الشمالى فى طليعة المناطق المتأثرة بتكون الفقاعة العقارية حال استمرار ارتفاع الأسعار.
أضاف أن أسعار العقارات خاصة السكنى شهدت زادت بنسبة تتراوح بين 20 و30% خلال العام الحالى، بسبب الإقبال الكبير والمتسارع على الشراء.
أوضح أن المطور العقارى استغل الإقبال الكبير من قبل الأفراد على الشراء، ليرفع أسعار الوحدات خاصة مع قلة الأراضى المتاحة لتنفيذ المشروعات فى السوق نتيجة محدودية طروحات وزارة الإسكان للأراضى للاستثمار.
وأكد أن العديد من المطورين قدموا مؤخراً تسهيلات فى الدفع بالنسبة للعملاء بالإضافة إلى بعض المميزات الأخرى لزيادة الإقبال على المشروعات خاصة فى المراحل الأولى من الإنشاءات.
وطالب «فايز» الدولة بالتحرك لوضع حد أقصى لارتفاع سعر المتر خاصة فى القطاع السكنى، وذلك مع الارتفاعات الكبيرة التى شهدتها العقارات مؤخراً نتيجة اتجاه العديد من الأفراد بتملك الوحدات بهدف الاستثمار وذلك مع زيادة التضخم فى الأسعار وانخفاض قيمة الأموال فى البنوك خاصة مع الهبوط الكبير للجنيه أمام العملات الأجنبية لاسيما الدولار.
